— Надежда Борисовна, что такое социальное жилье в вашем понимании? Ведь в обществе есть разные точки зрения. Для одних это определенный процент жилья многоэтажного дома (до недавнего времени 10% квартир), которые застройщик передает городу на нужды очередников. Для других — проекты доступного жилья, различные версии быстровозводимых экономичных домов…
— Есть третье понятие — то, которое отражено в законе. Согласно законодательству, социальное жилье — это жилье, которое передается очередникам на условиях социального найма. Понятие социального жилья гораздо шире, чем просто «дешевое», оно не определяется только классом квартиры. Это возможность человека приобрести жилье по его потребностям. Вне зависимости от дохода, должны быть механизмы удовлетворения самого различного спроса. Жилье может быть разного уровня, но главное, что в обеспечении людей жилплощадью участвует государство. Кстати, схема
— Это инвестиции или объект социальной политики?
— Для разных участников и игроков рынка — это либо инвестиции, либо форма обеспечения жильем определенных категорий граждан. По одну сторону — застройщики, с другой — люди. А государству принадлежит роль регулятора, который уравновешивает интересы обеих сторон, чтобы создать среду для инвесторов и способствовать улучшению жилищных условий граждан.
— Одной из таких попыток можно считать нацпроект «Доступное и комфортное жилье», но его результаты сложно назвать однозначными…
— Он, действительно, дал свой результат. На начало реализации проекта только 9% семей могли купить жилье на рынке. После осуществления программы эта цифра составила уже 18%. Стратегически созданы условия, чтобы к 2010 году получили возможность приобрести жилье уже 30% (к 2012 году — 35%). К 2020 году количество семей со средним доходом, которым станет доступно жилье, составит 60%. Большая часть населения получит жилье по стандартным условиям, остальная часть — 40% — через различные накопительные формы, например, жилищные кооперативы.
— Что является препятствием для инвестиций в проекты социального жилья?
— Основные препятствия характерны для всего сегмента жилищного строительства в целом. Существует большой спрос на квартиры, предложение его удовлетворить не может — в итоге растут цены.
Слабая конкурентная среда в этом секторе тоже является препятствием. Кстати, фактор слабо выраженной конкуренции — последствия проводимой государственной политики. До 2004 года условия для инвестора не складывались, существовала хаотичная система допуска застройщиков на этот рынок, не было конкуренции, земля предоставлялась по договору с местными органами власти. Кроме того, существовало много административных барьеров: проект мог проходить до 200 согласований на получение участка. В таких условиях часть фирм неизбежно работала себе в убыток, теряя время и деньги.
С 2004 года началось упорядочивание «правил игры», в этом секторе были созданы предпосылки для более продуктивной работы, изменены Градостроительный и Жилищный кодексы, введена система аукционов. Правда, некоторые умельцы и на аукционе ухитряются «договариваться», причем не только на Юге России. Но в целом система обеспечила гораздо большую «прозрачность» процедуры получения земельного участка, чем предыдущая.
В последнее время были приняты меры по ликвидации административных барьеров и объединению всех экспертиз в единую градостроительную экспертизу. На местном уровне, к сожалению, несмотря на все принятые меры, эти законодательные требования соблюдаются не всегда.
— Что в большей степени влияет на себестоимость жилья и на ценообразование? Актуальны ли на этом фоне «экономичные» проекты застройки?
— Себестоимость на ценообразование почти не влияет. От себестоимости не зависит спрос и предложение на рынке, формирующие цену. Цена может «взлететь» независимо от того, сколько стоил дом застройщику.
Конечно же, есть дорогие стройматериалы, стоимость земли, есть затраты, которые застройщик несет во время получения участка, и затраты должны окупаться. Поэтому цена не может быть ниже определенного уровня. Но очень часто при строительстве фирма несет и дополнительные обременения. Ну не должен застройщик обеспечивать строительство больниц, школ и дорог: это обязанность бюджета, мы за это платим налоги. Обременения на застройщиков должны быть исключены.
— Повысить конкуренцию на локальных строительных рынках регионов Юга возможно, привлекая инорегиональных, в частности столичных застройщиков. Однако последние годы, в частности, на рынке Ростова работали всего четыре московских компании. Насколько активна столичная экспансия в южнороссийские регионы по сравнению с остальными?
— На самом деле такая ситуация наблюдается по всей России. «Местные» игроки неохотно пускают на свой рынок москвичей. Так что эта картина характерна для всех регионов. Везде столичным игрокам приходится пробиваться через сопротивление местных застройщиков, и везде это происходит нелегко.
— Как на российском уровне выглядят южнороссийские регионы?
— В целом Юг неоднороден. С одной стороны, это Кавказ, на котором наблюдается два тенденции — не очень устойчивая политическая ситуация и крайне низкие доходы населения. С другой стороны, это Ростов, Краснодар и Ставрополь, где рынок жилья уже сложился, а состояние достаточно стабильно. Здесь экономика ближе к среднестатистическим показателям по России.
По застройке Ростов — на среднероссийском уровне. В 2007 году было введено 1,7 млн. тысяч кв.м, по 0,39 кв.м жилой площади на одного жителя области. А в целом по России показатель прошлого года — 0,43 кв.м, то есть Ростовская область составляет примерно 91% от общероссийских показателей: это твердая устойчивая середина. Но мне представляется, что этим перспективы Ростовской области не ограничены и есть возможность строить гораздо больше жилья. А если еще обратить внимание на развитие ипотечного кредитования, по которому пока область отстает от многих других регионов страны, то ситуация может существенно улучшиться.
