Стратегии атлантов

В условиях мирового финансового кризиса строительная отрасль России может серьезно пострадать, считают аналитики. По их мнению, тяжелые времена для южнороссийской «стройки» уже наступили. Между тем, многие строители Юга утверждают, что последствий кризиса пока не ощущают. Какие стратегии помогают компаниям «удержаться на плаву»? «Вестник» выслушал мнения на этот счет застройщиков Юга России и аналитиков.

«Время испытаний» для южнороссийских застройщиков уже наступило. «Объем продаж в сентябре 2008 г. по сравнению с августом упал на 40%. Такой плохой сентябрь был только после дефолта 1998 г., — говорит гендиректор департамента недвижимости крупнейшего застройщика Юга России «Вант» Евгений Маликов. — В конце августа мы обычно прекращаем все рекламные акции, а сейчас наоборот: к примеру, при покупке жилья в Сочи до 30 сентября при 100% оплате предоставляли скидку 3% на кв.м».

Основной причиной кризиса, по словам аналитика портала www.2buh.ru Алексея Романенко, станет приближающаяся череда банкротств мелких и средних банков России. Доступность кредитных средств резко сокращается, а именно кредиты являются «кровеносной системой» строительной отрасли, заключает эксперт.

По словам Евгения Маликова, в связи с последними событиями без привлечения кредитов люди могут купить жилье стоимостью до 2,5–3 млн руб., а банки резко сократили ипотечные программы. «Последнее время из 12 заявок на ипотеку было одобрено лишь две. Несколько банков, с которыми мы работаем, с 1 октября увеличили ставки по ипотечным кредитам по некоторым видам жилищных программ до 19%», — добавляет он. Маликов ожидает стагнацию ростовского рынка с января по июнь 2009 г. По его мнению, не исключено снижение цен на жилье до 10% в этот период.

«Финансовый кризис влияет на южный рынок негативно, — считает аналитик ИК «ФИНАМ» Владислав Исаев. — Многие девелоперы, реализуя крупные проекты, ориентируются на кредитные ресурсы. А сейчас их стоимость выросла, и к тому же банки высоко оценивают риски строительной отрасли и не очень охотно выделяют ресурсы ее участникам. Как результат, многие крупные проекты жилой недвижимости могут быть заморожены или же их реализация замедлится».

Сила влияния

Несмотря на мрачные прогнозы, строители ЮФО уверены в своих силах. В регионе за последний год число застройщиков, привлекающих средства дольщиков, выросло почти в два раза. Известно, что на рассмотрение в Госдуму внесены поправки к ФЗ №214, которые предполагают, что застройщики будут привлекать средства граждан только по правилам закона о долевом строительстве, освободив их от уплаты НДС. С 2009 г. планирует перейти на нормы закона о «долевке» один из крупнейших застройщиков Юга — ГК «ПИК». В компании сообщили «Вестнику», что ГК «ПИК» не планирует замораживать ни один из своих девелоперских проектов ни в Москве, ни в других российских регионах.

«Финансовый, кадровый и технический потенциал нашей компании позволяет нам не зависеть от кризисов мировой экономики», — заявляет генеральный директор ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия — Юг» (Краснодар) Геннадий Ушаков. На развитие рынка, утверждают застройщики, сильнее влияют иные факторы. В пяти регионах ЮФО застройщики почти хором указывают на них — растущие цены на стройматериалы, развитие ипотеки, конкуренция и, наконец, «бюрократическая конъюнктура». «Стоимость ресурсов, конкуренция и т.д. — это важные вещи, — рассуждает заместитель генерального директора ООО «ЮгСтройИнвест» (Ставрополь) Вячеслав Неверов. — Но наибольшие средства идут на получение земли и создание инженерной инфраструктуры — зависимость от остальных факторов меньше».

От того, насколько оперативно работает государственная машина, зависит ни много, ни мало развитие или стагнация целых региональных рынков. По словам гендиректора волгоградского ООО «Юнижстрой» Юрия Королькова, у строительных компаний в Волгограде мало стимулов и возможностей для расширения бизнеса. «В городе до сих пор нет генплана по застройке, — негодует Юрий Корольков. — Мы не знаем, сколько будем строить, где и когда. Борьба за участки идет неимоверная. Конечно, все это очень затрудняет планирование развития, а по сути, делает его бессмысленным».

Ситуация с выделение участков в Ставрополе вполне нормальная, — констатирует генеральный директор ПКСЖ «Дружба» Сергей Долженко. — В этом году мы сдадим чуть больше 20 тыс. кв. м., но уже сейчас строим жилой комплекс на 1200 квартир площадью 100 тыс. кв.м, а также двух 500-квартирных комплексов». Точечная застройка себя уже изживает, утверждают руководители компаний. Но есть ли у застройщиков возможности влиять на ситуацию с выделением участков? На этот вопрос они отвечают молчанием.

Устойчивость бизнеса застройщиков увеличивается при наличии землеотводов: например, в начале 2008 г. компания «Вант» объявила о намерениях построить в ближайшие пять лет свыше 1 млн. кв. м жилых и офисных помещений. «ПИК-регион» обладает земельным банком, который позволяет возвести в Краснодарском крае и Ростовской области более 2 млн кв. м жилья.

«Эконом» спасет застройщиков?

В компании «ПИК-Регион» считают, что крупные девелоперские компании финансовый кризис сильно не затронет, а вот мелкие компании столкнутся с трудностями. Уверенно держатся на рынке те, кто четко определил себе «нишу». «Мы изначально ориентировались на экономичное жилье, — продолжает Вячеслав Неверов. — А потом очень внимательно наблюдали за рынком. Когда доходы населения возросли, мы начали строить более дорогое жилье. Сейчас очевидно, что снова востребовано экономичное жилье, поэтому мы переходим к возведению малогабаритных квартир площадью 42-48 м».

Кроме ниши, важна ориентация на конкретные социальные программы, например, обеспечение жильем военнослужащих. По словам руководителя пресс-службы ГК «ПИК»Наталии Коноваловой, важность такого города, как Новороссийск, где располагается черноморский российский порт, вырастает многократно ввиду планируемого перебазирования нашего флота из Севастополя. Своевременное обеспечение военнослужащих и их семей качественным жильем – актуальнейшая задача, заключает Наталия Коновалова.

«Сейчас очень дорогая земля, — отмечает директор ростовского ООО «Горжилстрой» Андрей Смехунов. — Поэтому все торопятся строить элитное жилье, чтобы «отбить» деньги, вложенные в инфраструктуру. Думаю, кризис должен внести коррективы в эту ситуацию». По мнению генерального директора ООО «КУН «Титул » (риелторская компания, г. Ростов-на-Дону) Евгения Сосницкого, как элитное, так и экономичное жилье пользуются повышенным спросом независимо от кризисов. «Любой кризис бьет прежде всего по среднему сегменту», — отмечает Евгений Сосницкий.

Сам себе хозяин

Учитывая, что земля и стройматериалы дорожают день ото дня, большинство застройщиков ЮФО развивают производственные направления. И крупные, и средние застройщики выстраивают вертикально интегрированные холдинги, пытаясь обеспечить полный цикл производства жилья. Например, база ПКСЖ «Дружба»включает в себя цех по производству пластиковых окон, бетонно-смесительный узел, линии по производству кирпича, пустотелого шлакоблока, тротуарной плитки, бордюрного камня, пазо-гребневой перегородки. В планах — установка линии по выпуску плит перекрытия, дробильной установки. «Использование собственного продукта на объектах удешевляет работы примерно на 10%, — считает директор ООО «Таурас-96» (Краснодар) Галина Литвякова. — Пока что мы производим только бетон, но планируем увеличивать мощности». В свою очередь, минимизировать затраты на строительство московской ГК «ПИК» помогает собственная проектная организация ОАО «Новоросгражданпроект».

Пытаясь опередить конкурентов, многие компании осваивают и новые технологии строительства. Сокращает панельное производство, переходя к сборно-монолитному, ОАО «ПСК «Строитель Астрахани». «Панельное производство — очень энергоемкий процесс, — рассказал «Вестнику» генеральный директор компании Адам Акбулатов. — Поэтому мы переходим к сборному монолиту с несъемной опалубкой. Каркас здания будет монтироваться из цементно-стружечной плиты, а после заливаться бетоном. Мы уже установили одну линию по производству опалубки мощностью от 40 до 80 тыс. кв. м. жилья в год. В течение пяти лет построим еще 10 таких линий». Переходит к сборно-монолитной системе «АРКОС» и ООО «Ростовгипрошахт», а также еще ряд донских предприятий. По их мнению, новая технология удешевляет себестоимость строительства почти на 30%. Даже, казалось бы, такой традиционно «панельный» застройщик Волгограда, как ОАО «ЖБИ №1» готовит «отдельные проекты в сборно-монолитной и монолитной системах строительства».

Несмотря на огромный неудовлетворенный спрос на любое жилье, застройщики уверены: все важнее становится «индивидуальность» предлагаемого продукта. «Высота потолков, поквартирное отопление, нюансы отделки, архитектурные «изюминки» — все это влияет на позиции компании, — считает Галина Литвякова. Застройщики утверждают: возведение домов перестает быть единственной задачей строительных компаний, а продажа квартиры становится комплексной услугой. Наряду с архитектурными «изысками» компании предлагают услуги риэлтеров, дизайнеров и т.д. Все больше донских застройщиков («Вант», СПКФ «Дон-Спарк» и т.д.) сдают в эксплуатацию новостройки уже с чистовой отделкой. «Девелопмент-Юг»предалагает аренду только что построенного жилья…

«В целом я не знаю, можно ли говорить о какой-то общей лидерской стратегии, — заключает Евгений Сосницкий. — Но на сегодняшний день абсолютно однозначным конкурентным преимуществом является качество строительства. У тех компаний, которые строят качественно и в срок, квартиры раскупаются еще на начальных этапах реализации проекта».

Как мы считали

В рейтинге представлены данные крупнейших компаний 5 регионов ЮФО (Ставропольский и Краснодарский края, Ростовская, Астраханская и Волгоградская области). Основание для ранжирования — совокупный метраж сданного в 2007 году жилья. В рейтинге участвовали только коммерческие застройщики, занимающиеся возведением жилой недвижимости. Данные предоставлены компаниями, а также департаментами строительства указанных регионов. Данные об объемах строительства в регионах ЮФО дочерних компаний федеральных застройщиков («ПИК-Регион») суммируются и выводятся под «материнским» брендом (например — ГК «ПИК»). В рейтинг вошли компании, которые возвели в 2007 году не менее 15 000 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Данные о компаниях, которые возвели меньше этого показателя, будут опубликованы на сайте www.rostovstroy.ru. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

20-ка крупнейших застройщиков ЮФО

(Ранжирование по количеству квадратных метров, сданных в 2007 г. в эксплуатацию)

• н/д — нет данных
• — компания отказалась от участия в рейтинге, данные предоставлены департаментом строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону, департаментом строительства Краснодара, или взяты с интернет-сайта компании

Застройщики, которые ввели в 2007 г. менее 15000 кв.м

(не ранжируются)

• н/д — нет данных