Удвоение малоэтажного жилья

Ростовская область стала первым на Юге России регионом, где занялись комплексным строительством на селе. По программе «Социальное развитие села до 2012 года» в 2007 году здесь было возведено 10 пилотных поселков. В этом году их число возросло до 17, а количество домов в поселках удвоилось. В то же время, как отмечают специалисты, многие районы пока не участвуют в проекте. увеличить темпы строительства мешают низкие доходы сельчан и проблемы с трудоустройством. «Вестник» разобрался в деталях реализации проекта, а также выяснил, какие меры должны привести к улучшению ситуации.

Идея поселков возникла на Дону в ходе реализации ФЦП «Социальное развитие села до 2012 года». В качестве пилотного проекта в 2007 году в девяти районах области было построено 10 малоэтажных поселков общей площадью около 10 тыс. кв. метров жилья. По условиям программы, областной бюджет финансировал подведение инженерных сетей, а также субсидировал 40% стоимости дома. Еще 30% добавил федеральный центр.

По словам начальника отдела социального развития села минсельхозпрода Ростовской области Татьяны Могильной, всего на бюджетное финансирование поселков потратили 82 млн. руб., не считая затрат на создание коммунальной инфраструктуры. В общей сложности в Ростовской области «пилотными» домами обзавелись 140 молодых семей. «Конечно, поначалу мы сомневались, — рассказывает один из участников программы 2007 года Алексей Ленчик (ст. Багаевская). — Но сейчас всем довольны. В нашем доме три комнаты, кухня, ванная. Общая сумма кредита составила примерно 600 тысяч — мы купили более дорогие, чем указано в проекте, отделочные материалы: ламинат, кафель, обои. Решили, раз уж делать, то делать хорошо». Дом Алексея Ленчика мало чем уступает городским квартирам: со вкусом сделанный ремонт, ЖК-телевизор, компьютер, теплые полы в ванной, индивидуальная душевая кабина…

В 2008 году количество малоэтажных поселков увеличилось. «Мы запланировали уже 17 поселков, — рассказывает Татьяна Могильная. — Всего же до 1 января в области должны появиться 283 новых дома. Совокупный объем субсидий составит 203,6 млн. рублей». По словам Татьяны Могильной, на государственную поддержку могут рассчитывать граждане, проживающие в сельской местности, в первую очередь молодые семьи и молодые специалисты, работающие в АПК или бюджетной сфере. К слову, в 2008 году возрастной порог для таких граждан повышен с 30 до 35 лет.

Долгая дорога к дому

Как рассказали «Вестнику» в областном минсельхозпроде, строительство поселков идет неравномерными темпами. К 20 октября из 283 заявок свидетельства о предоставлении жилищной субсидии получили 235 семей. Однако, уверяет Татьяна Могильная, во многих поселках уже установлены фундаменты, а в некоторых районах построены здания. По наблюдениям участников проекта, строительство задерживается по нескольким причинам. Одна из главных — долгая процедура оформления документов. «На сбор всех нужных справок у нас ушло больше двух месяцев», — рассказывает один из будущих жителей поселка в Веселовском районе Николай Прядьев. — Дольше всего проходило оформление земельного участка». К слову, именно из-за «земельного вопроса» застопорилось строительство в Родионово-Несветайском районе области. К концу октября свидетельства получили только единицы. «Проблемы с документами мы стараемся решать прежде всего, — рассказывает заместитель главы Багаевского района Андрей Шевцов. — С учетными делами граждан работает отдельный специалист. Он контролирует весь процесс подготовки документов».

По словам подрядчиков, тормозит дело и то, что строители получают доступ к бюджетным деньгам только после внесения гражданами своей доли платежа. Происходит это не сразу, и потому основную часть работ подрядчики выполняют за счет собственных ресурсов. Учитывая, что некоторые компании работают в нескольких поселках сразу, средств периодически не хватает.

«Мы в этом году побежали впереди паровоза, — смеется директор ООО «Стройсервис ПС» Петр Бабаев (генподрядчик Багаевского и Веселовского районов). — «Коробки» построили уже в июне-июле, вложив около 14 млн. руб. своих средств. Потом спохватились — у многих людей даже сертификатов еще не было. Остановили стройку, стали ждать — средства начали поступать только недавно. Сейчас вот достраиваем». Необходимость работать на нескольких «фронтах» приводит и к кадровым проблемам, рассказал «Вестнику» заместитель главы Волгодонского района по вопросам строительства и инвестиционного развития Сергей Бурлака: «Своими силами подрядчик зачастую не справляется, а найти квалифицированного субподрядчика трудно. Большинство хороших работников уехали либо в Сочи, либо в Ростов, либо в Москву».

Вообще, как говорят на местах, именно от выбора застройщика зависит успех всего проекта. Максимально допустимая стоимость квадратного метра невысока (в этом году — от 18,3 до 20,1 тыс. руб.), и поэтому желающих строить для селян находится немного. «Рентабельность нашего строительства в Багаевке — не больше 6–7%, — рассказывает Петр Бабаев. — Но мы за большими прибылями и не гонимся. Берем количеством».

Между тем даже в стесненных денежных условиях подрядчики иногда удивляют народ. Как рассказали корреспонденту «Вестника» жители Багаевки, в прошлом году ООО «Стройсервис ПС» за счет своих средств достроило по 20 «лишних» метров к каждому дому. «Мне эти деньги погоды не сделают, — размышляет директор компании Петр Бабаев. — Я на строительном рынке много лет, свое уже взял. А так — приятно думать: хорошее дело делаем». В этом году, по словам Бабаева, себестоимость строительства выросла, и потому на «бонусные» метры уже не хватит. Взамен этого подрядчик облицовывает дома не обычным кирпичом, а итальянским.

Дом, да не весь

В прошлом году большинство домов было сдано к середине декабря. Как заверила «Вестник» Татьяна Могильная, в этом году также все дома построят в срок. Однако уже сейчас можно сказать, что одновременно справить и новоселье, и «новогодье» удастся далеко не всем молодым семьям. По словам главного специалиста отдела реализации жилищных программ министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства РО Елены Шевченко, лишь половина поселков до конца года будет оснащена необходимой инженерной инфраструктурой. «Исходя из прошлогоднего опыта мы решили отвести на проектирование и сооружение инженерных сетей не один, а два года, — говорит Елена Шевченко.

— К сожалению, за год мало что удается успеть. С одной стороны, проектировщики не укладываются в отведенные сроки, а с другой — слишком много времени занимает экспертиза подготовленных проектов. В итоге строительство начинается глубокой осенью, когда уже погода не позволяет работать». К слову, наглядным, хоть и раскисшим, свидетельством пропущенных сроков может являться дорога, что ведет в багаевский поселок. Дома в нем стоят уже год, а дорогу начинают асфальтировать только сейчас.

По словам Елены Шевченко, некоторые районы в этом году все же удастся подключить к инфраструктуре. «Благодаря экономии бюджета удалось раньше выделить деньги на инженерные сети, — говорит специалист. — И начать строительство по отдельным проектам». В ближайшие месяцы, говорит Елена Шевченко, будут проведены торги за право проектировать сети уже для новой «серии» поселков. По закону проектирование должно быть закончено до 1 августа 2009 года — так, чтобы успеть внести сметы затрат в областной бюджет. По плану строительство инфраструктуры должно быть завершено в первой половине 2010 года.

Ждем до весны?

«Когда сельчане вживую увидели стоящие дома, желающих участвовать в проекте резко прибавилось, — рассказывает Алексей Ленчик. — Заявок поступило больше, чем было запланировано домов. Началась даже некоторая конкуренция. Но когда дело дошло до заключения договоров, многие отказались от этой идеи. Для большинства сельчан даже сумма 300–400 тысяч (примерно таков размер платежа) неподъемна». Несмотря на то, что уже сейчас пилотные проекты на Дону можно считать успешными, есть факторы, способные помешать увеличению темпов малоэтажного строительства на селе.

Среди 15 районов, которые заявили о готовности участвовать в программе 2008 года, было целых восемь новичков. Остальные семь — участвовали второй раз, продолжая развивать начатое. Среди новых участников программы в 2009 году будет только три района, не участвовавших ранее, а всего подали заявки на финансирование строительства инфраструктуры 10 районов (см. таблицу). По словам Татьяны Могильной, наметилась «четкая группа лидеров» — Азовский, Багаевский, Октябрьский, Егорлыкский и Усть-Донецкий районы. Освоение территорий там ведется системно и поступательно. Например, в Азовском районе в 2009 году за счет бюджета будет оснащен инфраструктурой уже четвертый участок. Впоследствии на этих участках можно будет увеличивать количество домов, не привлекая дополнительных средств на инженерные сети. В целом же, заключают специалисты, муниципальные власти пока не проявляют должной активности при подготовке строительных площадок.

«Это и понятно, в экономически более развитых районах люди активнее участвуют в кредитных программах, — считает Елена Шевченко. — Шутка ли, ежемесячно выплачивать по 5–6 тысяч рублей в течение десяти лет! А чтобы выделить средства на строительство поселка, нужно не менее десятка платежеспособных молодых семей». В нынешнем году, помимо прочего, на активность граждан серьезно повлиял мировой финансовый кризис, рассказывает Елена Шевченко. Селяне опасаются, что банки поднимут процентные ставки по уже выданным кредитам, поэтому к программе относятся настороженно.

«Я же не буду насильно заставлять людей брать кредит, — рассуждает заместитель главы Семикаракорского района по вопросам муниципального хозяйства Леонид Серокуров. — Программа ориентирована на молодых специалистов. А сейчас основная часть молодежи стремится уехать из деревни. Если работать в селе негде, люди не станут покупать дома. Поэтому прежде всего нужно обеспечить специалистам стабильный заработок, и тогда желающих строить поселки будет гораздо больше. В этом году у нас в районе начала действовать птицефабрика «Оптифуд». Она обеспечит хорошей работой и зарплатой 1300 человек. Теперь, думаю, появится и стимул покупать жилье». Слова Леонида Серокурова подтверждают и цифры: по данным Ростовстата, в период за январь-июль 2008 года среднемесячная зарплата работников, занятых в сельском хозяйстве области, равнялась 7508 руб. Это меньше, чем средняя зарплата по области примерно на 40%.

По мнению специалистов областных министерств, «социальное строительство» для сельчан станет привлекательнее, если повысить долю государства в субсидировании стоимости жилья. По утверждению Татьяны Могильной, это долгожданное решение может быть принято уже в новом году. «Судя по информации, которую мы получаем из Минсельхоза России, величина федеральных субсидий уже в 2009 году может возрасти до 48% (с учетом доли области, это увеличит общий размер субсидии до 88%), — рассказала «Вестнику» Татьяна Могильная. — Обычно подобные изменения закрепляются специальным ежегодным постановлением Правительства РФ. Думаю, уже весной следующего года мы все точно будем знать. Ждать осталось недолго». Если размер субсидий действительно возрастет, говорят специалисты, то уже в следующем году можно будет ждать серьезного увеличения темпов строительства жилья.

«Регионам нужны земельные банки и деньги на строительство сетей»

Что еще нужно для развития малоэтажного домостроения, рассказал «Вестнику» заместитель исполнительного директора Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Петр Казьмин.

— Продвижению быстровозводимых технологий мешает отсутствие подготовленных земельных участков и инженерной инфраструктуры. В каких регионах эти проблемы решаются?

— Сейчас идет много разговоров о том, что 20 тыс. рублей за кв. метр — реальная цена для жилья. Это так, но при соблюдении двух условий — бесплатном выделении земли и оплате строительства инженерной инфраструктуры за счет федерального, регионального и муниципального бюджетов. Лучше всего эти условия выполняются в нескольких регионах — Белгородской и Орловской областях, Татарстане, Башкортостане, Краснодарском крае.

Признанным лидером в России является Белгородчина, где частному застройщику не просто дают бесплатно участок по первому заявлению, но и возможность выбрать из нескольких вариантов. Строительство сетей финансирует областной бюджет. Заявителю остается только в течение трех лет построить дом и в следующие пять лет его не продавать.

В Орловской области создан «региональный земельный банк»: 18 муниципалитетов области выделили по 50 га земли под застройку, г. Орел — 500 га, Орловский район — 1000. Распоряжается землей специально созданная Орловская ипотечная инвестиционная корпорация. В ее же ведении создание всех коммуникаций. В остальных регионах ситуация сложнее.

— Петр Петрович, какие быстровозводимые технологии представлены на юге России?

— В регионе есть почти все технологии, но развиваются они неравномерно. Самый популярный стройматериал, разумеется, кирпич. Набирают популярность альтернативные кирпичу материалы — пенобетон, газобетон, несъемная опалубка из пенополистирола. Развивается и каркасно-панельное домостроение — здесь уже три панельных завода «ЭКОПАН». В силу природных особенностей деревянное домостроение развито в регионе слабо: дома из дерева представлены в основном в элитном сегменте.

Нет пока на Юге объемно-модульного домостроения, его главное отличие — степень готовности дома перед монтажом. По каркасно-панельной технологии готовность равна 40–70%, по объемно-модульной — до 90%. Дом собирается на заводе полностью — с внешней и внутренней отделкой, сантехникой, окнами, дверями и т.д. Установка занимает один день. Пока что только три предприятия в России занимаются выпуском объемных модулей.

— Есть ли у них недостатки?

— Да, главный из них — высокая цена на логистику, поэтому объемно-модульные предприятия «обслуживают» небольшие территории с высоким уровнем спроса. Кроме того, затраты на оборудование на них в два-три раза выше, чем у обычных каркасно-панельных, — 10–15 млн. рублей.

Но я думаю, что такие производства скоро появятся на Юге. В целом же мощности по производству быстровозводимых материалов в ЮФО явно недостаточны. Учитывая потенциальные потребности регионов, в Краснодарском крае вполне «поместятся» не менее 10–15 заводов быстровозводимых конструкций, в Ростовской области — 8–10, в остальных регионах ЮФО — 4–6.

Районы, подавшие заявки на финансирование строительства инфраструктуры для поселков в 2009 г.

*Общее число — 219. Цифра может меняться