В ответ федеральные власти объявили о ряде беспрецедентных шагов. Одним из них явилось «вливание» денег в банки, для них пересмотрели нормы резервирования части удержанных средств. Теперь предпринимается еще один шаг — государство намерено вложить 80 млрд. рублей в выкуп квартир в строящихся домах. Одновременно «вливать» бюджетные средства в стройплощадки намерены и региональные власти. В частности на Дону предполагается направить на эти цели примерно 3 млрд. рублей, о чем недавно сообщил заместитель министра архитектуры, градостроительства и территориального развития Ростовской области Игорь Далаксакуашвили:
— Мы принесем деньги на стройки, чтобы отрасль чувствовала себя нормально и у нас не появилось новых «обманутых дольщиков». В ноябре на Законодательном собрании области должна быть утверждена окончательная сумма. Надеюсь, к середине 2009 года ситуация стабилизируется. Совсем скоро регион определится с механизмом выкупа части квартир у застройщиков, чтобы спасти последних от разорения. К сожалению, пока рано говорить, как пройдет эта процедура. Выкупаться будут прежде всего квартиры в домах высокой степени готовности под будущее социальное жилье на конкурсной основе и не по рыночным ценам.Впрочем, многие солидные игроки не намерены отказываться от кредитования дольщиков и застройщиков. Крупнейший из них — Сбербанк, на чью долю до визита кризиса на Юг России приходилось около 50% ипотечного рынка, не только не намерен покидать эти ниши, но и не хочет сокращать в них объемы деятельности.
— У нас оптимистичное отношение к грядущим перспективам, и мы намерены продолжать кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, говорит заместитель председателя правления
Ипотечный мираж
Удастся ли продавать 2 млн. кв. м жилья при пессимистичном прогнозе сокращения доли ипотечного жилья до 15–17%, если в прежние времена без ее помощи успешно расходилось более миллиона метров новостроек? По словам недавно посетившего Ростов президента Национальной лиги ипотечных брокеров Владимира Лопатина, в России не было и нет предпосылок для возникновения ипотеки.
— В США ипотека — часть национальной религии, ее услугами пользовались около 70% населения страны: получатели кредитов и члены их семей. В Штатах, где на каждого гражданина приходится около 60 кв. м жилья, это прежде всего инструмент по продаже излишков площадей. В России говорить об излишках жилья просто неприлично, то, что было у нас, скорее не ипотека, а некий социальный эксперимент.
В Ростовской области проживают более 4 млн. человек, соответственно, запускать программу следовало бы, когда производительность донского стройкомплекса превысит 4 млн. кв. м жилья в год. Ибо, согласно мировой практике, только при таких пропорциях в обществе появляются излишки недвижимости. Но даже сегодня Ростовская область — один
Дурные деньги
— То, что происходит сейчас, может, и кризис, но не катастрофа, — считает Игорь Далаксакуашвили. — Ипотека способствовала привлечению «дурных» денег на стройплощадки. Но у Ростовской области появляются новые преимущества — инфраструктурно подготовленные периферийные участки под комплексную застройку. В донской столице это и Левенцовский район, и микрорайон Норд. Сейчас мы рассматриваем вопрос обеспечения инженерными сетями
Любой кризис цикличен и конечен, а жилье мы будем строить всегда. Таким образом, сегодня для строительного комплекса революционно изменились условия существования. Но на что, как не на изменение правил игры и поворачивание отрасли лицом к покупателю направлен тот же национальный проект «Доступное и комфортное жилье», пусть и подразумевающий также кардинальные перемены в отрасли, которые, правда, должны происходить более эволюционным путем? Как констатируют многие зарубежные бизнесмены, прежней мировой экономики уже не существует. Будем надеяться, что стройкомплексу остается пережить несколько неприятных месяцев, которые уйдут на адаптацию к этому новому миру с рядом иных особенностей.
А вас кризис пугает?
Президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин:
— Сложный вопрос. Безусловно, общемировой кризис может отразиться на российском рынке жилья. Говорить о существенном спаде производства пока рано, хотя мы уже частично чувствуем это на стройматериалах. Думаю, в этом году отрасль не снизит темпы строительства жилья, и цены на него останутся прежними. Хотя пока что конечный результат непредсказуем.
Проректор по научной работе Ростовского государственного строительного университета Виктор Шилов:
— Нет, я не храню сбережений в зарубежных банках. Меня пугает низкий уровень подготовки строителей. Уже сейчас жильцы справедливо недовольны качеством новостроек, а стройкомплекс продолжает решать проблему кадров за счет гастарбайтеров. В подготовку местных специалистов деньги никто не вкладывает. Что нас ждет в следующем десятилетии, когда у нас начнут строить по три млн. кв. метров в год, остается только догадываться.
Руководитель Департамента развития и реконструкции г. Глазго Маргарита Кавалло:
— Пугает. Мы считаем, что негативное влияние кризиса растянется на долгое время. Надеемся стабилизировать ситуацию через несколько лет.
Начальник отдела развития стройкомплекса и промстройматериалов администрации Ростовской области Марина Давыдова:
— В донском стройкомплексе кризиса нет: за истекший период рост жилищного строительства в области — 17%, построено и модернизировано 10 предприятий стройиндустрии. Конечно, отрасли ряда других регионов снизили темпы роста своей производительности до 3–4%. Наступили проблемные времена. Но мы сдадим к концу года 2 млн. кв. метров жилья, из них 750 тыс. — многоквартирных домов.
Директор компании «Рубим Дом» Игорь Колесников (Краснодарский край, г. Ейск):
— Конечно, пугает. Он уже сказался на нашей рентабельности. Мы специализируемся на строительстве быстровозводимого жилья. Несколько постоянных клиентов расплачивались с нами привлеченными кредитными деньгами, которые теперь им не предоставляют. Другой крупный партнер давал нам деньги под строительство, а теперь они оказались замороженными. Пока остается работать с теми, кто хранит сбережения в чулках.
«Меня пугает не кризис, а истерика»
Директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков:— Боюсь, в нашей стране кризис может сначала возникнуть в головах, после чего материализоваться в реальной действительности. Если все впадут в панику, вкладчики начнут забирать из банков сбережения, банки перестанут предоставлять кредиты, а граждане прекратят покупать у строителей жилье, ожидая, когда же на него упадут цены, действительно начнется катастрофа.
— Сегодня некоторые банки перестали предоставлять деньги как застройщикам, так и дольщикам…
— Но ядро нашей банковской системы — Сбербанк —
Думаю, власти сделают все возможное, чтобы стройплощадки не остановились, так как от благополучия строительного комплекса зависит благополучие целого ряда других отраслей.
— А подорожавшая ипотека?
— Это ситуация текущего дня. За III квартал нынешнего года показатели по выданным кредитам превысили результаты за аналогичный период
— И как обстоят дела с их погашением?
— В Ростовской области в сравнении с другими регионами ЮФО минимальная доля задолжников. По данным на сентябрь, по федеральным стандартным кредитам она составила 4,4%, в Астраханской области — 8,4%, Волгоградской — 11,1%, Краснодарском крае — 12,4%, Ставропольском — 26,8%.
— Иными словами, в том же Ставропольском крае каждый четвертый заемщик не погашает платежи. Далеко не в каждом из регионов с ипотекой благополучно, и нам грозит американский сценарий?
— Не надо путать: это далеко не дефолты. В данные включены заемщики, которые не погашают платежи в течение месяца — мало ли по каким причинам. В США средний уровень дефолтов составил 6%, из них на нормальных кредитах прогорело 4% заемщиков, нестандартных (трудноподъемных) — 18%. Но там совершенно иная ситуация, в этой стране нет дефицита жилья, и у заемщика значительно больше соблазнов отказаться от купленного дома, отдав ключи банку.
— Почему же тогда наши банки начали повышать процентные ставки? хотят заработать на мировом кризисе?
— Скорее всего, это результат кризиса взаимопонимания, страха. Банки пока не знают, что будет дальше. А ипотека связана с длинными деньгами, и это усугубляет ситуацию. Хотя нельзя не признать: сейчас идет и процесс частичной монополизации жилищного кредитования, что неизбежно связано с удорожанием продукта. Со временем жизнь сама откорректирует новую цену вопроса.
— А что будет с ценами на жилье в свете этих событий?
— На рынке новостроек возможны ценовые коррекции, но я не вижу жестких предпосылок. Который год новая квартира является самым лучшим и самым консервативным активом в нашей стране. А с наступлением кризиса рейтинг акций и ценных бумаг падает. Значит, на жилищный рынок потянутся новые инвесторы. Даже в США, где все давно рухнуло, стоимость жилья опустилась лишь на 25%. Необходимо понимать: не существует кризисного механизма, который приносит счастье. Для этого надо больше строить жилья.
— Получается, для стройкомплекса мало что изменилось?
— Думаю, со временем все вернется на круги своя.