Призрак кризиса на стройплощадках

В качестве основных угроз для строителей сегодня выдвигаются две — отказ банков в кредитовании ряда стройплощадок и прогнозируемое сокращение ипотечного рынка. Большинство банков решили отказаться давать деньги строителям, равно как и дольщикам, приобретающим первичное жилье, в том числе и по ипотечным схемам. Разумеется, наибольшие проблемы сложились у объектов, находящихся в наименьшей степени готовности.

В ответ федеральные власти объявили о ряде беспрецедентных шагов. Одним из них явилось «вливание» денег в банки, для них пересмотрели нормы резервирования части удержанных средств. Теперь предпринимается еще один шаг — государство намерено вложить 80 млрд. рублей в выкуп квартир в строящихся домах. Одновременно «вливать» бюджетные средства в стройплощадки намерены и региональные власти. В частности на Дону предполагается направить на эти цели примерно 3 млрд. рублей, о чем недавно сообщил заместитель министра архитектуры, градостроительства и территориального развития Ростовской области Игорь Далаксакуашвили:

— Мы принесем деньги на стройки, чтобы отрасль чувствовала себя нормально и у нас не появилось новых «обманутых дольщиков». В ноябре на Законодательном собрании области должна быть утверждена окончательная сумма. Надеюсь, к середине 2009 года ситуация стабилизируется. Совсем скоро регион определится с механизмом выкупа части квартир у застройщиков, чтобы спасти последних от разорения. К сожалению, пока рано говорить, как пройдет эта процедура. Выкупаться будут прежде всего квартиры в домах высокой степени готовности под будущее социальное жилье на конкурсной основе и не по рыночным ценам.

Впрочем, многие солидные игроки не намерены отказываться от кредитования дольщиков и застройщиков. Крупнейший из них — Сбербанк, на чью долю до визита кризиса на Юг России приходилось около 50% ипотечного рынка, не только не намерен покидать эти ниши, но и не хочет сокращать в них объемы деятельности.

— У нас оптимистичное отношение к грядущим перспективам, и мы намерены продолжать кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, говорит заместитель председателя правления Юго-Западного банка Сбербанка РФ Сергей Бритвин. — Другое дело, что обстоятельства вынуждают пересмотреть условия выдачи кредитов, величину процентных ставок. Мы считаем их адекватными в нынешних условиях.

Ипотечный мираж

Удастся ли продавать 2 млн. кв. м жилья при пессимистичном прогнозе сокращения доли ипотечного жилья до 15–17%, если в прежние времена без ее помощи успешно расходилось более миллиона метров новостроек? По словам недавно посетившего Ростов президента Национальной лиги ипотечных брокеров Владимира Лопатина, в России не было и нет предпосылок для возникновения ипотеки.

— В США ипотека — часть национальной религии, ее услугами пользовались около 70% населения страны: получатели кредитов и члены их семей. В Штатах, где на каждого гражданина приходится около 60 кв. м жилья, это прежде всего инструмент по продаже излишков площадей. В России говорить об излишках жилья просто неприлично, то, что было у нас, скорее не ипотека, а некий социальный эксперимент.

В Ростовской области проживают более 4 млн. человек, соответственно, запускать программу следовало бы, когда производительность донского стройкомплекса превысит 4 млн. кв. м жилья в год. Ибо, согласно мировой практике, только при таких пропорциях в обществе появляются излишки недвижимости. Но даже сегодня Ростовская область — один из регионов-передовиков — только выходит на 2 млн. кв. м, а значит, в области можно строить и строить без ипотеки. Программу инициировали региональные власти как социальный инструмент поддержки бюджетников, молодых семей и других льготных категорий граждан, пользующихся правом на субсидии. Для этих людей возникшая социальная ипотека была действительно полезна, поскольку за счет бюджетной поддержки они получали возможность купить новое жилье. Но доля покупаемых с ее помощью квартир была символической в общей площади растущих новостроек. Несколько лет спустя в этом секторе чрезмерно активизировались банки. А дальше — в 2005–2006 гг. — в городах страны грянул жилищный бум, рост стоимости квадратного метра в различных сегментах жилищного рынка в крупных городах составлял 60–80% в год, в несколько раз превышая растущие зарплаты. В последние годы к помощи ипотеки прибегали те, кто раньше мог купить жилье без привлечения кредитных ресурсов. Как отметил Владимир Лопатин, если раньше ипотекой могли воспользоваться 10% населения, то сейчас — 3,5%. Иными словами, при существующих реалиях в нашей стране ипотеки не существовало, скорее у нас был некий ипотечный мираж. увеличение объемов ипотечного жилья догоняло и перегоняло рост темпов жилищного строительства, система с точностью до наоборот соответствовала основному своему предназначению — привлечению на рынок дополнительных, менее обеспеченных покупателей.

Дурные деньги

— То, что происходит сейчас, может, и кризис, но не катастрофа, — считает Игорь Далаксакуашвили. — Ипотека способствовала привлечению «дурных» денег на стройплощадки. Но у Ростовской области появляются новые преимущества — инфраструктурно подготовленные периферийные участки под комплексную застройку. В донской столице это и Левенцовский район, и микрорайон Норд. Сейчас мы рассматриваем вопрос обеспечения инженерными сетями города-спутника на землях совхоза «Декоративные культуры».

Любой кризис цикличен и конечен, а жилье мы будем строить всегда. Таким образом, сегодня для строительного комплекса революционно изменились условия существования. Но на что, как не на изменение правил игры и поворачивание отрасли лицом к покупателю направлен тот же национальный проект «Доступное и комфортное жилье», пусть и подразумевающий также кардинальные перемены в отрасли, которые, правда, должны происходить более эволюционным путем? Как констатируют многие зарубежные бизнесмены, прежней мировой экономики уже не существует. Будем надеяться, что стройкомплексу остается пережить несколько неприятных месяцев, которые уйдут на адаптацию к этому новому миру с рядом иных особенностей.

А вас кризис пугает?

Президент Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин:

— Сложный вопрос. Безусловно, общемировой кризис может отразиться на российском рынке жилья. Говорить о существенном спаде производства пока рано, хотя мы уже частично чувствуем это на стройматериалах. Думаю, в этом году отрасль не снизит темпы строительства жилья, и цены на него останутся прежними. Хотя пока что конечный результат непредсказуем.

Проректор по научной работе Ростовского государственного строительного университета Виктор Шилов:

— Нет, я не храню сбережений в зарубежных банках. Меня пугает низкий уровень подготовки строителей. Уже сейчас жильцы справедливо недовольны качеством новостроек, а стройкомплекс продолжает решать проблему кадров за счет гастарбайтеров. В подготовку местных специалистов деньги никто не вкладывает. Что нас ждет в следующем десятилетии, когда у нас начнут строить по три млн. кв. метров в год, остается только догадываться.

Руководитель Департамента развития и реконструкции г. Глазго Маргарита Кавалло:

— Пугает. Мы считаем, что негативное влияние кризиса растянется на долгое время. Надеемся стабилизировать ситуацию через несколько лет.

Начальник отдела развития стройкомплекса и промстройматериалов администрации Ростовской области Марина Давыдова:

— В донском стройкомплексе кризиса нет: за истекший период рост жилищного строительства в области — 17%, построено и модернизировано 10 предприятий стройиндустрии. Конечно, отрасли ряда других регионов снизили темпы роста своей производительности до 3–4%. Наступили проблемные времена. Но мы сдадим к концу года 2 млн. кв. метров жилья, из них 750 тыс. — многоквартирных домов.

Директор компании «Рубим Дом» Игорь Колесников (Краснодарский край, г. Ейск):

— Конечно, пугает. Он уже сказался на нашей рентабельности. Мы специализируемся на строительстве быстровозводимого жилья. Несколько постоянных клиентов расплачивались с нами привлеченными кредитными деньгами, которые теперь им не предоставляют. Другой крупный партнер давал нам деньги под строительство, а теперь они оказались замороженными. Пока остается работать с теми, кто хранит сбережения в чулках.

«Меня пугает не кризис, а истерика»

Директор Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков:

— Боюсь, в нашей стране кризис может сначала возникнуть в головах, после чего материализоваться в реальной действительности. Если все впадут в панику, вкладчики начнут забирать из банков сбережения, банки перестанут предоставлять кредиты, а граждане прекратят покупать у строителей жилье, ожидая, когда же на него упадут цены, действительно начнется катастрофа.

— Сегодня некоторые банки перестали предоставлять деньги как застройщикам, так и дольщикам…

— Но ядро нашей банковской системы — Сбербанк — по-прежнему работает в этих сферах, а также Донской народный банк, ВТБ, Газпромбанк… Государство предприняло и продолжает предпринимать беспрецедентные шаги в решении возникших проблем, надо какое-то время подождать, какова будет на них реакция рынка, и делать выводы. Пока что ее просто нет, зато есть истерика. Но впадать в нее еще нет никаких объективных оснований, мы пережили один тревожный месяц, не более. Озабоченность вызывают лишь недостроенные объекты. Если застройщиков не поддержать, действительно возникнут проблемы. Но кто сказал, что им не помогут?

Думаю, власти сделают все возможное, чтобы стройплощадки не остановились, так как от благополучия строительного комплекса зависит благополучие целого ряда других отраслей.

— А подорожавшая ипотека?

— Это ситуация текущего дня. За III квартал нынешнего года показатели по выданным кредитам превысили результаты за аналогичный период 2007-го. Но опять же, что произошло в октябре в сфере ипотеки? Ранее банки предоставляли кредиты под 11–14% годовых, долгосрочные выдавались под 13–14%. Сейчас их можно получить под 15–17, максимум 18%. Подорожание на 2–3% — еще далеко не катастрофа.

— И как обстоят дела с их погашением?

— В Ростовской области в сравнении с другими регионами ЮФО минимальная доля задолжников. По данным на сентябрь, по федеральным стандартным кредитам она составила 4,4%, в Астраханской области — 8,4%, Волгоградской — 11,1%, Краснодарском крае — 12,4%, Ставропольском — 26,8%.

— Иными словами, в том же Ставропольском крае каждый четвертый заемщик не погашает платежи. Далеко не в каждом из регионов с ипотекой благополучно, и нам грозит американский сценарий?

— Не надо путать: это далеко не дефолты. В данные включены заемщики, которые не погашают платежи в течение месяца — мало ли по каким причинам. В США средний уровень дефолтов составил 6%, из них на нормальных кредитах прогорело 4% заемщиков, нестандартных (трудноподъемных) — 18%. Но там совершенно иная ситуация, в этой стране нет дефицита жилья, и у заемщика значительно больше соблазнов отказаться от купленного дома, отдав ключи банку.

— Почему же тогда наши банки начали повышать процентные ставки? хотят заработать на мировом кризисе?

— Скорее всего, это результат кризиса взаимопонимания, страха. Банки пока не знают, что будет дальше. А ипотека связана с длинными деньгами, и это усугубляет ситуацию. Хотя нельзя не признать: сейчас идет и процесс частичной монополизации жилищного кредитования, что неизбежно связано с удорожанием продукта. Со временем жизнь сама откорректирует новую цену вопроса.

— А что будет с ценами на жилье в свете этих событий?

— На рынке новостроек возможны ценовые коррекции, но я не вижу жестких предпосылок. Который год новая квартира является самым лучшим и самым консервативным активом в нашей стране. А с наступлением кризиса рейтинг акций и ценных бумаг падает. Значит, на жилищный рынок потянутся новые инвесторы. Даже в США, где все давно рухнуло, стоимость жилья опустилась лишь на 25%. Необходимо понимать: не существует кризисного механизма, который приносит счастье. Для этого надо больше строить жилья.

— Получается, для стройкомплекса мало что изменилось?

— Думаю, со временем все вернется на круги своя.