Стройкомплекс на периферии

В уходящем 2008 году отечественный стройкомплекс сделал колоссальный рывок, приступив к масштабному освоению периферийных земель, прилегающих к крупным населенным пунктам. Впервые за долгие десятилетия застоя в стране стартовало строительство многочисленных городов нового поколения с будущей численностью жильцов, измеряемой десятками, а то и сотнями тысяч граждан. Несмотря на разразившийся кризис, большинство проектов планируется продолжать, благо работы уже идут, а коней на переправе не меняют. Среди наиболее рейтинговых донских проектов можно выделить три: строительство ростовского города-спутника Норд, застройку соседствующих с мегаполисом земель бывшего совхоза «Декоративные культуры» и нового периферийного Левенцовского района.

При этом к концу года в столице ЮФО предполагается ввести миллион квадратных метров жилья, обеспечив каждого горожанина 1 кв. метром новостроек. Но этот соответствующий зарубежным критериям показатель будет достигнут за счет точечной застройки. Регулярно обеспечивать такой результат, делая ставку на редеющие и дорожающие пустыри в городской черте, маловероятно. Поэтому в стране возродился метод «веерного» строительства.

Деревенский «сепаратизм»

После строительства Левенцовского района донская столица окончательно исчерпает нынешние земельные ресурсы, на которых можно вести масштабную застройку. Впрочем, уже сегодня у Ростова, как и у других крупных российских городов, земля в большом дефиците. Между тем именно на комплексную застройку сделала ставку федеральная власть, выпустив в прошлом году специальное постановление, призванное стимулировать экспериментальные проекты в этой сфере. По словам нынешнего президента РФ Дмитрия Медведева, речь идет о строительстве комплексов общей площадью от 1 млн. кв. метров жилья.

Подобным потенциалом располагают преимущественно мегаполисы, которым теперь строить негде. В качестве выхода на вооружение взят вариант их дальнейшего спутникового развития. Правда, если вспомнить прежний исторический опыт, спутники многих городов начинали строиться, когда численность города составляла не один, а несколько миллионов человек. А в этой связи, казалось бы, на первый взгляд, идея актуальна лишь для Москвы и Санкт-Петербурга. Однако в России сложилась весьма своеобразная ситуация.

В Ростове застраивать Норд и Декоративные Культуры как новые районы мегаполиса препятствует тот факт, что эти земли лежат сразу на двух муниципальных образованиях: столице ЮФО и прилегающих территориях соседей. После принятия 131-го закона, согласно которому каждое муниципальное образование автономно само по себе, присоединять новые чужие земли к разрастающимся мегаполисам весьма проблематично. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что минувшим летом ростовская дума подготовила предложения о присоединении к мегаполису земель мини-города Норд, лежащих на территории Щепкинского поселения.

— Четыре гектара земли Норда расположено на территории Ростова, около двадцати — в поселке Щепкино, — сообщил первый заместитель главы администрации мегаполиса Сергей Манаков. — Но вся местная коммунальная и социальная инфраструктура — наша. Думаю, граждане, купившие жилье на щепкинской стороне, не будут против стать ростовчанами. Поэтому мы решаем проблему, опираясь на существующее законодательство.

Однако совет Щепкинского поселения идею не поддержал, а следовательно, мегаполису не светит новых земельных ресурсов. Похоже, сейчас в столице ЮФО строится последний район — Левенцовский. В качестве выхода Норд и мини-город на землях «Декоративных культур» назовут городами-спутниками, официально расположенными сразу на двух муниципальных территориях.

Строительство вокруг мегаполиса городов-спутников, лежащих на территории столицы ЮФО и соседних территориях, является одной из ключевых идей проекта Ростовской агломерации, курируемого региональными властями. По словам министра архитектуры, градостроительства и территориального развития Ростовской области Владимира Киргинцева, у мегаполиса появится шесть спутников, которые войдут в состав первого уровня агломерации или так называемого Большого Ростова. К последним отнесены и соседствующие небольшие города Аксай и Батайск, с которыми мегаполис социально, экономически и инфраструктурно давно слился.

Дорос ли Ростов до спутников?

Таким образом, создав термин «Большой Ростов», на Дону поступили по принципу «и нашим, и вашим». Идея выглядит во многом от лукавого, поскольку в отличие от периферийного района, спутник пусть и составляет единую экономическую и демографическую систему с головным городом, но расположен от него на большей удаленности. И уж тем более с точки зрения астрономических законов ни один спутник никогда не лежал сразу на двух планетах. Не столь принципиально, где будут официально расположены новостройки, лишь бы успешно решался жилищный вопрос и выполнялась государственная программа.

— Не только территории Ростова, Аксая и Батайска, но и более удаленных от мегаполиса городов: Азова и Новочеркасска — необходимо рассматривать как единую градостроительную площадку, — считает мэр Ростова Михаил Чернышев. — Город исчерпал свои возможности, а прогресс продолжает идти. Единственный выход — придать ему грамотный организационный характер. У нас тесно переплетена инфраструктура с окрестными городами, люди ежедневно мигрируют, живя в одном населенном пункте, а работая в другом. Мы, проектируя в район Щепкино новую дорогу, вынуждены остановиться в пределах городской границы, так как в противном случае работы остановит прокуратура. Но сегодня не следует относиться к возникшей ситуации упрощенно, воспринимая тот же Батайск как новый район мегаполиса. Хотя, наверное, со временем мы сольемся в едином порыве.

— Безусловно, оказавшийся в двух муниципальных образованиях мини-город Норд целесообразнее было отдать кому-то одному, — комментирует ситуацию главный архитектор Ростовской области Александр Бояринов. — Но и совместная его эксплуатация вполне возможна, хотя и очень проблемна. В прежние времена все было проще: дал приказ — выполнили…

Интересно, что в нынешнем году похожие сложности у Москвы, изъявившей желание строить подлинные города-спутники в Подмосковье. В ближайшие 15 лет руководство Московской области решило построить не менее 120 млн. кв. метров нового жилья на своей территории, львиная доля которого также расположится в закладываемых новых городах. Ситуация обещает породить еще большую путаницу. При этом в отличие от Ростова у прославившейся ведением агрессивной застройки Москвы нет согласия между соседями. В ответ на прозвучавшее в нынешнем году заявление заместителя мэра Москвы Владимира Ресина, сообщившего, что столичные власти намерены создавать за границей Первопрестольной города-спутники, входящие в ее административный округ, с контрречью выступил губернатор Московской области Борис Громов:

— Я не могу представить, как это можно реализовать с точки зрения существующего законодательства. Неизвестно, вписаны ли участки в генплан, соответствуют ли они градостроительной политике, кто будет переводить земли из сельхозназначения и как живущие в этих спутниках люди будут пользоваться московскими льготами. Да и прежде чем говорить о выкупе земель Москве следовало посоветоваться с руководством Подмосковья.

Реквием «точке?»

Если же отбросить возникающие политические проблемы, с экономической точки зрения идея выглядит весьма привлекательно. Застройщики проявляют высокую заинтересованность перед подготовленными периферийными землями. В нынешнем году известный на Дону концерн «Единство», специализирующийся на возведении в центре мегаполиса домов бизнес-класса, изъявил желание участвовать в строительстве еще одного спутника — части мини-города Солнечного, расположенного между Ростовом и Батайском, по соседству с популярным в обоих городах Соленым озером.

Генеральный директор «Единства» Валентина Полевиченко считает, что теперь перспективно строить и в 10 километрах от городского центра. Но квартиры в возводимых здесь каркасно-монолитных домах будут небольших площадей, скорее рассчитанных на покупателей эконом-класса. Площадь приобретенных компанией земель — 25 гектаров, к реализации проекта концерн намерен приступить в следующем году.

Вместе с тем «Единство» пока является единственной местной компанией, сумевшей приобрести земли под столь масштабную застройку. Купить и поднять столь большие объемы заманчиво, но слишком накладно. Первые 044 га Левенцовского района под строительство 479 тыс. кв. метров жилья (общая его площадь составляет 440 га, где планируется возвести 2700 тыс. кв. метров) и около 20 га мини-города Норд под 240 тыс. кв. метров проданы «варягам». Последние обеспечили себя земельным ресурсом на ближайшие несколько лет, а местным застройщикам, похоже, остается сражаться друг с другом на аукционах за редеющие пустыри.

— Объемы продаж на ростовском вторичном рынке жилья превышают «первичку», — отмечает заместитель министра архитектуры, градостроительства и территориального развития Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. — За счет комплексной застройки уже в ближайшие годы мы сможем вводить ежегодно вводить в эксплуатацию около 4,5 тысячи новых квартир, увеличив реализуемые площади в полтора раза. А это, безусловно, окажет давление на рынок.

По словам замминистра, у покупателей появится как географический выбор местожительства, так и технологии. Первая очередь Левенцовского района будет застроена современным панельным жильем, в Северной части мегаполиса начнет развиваться каркасно-монолитный метод домостроения «Аркос». А на землях совхоза «Декоративные культуры» предполагается внедрять третью, принципиально новую технологию, под которую сейчас реконструируется завод в Новочеркасске.

А в этой связи возникает вопрос о дальнейшей экономической целесообразности строительства жилья эконом-класса в пределах нынешнего Ростова. Можно предположить, что здесь с каждым годом начнет превалировать доля домов для обеспеченных граждан. Но для работы в этом сегменте компания также должна отличаться высоким уровнем капитализации, к тому же, по словам ряда экспертов, в условиях мирового кризиса строить такое жилье стало менее перспективно. Ситуация вновь навевает мысли о неизбежности предрекаемого укрупнения и частичной монополизации донского строительного комплекса.

Промахи Первопрестольной

По данным риэлтерской компании «Титул», стоимость жилья в ныне существующих спутниках Ростова примерно в полтора раза ниже, нежели у расположенных на территории мегаполиса точечных объектов аналогичного качества. При этом периферийные мини-города в обязательном порядке будут оснащаться социальной инфраструктурой, соединяющей с головным центром транспортными магистралями, что сделает жизнь в них более качественной, нежели на традиционной городской окраине.

— Но я не думаю, что массовая застройка произведет революционные изменения на жилищном рынке, хотя и окажет на него давление, — уточняет генеральный директор «Титула» Евгений Сосницкий. — Масштабный ввод домов на периферийных землях предусмотрен поэтапно, к тому же здесь будут вводиться большие объемы социальных квартир, а также доступного жилья. Этих сегментов на рынке пока крайне мало, речь можно вести о принципиально новом «товаре», рассчитанном на иного, менее обеспеченного покупателя. Хотя это повлечет улучшение качества точечной застройки.

Кроме того, столичными инвесторами допущен ряд промахов. Особенно это касается Левенцовского района, где сделана ставка на крупнопанельное домостроение, дискредитировавшее себя в глазах различных поколений россиян. Нет веры в производимый москвичами панельный ребрендинг и у руководителя одного из крупнейших риэлтерских агентств мегаполиса Евгения Сосницкого. Причем на ряде участков вместо доступного жилья предполагается возвести некий гибрид модернизованных «панелек» с дорогостоящими в своей эксплуатации «высотками», некоторые объекты будут представлять собой 24-этажные «свечки»:

— Ростов — не Москва, строящееся в нашем городе «народное жилье» не должно превышать 15 этажей. Жить выше привыкшие к низкой застройке ростовчане не готовы, исключение составляет сегмент бизнес-класса, в котором могут присутствовать и небоскребы. Но такое жилье возводят в центре, не говоря уж о технологии. Разумеется, при нынешнем дефиците окажутся востребованы и панельные «высотки». Безусловно, строительство Левенцовского района — важная социальная задача, в нем будут жить переселенцы аварийных домов и наиболее бедные слои населения.

Главный вопрос, что мы хотим от Левенцовского района. Можно видеть его в радужных тонах капиталистического романтизма, в образе позиционируемых рекламным проспектом «Западных ворот». А можно и опасаться, что лет через «надцать» здесь может появиться нерадующая глаз картина. Вспомним, как двадцать лет назад застройка кварталов Северного микрорайона панельными гостинками казалась удачным решением квартирного вопроса для многих ростовчан. Как известно, закончилась все неудачно — выбитыми в подъездах окнами и разбросанными шприцами… Не хотелось бы, чтобы история повторилась…

Последние города страны?

Если же обратиться к историческому опыту, классификация городов-спутников проводится по различным критериям. Спутники, построенные в советские времена, делили по функциональному назначению (промышленные, курортные, спальные) и профессиональной ориентации жильцов (военные, научные, студенческие городки).

В нынешнем году в России стартовало строительство десятков мини-городов, причем впервые государство уделяет большое внимание классовому подходу к новому поколению спутников. Остается надеяться, что на местах не перегнут палку, построив действительно доступное, но не «дешевое», низкокачественное жилье, которое сможет решить квартирный вопрос среднестатистического россиянина. Особенно если учесть, что, возможно, ныне заложенные спутники являются одними из последних городов, которые удастся построить в нашей стране в ближайшие столетия. По крайней мере, это касается густозаселенной европейской части России.

— В Америке уже не построишь ни одного нового города, поскольку львиная доля территориальных ресурсов распределена между различными частными лицами. А в России большая часть земель по-прежнему принадлежит государству, — отметил посетивший минувшим летом Ростовскую область депутат Государственной Думы, председатель комитета по делам Федерации и региональной политики Виктор Усачев. — Но так не будет продолжаться вечно, в недалеком будущем ситуация изменится. Поэтому в ближайшие годы мы должны принять очень серьезное историческое решение, определиться, где и какие новые города понадобятся нам и ряду следующих поколений. Причем времени на этот ответственный выбор у нас катастрофически не хватает.