Чужие стены помогают

Из-за снижения темпов продаж жилья по причине заморозки и ликвидации многими банками ипотечных программ приобретение собственного жилья стало невозможным для большинства потребителей. Эксперты считают, что сегодня стоит обратить внимание на рынок аренды и усовершенствовать его механизмы, чтобы условия съема квартир стали приемлемыми для всех слоев населения. В частности, распространенные в большинстве стран «доходные дома» могут стать популярными и в России.

«Сегодня банки активно сворачивают кредитные линейки. В частности, речь идет о заморозке ипотечных программ, — рассказывает Иван Еремин, маркетолог ООО «Антайтлед». — В дальнейшем мы ожидаем также рост процентных ставок на все виды кредитов минимум на 5%». По словам специалиста, в такой ситуации для большинства потребителей покупка жилья становится невозможной. Единственный выход для тех, кто желает обзавестись отдельной квартирой, — аренда. При этом с июля текущего года цены на съемные квартиры в Краснодарском крае выросли в среднем на 20%. Сегодня ежемесячные выплаты за однокомнатную квартиру достигают 15 тыс. руб. без учета коммунальных услуг. «Несмотря на постоянный рост цен на рынке аренды жилья, снимать квартиру сегодня целесообразнее, — уверен господин Еремин.

— Не исключено, что кризис продлится около 1,5 лет. В течение этого срока для потребителя ипотека — слишком рискованная мера, причем невыгодная для многих банков. Уверен, что бизнесу стоит обратить внимание на рынок аренды». Стоит отметить, что во многих европейских странах, особенно в США, люди зачастую предпочитают аренду, а не покупку жилья. Как правило, это обходится дешевле, чем ипотечный кредит, да и условия аренды за рубежом удобнее, чем в России. Фактически арендодателем выступает владелец многоквартирного дома. Таким образом, у арендуемой квартиры нет хозяина, которому по каким-либо причинам может потребоваться прекращение аренды. Жилец квартиры в свою очередь становится полноправным владельцем на условиях аренды в течение удобного ему срока. Соответственно, он может сделать ремонт, купить мебель, обустроить дом.

В России же арендодателями выступают только частные лица, владельцы квартир. Зависимость от хозяина, от его предпочтений (например, проблемы ремонта и меблировки) делает аренду жилья вынужденной мерой, которой российский потребитель старается избегать. При этом эксперты считают, что «цивилизованная аренда», когда жилплощадь можно снять на любой удобный срок без каких-либо рисков, может пользоваться в России популярностью.

«Одной из основных причин отсутствия в России цивилизованного рынка аренды жилья, — говорит главный юрист юридической фирмы «МЕГАПОЛИС Лигал» в ЮФО Оксана Хакуй, — является отсутствие законодательной базы. Поэтому бизнес в данном направлении не развивается, следовательно, нет предложений на рынке, хотя спрос, на мой взгляд, был бы очень высоким. Всем выгодно и спокойно жить по прозрачным и четким правилам, защищенным законом. С одной стороны, государство теряет налоги, которые не получает от сдаваемых квартир, с другой — и гражданам было бы намного проще снимать квартиру легально».

Правда, говорить о том, что в России отсутствует механизм цивилизованной аренды жилья, или, проще говоря, доходные дома, было бы не совсем правильно. В Москве с 2003 года при инвестиционной поддержке Департамента инвестиционных программ строительства Москвы один подобный дом уже существует, причем его заселенность составляет 97%. Поскольку проект успешен, к 2010 году планируется построить еще около 20 подобных домов. В Краснодарском крае данную схему на рынок недвижимости вводить пока не планируют.

«Девелоперы относятся с опаской к таким проектам. Достаточно вспомнить кризис 1998 года, когда те, кто копил на новую квартиру, отодвинули покупку на неопределенный срок, да и темпы строительства заморозились практически на год, а вот аренда квартир своих оборотов не сбавила, — говорит Оксана Хакуй. — При строительстве домов под продажу срок окупаемости существенно меньше срока окупаемости при сдаче квартир в доходных домах в аренду».

По мнению начальника отдела консалтинга ООО «Компания Виллан» (г. Краснодар) Артема Евстафьева,основная проблема девелоперского бизнеса по сдаче в аренду жилой недвижимости на Кубани состоит в отсутствии платежеспособного спроса. «В Краснодаре срок реализации большинства девелоперских проектов, предполагающих развитие городской территории (строительство жилых комплексов, бизнес-центров), не превышает 3–4 лет: 0,5–1,5 года — подготовка ПСД, расчистка территории; 1,5–3 года — строительство; до 1 года – период продаж после введения в эксплуатацию. При этом большинство объектов не сдается в аренду, а продается еще на стадии строительства, — рассказывает специалист.— Конечно, цена продажи меньше арендных платежей, которые продолжались бы в течение всего срока эксплуатации здания. Однако застройщик идет на этот шаг, поскольку имеет возможность реализовать сразу несколько проектов. Новое строительство обеспечивается потоком денежных средств от текущей продажи ранее начатых проектов».

«Как правило, от реализации проектов в сфере недвижимости российские девелоперы получают доходность в среднем на уровне 30–35%. Указанной прибыли девелоперам вполне достаточно для развития бизнеса в условиях интенсивно растущего рынка недвижимости, — добавляет аналитик ИК «Финам» Сергей Фильченков. — При этом окупаемость проектов с целью дальнейшей сдачи жилья в аренду составляет порядка 12–16 лет. К таким длительным инвестициям девелоперы пока не готовы». Эксперты подчеркивают, что степень ликвидности рабочего капитала застройщика — более важный инвестиционный показатель, чем, собственно, прибыльность продаж. Поэтому в ближайшие несколько лет девелоперские компании по-прежнему будут продавать дома, а не сдавать квартиры в аренду.

«В условиях набирающего обороты кризиса ликвидности и ипотечной стагнации не приходится ожидать, что инвестиционная политика застройщиков изменится. Именно продажа недвижимости будет доминирующим способом формирования денежного потока девелоперов»,— подчеркнул Артем Евстафьев.

По мнению специалистов, пока только некоторые проекты допускают сдачу недвижимости в аренду. В частности, подобная тенденция характерна для помещений в крупных торгово-офисных и развлекательных центрах. Вызвано это тем, что у строительных компаний крупноформатного профиля собственный капитал позволяет реализовывать сразу несколько проектов, а спрос на коммерческую площадь высокого класса превышает предложение. Как следствие, на рынке коммерческой аренды высокий уровень ставок (от 1000–1500 руб. за кв. м).

«Принимая во внимание, что себестоимость строительства объектов коммерческого и жилого назначения практически равна, бизнес по сдаче в аренду жилой недвижимости был бы привлекателен для девелопера при условии, что средняя арендная ставка будет составлять не менее 1000 руб. за кв. м, а это 45–60 тыс. в месяц за однокомнатную квартиру,— говорит Артем Евстафьев. — Кроме того, необходимо учитывать и коммунальные расходы (в среднем 2000 руб.)».

Таким образом, совокупный платеж за пользование однокомнатной квартирой составил бы 55–70 тыс. руб. «О создании бизнес-сегмента доходных домов, конечно, можно задуматься, но необходимо параллельно развивать сопутствующие сервисы,— говорит руководитель отдела продаж КФ «Бизнес-Город» Андрей Юраш. — Для таких зданий тоже нужны сети, дороги, транспорт, социальная и коммерческая инфраструктура. Не факт, что впоследствии найдется необходимый объем клиентов, способных платить за такую дорогостоящую услугу».

Дополнительным фактором, тормозящим развитие данного направления рынка недвижимости, по мнению Оксаны Хакуй, является тот факт, что собственники возведенных доходных домов в любом случае заниматься управлением таких домов не будут, следовательно, необходимо привлечение управляющих компаний.

По словам Артема Евстафьева, стоимость услуг профессиональной управляющей компании в настоящее время составляет в среднем 150 руб. за кв. м. «Бизнес управляющих компаний убыточен из-за того, что при достаточно больших финансовых и трудовых затратах доходность такого бизнеса относительно невелика, и, как правило, дольше года на плаву они не держатся, объявляя себя банкротами», — отметила Оксана Хакуй.

По мнению Сергея Фильченкова, проблему отсутствия бизнес-сегмента «доходные дома» следует рассматривать и с точки зрения российского менталитета. «Если на Западе проживание в арендованном жилье на протяжении всей жизни считается обыденным явлением, то большинство наших сограждан все же мечтают обзавестись собственным жильем. Своя квартира или дом, с одной стороны, позволяют продемонстрировать статус человека, а с другой — являются традиционным инструментом инвестирования сбережений», — говорит эксперт.

С ним согласен Андрей Юраш:

«Основная причина неразвитости услуги — привычки россиян. Для наших потребителей важно желание иметь свою землю, свой собственный дом». По мнению специалистов, в ближайшие 10 лет в России будет популярна лишь долгосрочная аренда коммерческой недвижимости, поскольку данный бизнес способен обеспечить более высокую доходность по сравнению с жилой недвижимостью. По словам Сергея Фильченкова, о развитии культуры цивилизованной аренды жилья следует вести речь, когда наступит стабилизация на финансовых рынках, рынок недвижимости будет насыщен и девелоперы не смогут получать высокую прибыль от строительства и продажи объектов: «С ростом процентных ставок по банковской ипотеке и ужесточением условий кредитования среди населения существенно возрастет популярность такой аренды,— считает специалист. — При сохранении динамики роста цен на недвижимость доходные дома окажутся эффективным рыночным механизмом».