Выйти из тени

Кризис может сильно изменить правила игры на строительном рынке, и жить по-старому уже не получится. Сегодня многие говорят о том, что без кредитных средств застройщики не выживут, но до кризиса банковское финансирование строительства в России развивалось слабо. Наиболее зависимым от кредитов был сегмент элитного жилья, который сейчас имеет все шансы пострадать больше остальных. Те же, кто строил жилье эконом-класса, ориентировались в основном на средства дольщиков, число которых традиционно было велико, а в последние полтора-два года доля «законных» дольщиков (т.е. заключивших договоры долевого участия в соответствии с требованиями ФЗ-214) активно увеличивалась.

Происходило это потому, что многие застройщики просто не «дозрели» до сотрудничества с банками. Вернее, издержки, связанные с этим сотрудничеством, перевешивали выгоды от него. А издержки — это ведение прозрачной бухгалтерии, подготовка строительного проекта в соответствии с банковскими требованиями, плюс, конечно, высокие процентные ставки и необходимость предоставления залога.

В принципе банки могут кредитовать строительство так же, как и любой другой вид бизнеса. Но им нужна открытость, подробная отчетность и точность сведений, чем российские застройщики не слишком отличались. Поэтому сейчас для строителей наступает хороший момент для того, чтобы стать прозрачными. Условия выдачи кредита ужесточились — но и потребность в кредитах возросла, так как средств населения в условиях сокращения объемов и ужесточения условий кредитования уже не хватает для бесперебойного финансирования строительных проектов. Нужно подстраиваться под новые правила и не идти за кредитом с уже готовым проектом — и говорить: ничего менять не буду, дайте мне денег. А начинать обсуждение с ранних стадий, когда проект только разрабатывается, чтобы можно было учесть требования и пожелания банка к проектной документации.

Время, когда любому строительному объекту была гарантирована продажа, закончилось. Сверхприбылей, за счет которых можно компенсировать задержки в продажах одного проекта, в ближайшее время уже не будет, поэтому к любым новым проектам отныне нужно относиться избирательно. Тщательно оценивать предпочтения населения: по какой цене готовы покупать квартиры, какими характеристиками они должны обладать. Маркетинг, изучение рынка недвижимости становятся очень важны.

Конечно, хотелось бы, чтобы большинство компаний сосредоточились на возведении доступного типового жилья, которое востребовано всегда. Но готовы ли к этому застройщики? Их основная задача сейчас — завершить начатые объекты, под которые есть финансирование. Кроме того, привлекая дольщиков в рамках ФЗ-214, застройщики взяли на себя достаточно серьезные обязательства как по качеству строительства, так и по срокам. Нарушение этих обязательств чревато как изъятием средств дольщиков, так и штрафами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки сдачи объекта в эксплуатацию. Найти средства на новое строительство застройщикам будет гораздо сложнее. И здесь налаживание долгосрочного сотрудничества с банками станет серьезной задачей.

Несмотря на ограниченный доступ населения к кредитам, все равно остался огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Это значит, что если застройщики найдут деньги на финансирование начальных стадий строительства, продать квартиры они потом смогут. Другое дело, что сейчас можно и нужно пойти на уступки дольщику — например, не требовать в течение трех месяцев выплаты всей суммы. Разумеется, пора отказаться и от серых схем — дольщик, давая деньги, хочет быть уверен в безопасности своих вложений.

В то же время нельзя требовать изменений только от застройщиков. Пересмотреть свою политику должны и муниципалитеты. Громкие планы чиновников реализовывать с помощью строителей уже вряд ли получится. Практика «обременений», когда застройщику говорят: ты получишь участок, но сначала построй здесь то-то и то-то, скорее всего, будет уходить. Известно, что подключение к инженерным сетям — это серьезная проблема для строительных компаний. Но несмотря на то, что федеральным законом предписывается переход на плату за подключение, которая устанавливается в соответствии с инвестпрограммами коммунальных предприятий, далеко не все города такую плату ввели. Зачастую все происходит по старинке, через предоставление технических условий. Понятно, что работать по старой схеме застройщикам с коммунальщиками очень затратно. Поэтому местные органы власти, если они хотят развивать строительство, должны решить эту проблему. И создать, наконец, более комфортные условия для застройщиков.