План по строительству Минрегионразвития на текущий год еще в апреле составлял 68 млн. кв. м жилья (при первоначальной цифре 72 млн.). Но, по данным Росстата, за 2008 год пока введено в эксплуатацию всего 33 млн. кв. м жилья. Подобные результаты обусловили выход на рынок недвижимости государства как регулятора процессов и покупателя площадей.
Ледниковый период
Сегодня практически невозможно оценить глубину финансового кризиса и его последствия для экономики в целом и для строительной отрасли в частности. И тому есть объективные причины.
«В этих условиях бесполезно рассматривать «форсированный» вариант, — говорит Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов. — Любой прогноз будет подвергаться корректировке в каждой конкретной временной точке. Один из наихудших сценариев — разрушение инфраструктуры строительной отрасли. Отрасль без достаточной поддержки государства может вообще прекратить существование в ее современном состоянии или, что так же вероятно, существенно видоизмениться. Не стоит сомневаться, что кризис ударит по всем: строителям, девелоперам, производителям стройматериалов и другим участникам рынка. Без необходимой поддержки многие вынуждены будут признать себя банкротами, а в момент, когда экономика будет наконец стабилизирована и появятся средства для развития новых проектов, окажется, что нет профессиональных кадров, явный дефицит стройматериалов и полное отсутствие земель с инженерной подготовкой».
«Конечно, экономический кризис, который в настоящее время так или иначе затронул практически все сферы общества, существенно отразился и на таком крупном сегменте рынка, как девелопмент. Сегодня рынок недвижимости переживает свои далеко не лучшие времена. Большинство строительных объектов попросту заморожено»,— отмечает Оксана Хакуй, главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» в ЮФО.
Александр Ольховский уверен, что главным регулятором рынка в кризисной ситуации должно стать государство. Власть, осуществляя антикризисную политику, может погасить амплитуду колебаний рынка, обеспечить плавное снижение цен, контролируя их резкие изменения. «Все действия должны быть очень аккуратными, направленными на поддержание достаточного, но не избыточного объема ликвидности у застройщиков. К сожалению, помощь придется оказывать и некоторым крупным социально значимым компаниям, проводившим несбалансированную финансовую политику»,— добавляет специалист.
Медвежья поддержка?
В целях оказания государственной поддержки предприятиям строительного комплекса в марте текущего года Департаментом строительства Краснодарского края было разработано и утверждено главой администрации Краснодарского края Постановление «Об утверждении порядка субсидирования процентных ставок по кредитам, полученным предприятиями строительного комплекса в кредитных организациях». Однако за полгода субсидии получил только один кубанский застройщик —
«С началом экономического кризиса деятельность банков по ипотечному кредитованию пошла на спад, а многие банки вообще временно приостановили оформление и выдачу ипотечных кредитов. На мой взгляд, это стало одним из обстоятельств спада девелоперской деятельности, — говорит Оксана Хакуй.— Но в условиях кризиса государство, к сожалению, не предпринимает реальных мер по государственной поддержке девелоперов. Причем муниципальных программ по поддержке жилищного строительства в Краснодаре и крае также до сих пор не принято».
Единственное действие государства, направленное на стабилизацию кризисной ситуации на рынке долевого строительства, — это обсуждение возможности государственной поддержки россиянам, оставшимся без работы по причине экономического кризиса, по выплате ипотечных кредитов. Но, по мнению Оксаны Хакуй, это не совсем та мера и не тот уровень государственной поддержки, которых ждут девелоперы.
Еще один вид поддержки граждан со стороны банков — это отсрочка выплат по ипотечным кредитам. «Но все эти меры направлены лишь на поддержку физических
Хаотичные процессы
Говоря о кризисной ситуации, сложившейся вокруг девелоперской деятельности в настоящий момент, нельзя не упомянуть Федеральный закон №
«Порядок применения норм данного закона вызывает недовольство девелоперов и, как следствие, нежелание его соблюдать по ряду причин, — рассказывает Оксана Хакуй. — Основной задачей закона
Результат принятия закона, к сожалению, таков: застройщики стараются всеми правдами и неправдами избежать неудобных схем финансирования, отчетности, что само по себе порождает наличие так называемых «серых» схем в отношении поступающих денежных средств на строительство от покупателей жилья.
«Такие действия девелоперов, разумеется, не могут гарантировать покупателям всестороннего соблюдения их законных прав и обязанностей, но в условиях имеющегося правового обеспечения долевого строительства со стороны законодательных органов государственной власти, к сожалению, ни у тех, ни у других иного выхода нет», — констатирует главный юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» в ЮФО.
По мнению доцента кафедры государственного и муниципального управления ГУУ Александра Гусева, в целом государственная поддержка строительных компаний позволит лишь отсрочить наступление кризиса в отрасли. «Известно, что жилье в новостройках дорогое и доступно узкому кругу обеспеченных лиц. Зачем же поддерживать строительство дорогого жилья?
Лучше не строить вообще, чем строить и продавать на социально не ориентированных условиях, — говорит он. — Например, в США антикризисный пакет мер первым делом поддерживает заемщиков, которые не могут отдать свои ипотечные кредиты. В России о физических лицах никто не беспокоится». Господин Гусев полагает, что «критерии государственной поддержки строительных компаний будут носить малопрозрачный характер, если, конечно, на федеральном уровне не будет принят соответствующий нормативный документ».
А нормативы, действительно, необходимы. Ведь рынок жилья в России и на Кубани в частности дефицитный. Есть такой показатель, как европейский стандарт строительной активности: 1 кв. м нового жилья на душу населения в год. Таким образом, Россия должна строить не 72 млн. кв. м в год, а в 2 раза больше. Заместитель коммерческого директора по новостройкам
Но срыв госплана по строительству усилит дефицит. «В условиях высоких мировых цен на нефть внутренние цены на жилье будут расти. В противном случае мы станем свидетелями того, как лопнет ценовой пузырь на жилищном рынке,— продолжает Александр Гусев.— И мировой финансовый кризис является иглой для российского пузыря. Сохранение ценового пузыря играет на руку строительным компаниям и собственникам жилья. Обратная ситуация выгодна тем, кто хочет купить жилье не в инвестиционных, а в потребительских целях. Государственная поддержка позволит законсервировать ситуацию. Кризис вернет рынок в эффективное состояние».
«В нынешних условиях при сокращении объемов строительства коррекция цен могла бы быть более плавной и умеренной. Соответственно, для девелоперов это даже плюс. Однако вмешательство государства может негативно отразиться на рыночных процессах, — отмечает управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate Омар Гаджиев.— Если государство начнет реализовывать скупку квартир, то это лишь отсрочит на некоторое время момент падения, что просто неизбежно.
На рынке должны действовать естественные рыночные процессы». По мнению Омара Гаджиева, как вариант, правительство могло бы помочь девелоперам найти средства для завершения строительства начатых объектов и начать самим кредитовать застройщиков. На это можно было бы пустить те же самые средства, которые правительство намерено потратить на выкуп жилья у застройщиков. Построить на эти деньги можно гораздо больше, чем купить.
В условиях, когда банки прекратили кредитование, правительство может заработать на процентах, которые они получат, предоставив такие займы. Другой вариант поддержки девелоперов — сокращение доли города. Это даст возможность девелоперу больше продать, получить больше денег, соответственно, снизить себестоимость и, как результат, сократить конечную цену продажи.
«В среднесрочной перспективе (1–1,5 года) так или иначе произойдет коррекция цен. Сейчас застройщики завершают свои долевые проекты, в которые уже вошли. И запланированный ими к выводу на рынок в следующем году объем жилья гораздо больше, чем тот объем, который государство намерено выкупить у застройщиков, — считает Омар Гаджиев. — Поэтому в любом случае останется излишек, который надо будет реализовывать. После падения цен начнется нормальный процесс оздоровления рынка.
Тогда можно будет говорить о тенденции нового роста цен, а это перспектива как минимум на три года. В долгосрочной перспективе «подогревать» рост цен будет также дефицит жилья, который образуется
Но поскольку долгосрочными проектами сейчас мало кто занимается, то именно к 2012 году можно ожидать перемен на рынке долевого строительства, а именно существенного роста цен, который будет вызван дефицитом жилья и активизацией покупательской способности».
Надо сказать, в отдельных сегментах строительного рынка кубанские власти все же запустили программы поддержки. Согласно целевой программе «Жилище» на 2008–2010 годы, администрация будет осуществлять финансовую поддержку компаний, реализующих проекты быстровозводимой застройки на территории края. В частности, депутаты ЗСК озвучили стратегию софинансирования, когда 80% средств на строительство будет поступать из краевого, а 20% — из муниципального бюджета. Что касается главной проблемы всех девелоперов — создания инфраструктуры, то власти планируют привлекать к возведению инженерных сетей частных инвесторов.
В период действия программы «Жилище» в 2009 г. будет освоено 500 млн. руб., а до 2010 г. — свыше 1 млрд. рублей.
