Ума палата

Ума палата

Спрос российских потребителей на недвижимость, оснащенную интеллектуальными системами, ежегодно растет на 20%, а объем рынка строительства «умных зданий» — на 30%

Сейчас системы интеллектуального управления зданиями больше всего востребованы в секторе деловой недвижимости, на долю которого приходится около 80% продаж систем в России. Следующий шаг — развитие применения технологий в секторе частного и коттеджного домостроительства. И на первый взгляд отечественная строительная индустрия созрела для широких продаж «зданий с интеллектом». Но каково реальное потребление этого продукта на рынке нашего региона?

Задавить интеллектом

Для того чтобы вникнуть в ситуацию, сначала абстрагируемся от кризисной паранойи — красиво жить не запретишь, если делать это с умом. Человеческие потребности — фактор куда более устойчивый, чем переменчивая роза финансовых ветров. А так как системы «умного дома» создают в первую очередь для повышения комфорта потребителей и снижения эксплуатационных расходов управляющих компаний, их внедрение в повседневное строительство неизбежно. Другое дело, сколько времени этот процесс займет на рынке ЮФО с учетом специфических особенностей региона.

Ну и второй вопрос: насколько оправдаются ожидания потенциального потребителя интеллектуальных систем управления недвижимостью, после того как все участники строительного цикла приложат руку к неизбежному процессу «перетягивания одеяла».

Несмотря ни на что, статус привлекательной инвестиционной площадки для Краснодарского края никто не отменял. Вопрос стоит несколько иначе: кто теперь сможет стать инвестором? Но в нашем случае сравнивать конкурентоспособность местных и «пришлых» инвесторов не требуется. Ведь вне зависимости от своей «прописки» на местном рынке они действуют по одинаковой схеме, ориентируясь по ситуации. В последнее время все чаще стали звучать заявления инвесторов о необходимости строить больше зданий с «интеллектуальной начинкой».

Заметьте, речь идет еще не о массовом строительстве, а только о желании «увеличить количество проектов» в расплывчатом масштабе. Что же мешает южным девелоперам поставить на поток «наделение разумом» недвижимости?

Дмитрий Василенко, ведущий маркетолог отдела продаж и маркетинга СИК «Девелопмент-Юг»:

— В целом краснодарский рынок пока не готов к комплексному внедрению технологий «умного дома», хотя отдельные компоненты уже применяются как частными лицами, так и строительными компаниями. В частности, в бизнес-центре Development Plaza нашей компанией предполагается установка современных систем безопасности (видеонаблюдение и сигнализации), климат-контроля, а также энергоснабжения (с функциями рационального использования и резервного питания).

В целом «первопроходцами» можно назвать личные дома наиболее обеспеченных граждан и бизнес-центры. Ведь комплексная установка систем управления — это вопрос готовности к существенным затратам ради достижения желаемой степени комфорта, а также бережливого отношения к окружающей среде.

Обратите внимание: господин Василенко в числе получаемых выгод не упоминает об экономии в процессе эксплуатации. Видимо, для девелоперов, управляющих построенными объектами, нужда в снижении стоимости их эксплуатации — это дело само собой разумеющееся. Но вот как заинтересовать «просто застройщиков»? Положа руку на сердце, их вряд ли волнует, что при сроке эксплуатации здания в 40 лет основные статьи расходов (примерно 90%) составляют энергоресурсы, водоснабжение, ремонт оборудования и оплата труда инженерам. А при внедрении интеллектуальных систем дистрибьюторы обещают, что расходы на ремонт оборудования сократятся в два раза. Все благодаря возможности контроля и прогноза степени износа оборудования, что позволяет решать проблемы профилактически, а это значительно дешевле традиционного ремонта.

Затраты на строительство интеллектуального здания, естественно, выше, чем на строительство с традиционным составом инженерного оборудования. Однако не следует забывать, что совокупная стоимость здания представляет собой сумму затрат на строительство и эксплуатационных затрат в течение всей «жизни» здания. А эксплуатация среднестатистического здания в России превышает стоимость строительства в десятки раз.

Возможно, оптимальный способ внедрения интеллектуальных систем именно на этапе проектирования — это осмелиться воздействовать на «просто застройщиков» самому потребителю. Ведь наличие систем управления дает возможность адаптации объектов под владельца, что при продаже значительно повышает привлекательность жилья.

И когда интерес потребителей перестанут возбуждать здания красивые, но «без мозгов», тогда и застройщики вынуждены будут взяться «за ум».

Умоизоляция

На время оставим в покое девелоперов и послушаем тех, кто больше всего заинтересован во внедрении на рынке интеллектуальных систем. Примечательно, что в оценке реальной потребности на юге продукта его продавцы солидарны со своими прямыми покупателями:

Денис Чепиков, директор филиала ООО «Будерус Отопительная Техника» (г. Краснодар):

— Система «умный дом» имеет очень много преимуществ перед современными технологиями. И с уверенностью можно сказать, что спрос на «умные дома» большой. Другое дело, что возможность приобретения этого продукта очень мала. Здесь играет роль, пожалуй, единственный минус — высокая цена. В результате сегодня услугой пользуются в основном крупные компании, либо состоятельные частные лица. Возможно, оптимальный подход в Краснодарском крае сегодня — это предложение и внедрение не всей системы целиком, а ее отдельных составляющих. Это и выгодно, и дешево. В любой момент можно внести дополнительные функции в уже существующую установку и при возможности добавить новую. К примеру, недавно наша фирма установила отопительные приборы в краснодарских гипермаркетах «ИКЕА» и «АШАН».

И вот мы видим еще один важный для заказчика аспект — интеллектуальную систему можно развивать и модернизировать, ведь она открыта к изменениям. А ведь как происходит на деле: первоначальный список потребностей заказчика после озвучивания стоимости услуг превращается в более скромный список пожеланий. И основной задачей разработчика является не просто установить заявленное оборудование, а, во-первых, интегрировать его в единый «организм», во-вторых, оставить возможность для наращивания системы, после того как заказчик войдет во вкус или просто почувствует необходимость в дальнейшем развитии «интеллекта» своей недвижимости.

Поэтому на затратах на масштабируемость экономить не стоит. Ни один не выходящий за рамки разумного запас наращиваемости системы не отнимет средств больше, чем ее последующие доделки и переделки. Особенно если учесть то, что при одинаковой функциональности затраты на централизованную систему управления зданием будут приблизительно одинаковы для зданий различных масштабов. Главной предпосылкой для «повышения IQ» здания реализаторы услуги называют высокую плотность различных сервисов на территории здания. Трудозатраты на мониторинг разного рода подсистем значительно сокращаются, особенно в том случае, когда комплекс охватывает несколько строений и координация осуществляется из одного центра. Важным источником экономии можно назвать и повышение производительности труда сотрудников благодаря обеспечению более комфортных условий их работы.

Виктор Быков, генеральный директор ООО «Умная электроника» (г. Ростов-на- Дону):

— Я бы сказал, что местный рынок еще не готов к технологиям «умного дома» не потому, что нет денег. Нет нормального представления об этой услуге, ее преимуществах. Если подсчитать, то услуга окупается в считанные годы, так как экономит затраты на электроэнергию и водоснабжение в два раза. Крупные заказчики понимают это и готовы платить деньги, потому что видят, что эти средства потрачены не зря. Главное, чего ждут многие компании от «интеллектуализации» зданий,— это снижение расходов на энергопотребление. Энергоресурсы экономятся за счет сокращения времени непроизводительной работы оборудования. Особенно актуальным это стало в свете предстоящего роста стоимости энергоресурсов в России на 25–30% ежегодно. К 2011 году она сравняется с европейскими показателями (около 15 евроцентов за кВт/ч). Владельцы зданий уже сейчас сталкиваются с вопросами оптимизации текущих затрат при эксплуатации объектов.

В июне этого года был подписан указ о мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики — проблема уже вышла на государственный уровень. «Реализовав потенциал повышения энергоэффективности, Россия сможет сэкономить 45% потребления первичной энергии: 240 млрд. куб. м природного газа, 340 млрд. кВт/ч электроэнергии, 89 млн. тонн угля, 43 млн. тонн сырой нефти,— подчеркивает Михаил Трифонов, генеральный директор компании Delta Controls.— Снижение энергоемкости экономики России должно начаться с государственного сектора. Из оценок Всемирного банка и МВФ следует, что наибольший потенциал экономии энергии лежит в других сферах экономики, прежде всего в жилищном секторе. А огромное поле для энергосбережения есть в каждом здании».

Автоматизация жилого помещения сокращает энергопотребление, объединяя в одной системе функции климат-контроля, управления освещением и защиты от солнца. Гибкое приспособление системы к текущим условиям — это единственный способ оптимизировать энергопотребление в соответствии с фактическим использованием помещения и поведением человека (например, открытые окна) и избежать пустой траты энергии. Таким образом, можно экономить до 60% электроэнергии на освещении, 25% на экономии тепловой энергии, 40% на охлаждении.

Ум за разум

В силу различных причин местные девелоперы не спешат оснащать жилые комплексы комплексом «умных» технологий. Пока что речь идет о фрагментарном внедрении систем централизованного климат-контроля, сигнализации, пожарной безопасности и высокоскоростного доступа в Интернет. В других регионах автоматизация зданий не отличается значительно большей активностью. За исключением тех случаев, когда за дело берутся столичные и зарубежные инвесторы. Наглядные примеры есть в ритейловом и спортивном секторах. Опыт показывает, что неавтоматизированные здания для розничных продаж товаров требуют больших затрат на эксплуатацию, которые в процессе перекладываются на арендатора. В итоге арендаторы идут туда, где предлагается эксплуатация на лучших условиях.

— Мы автоматизировали торговый комплекс «Магнит» в городе Камышин, внедрив комплексное управление инженерной системой всего объекта,— рассказывает Роман Вроблевский, директор отдела автоматизированных систем управления, компании Johnson Controls.— Туда включены теплоснабжение, электроснабжение, мониторинг подстанции и пожарных клапанов. В результате система электроснабжения работает в автоматическом режиме, который «подстроен» под режим работы торгового комплекса и его зон.

По словам Романа Вроблевского, для торговых комплексов существуют специальные алгоритмы. Во-первых, стоимость электроэнергии, потребляемой в дневное время, в 4 раза дороже, чем в ночное. Во-вторых, система использует специальные алгоритмы, чтобы поддерживать оптимальную температуру в залах. В итоге, грамотно управляя всеми системами контроля климата, можно экономить до 30% электричества. Кроме того, Камышин находится в Волгоградской области, где имеется своя диспетчерская и небольшая команда обслуживающего персонала, но владельцы сети «Магнит» в центральном офисе в Краснодаре имеют дистанционный доступ ко всей системе, могут получать данные о работоспособности гипермаркетов и улучшать эффективность работы системы.

Благодаря автоматизации этого объекта заказчик получил существенную экономию на эксплуатации, возможность мониторинга, прогнозирования затрат на ремонтно-техническое обслуживание, повышение инвестиционной привлекательности для арендаторов. В Ростове-на-Дону был построен первый соответствующий евростандартам в области строительства и управления Торговый центр моды «А'СТОР ПЛАЗА». Центр снабжен интегрированным комплексом средств безопасности, автоматической системой диспетчеризации и жизнеобеспечения и комплексом других нововведений под общей эгидой «интеллектуального здания».

— Цель создания этой единой системы диспетчеризации инженерного оборудования — комфортные и безопасные условия для посетителей и арендаторов, обеспечение экономии потребляемых энергоресурсов, увеличение срока службы оборудования за счет поддержания оптимальных режимов работы,— отмечает Владимир Шелепов, вице-президент по региональному развитию Группы ICS.— Система диспетчеризации позволила снизить эксплуатационные затраты собственника за счет дистанционного управления инженерными системами и контроля состояния систем и оборудования. Это существенно сокращает время реакции технического персонала при авариях, уменьшает масштабы их распространения и снижает затраты на устранение последствий.

Из спортивных сооружений можно отметить спортивный комплекс «УФА-АРЕНА» в Уфе. Комплекс полностью автоматизирован специалистами компании Johnson Controls, установлены датчики по определению количества присутствующих людей, работающих на принципе увеличения насыщенности воздуха углекислым газом. Таким образом, можно включать разные режимы работы центра в зависимости от того, пустой ли он или идет тренировка, или зрительные трибуны заполнены на 50% или на 100%. Особенность эксплуатации спортивных объектов в целом заключается в том, что они используются очень неравномерно в связи с сезонностью проведения соревнований. И задача систем автоматизации — оптимизировать затраты на эксплуатацию в таком режиме.

Братья по разуму

А теперь перейдем к информации, которая специально для местных девелоперов оставлена «на десерт». Удивительно, но факт: в столице необходимость использования современных систем автоматизации стала очевидной для всех крупных девелоперских компаний и компаний-застройщиков. «То, о чем мы говорили последние лет 5–6, все-таки произошло,— отмечает Андрей Головин, исполнительный директор ассоциаций BIG-RU и KNX Russia.— Когда девелопер строит здание, уже почти ни у кого не возникает сомнения в необходимости использования современных систем автоматизации и диспетчеризации. Возникают другие вопросы, например, какие оптимальные решения выбрать для определенного проекта? Из-за обилия технологий, компаний-производителей, торговых марок на рынке сложно разобраться, какая именно технология подходит под данный конкретный случай. Задача интегратора — предложить заказчику наиболее грамотное решение».

Для того чтобы дать инвесторам и девелоперам ответы на эти вопросы, а также снять имеющиеся опасения по поводу целесообразности инвестирования в «интеллект» зданий, в ноябре в Москве был проведен 7-й Международный конгресс «Экономические преимущества интеллектуальных зданий», в ходе которого были рассмотрены важнейшие вопросы развития рынка автоматизации зданий, его состояние и перспективы развития. На конгрессе был сделан вывод, что российский рынок следует по пути рынков США и Европы: широко используется профессиональный консалтинг в области оборудования и систем автоматизации, а также экспертиза проектов. С ростом объемов коммерческого строительства количество объектов, оснащенных системами автоматизации, активно растет.

Высокотехнологичные системы становятся неотъемлемой частью современных объектов недвижимости. Выступающие подчеркивали, что единая система управления зданием подразумевает не только максимально комфортные условия для тех, кто работает в здании, но и сокращение временных, человеческих и финансовых затрат на эксплуатацию объекта. Однако «интеллектуализация» зданий нужна не только для экономии. Наличие интегрированных систем управления позволяет отнести, например, бизнес-центр к высшему классу офисов А1 (А+), что, соответственно, отражается на величине ставки аренды. «Высокая степень комфорта и безопасности может увеличить стоимость аренды на 10–20%, — отмечает Елена Епишина, директор по развитию бизнеса представительства AMX в России. — При этом правильно спроектированное и оснащенное здание сохранит свою инвестиционную привлекательность намного дольше, чем здание, не отвечающее требованиям завтрашнего дня».

Людмила Тимофеева, ведущий инженер Управления эксплуатации, Главного управления по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России, рассказала об эффективности внедрения автоматизированной системы управления инженерным оборудованием (АСУ ИО) на различных объектах (ГлавУпДК при МИД России управляет объектами недвижимости жилого, офисного и особнякового фондов, общая площадь которых составляет 1267,7 тыс. кв. м). Основная проблема при внедрении этой системы на старом фонде — необходимость модернизации инженерного оборудования. К примеру, по итогам модернизации и внедрения АСУ ИО, а также системы видеоконтроля доступа, системы диспетчеризации лифтового оборудования в комплексе зданий «На Мытной» Людмила Тимофеева привела следующие цифры: ежегодная экономия на персонал составила 8,7 млн. руб., экономия энергопотребления составила в 2007 г. 2,5 млн. руб., в 2008 г. ожидаемый экономический эффект — электроэнергии 10% от общего потребления, тепловой энергии — не менее 15%.

Нина Воеводенко, глава представительства фирмы SAUTER в РФ, рассказала об особенностях автоматизации комплекса «Федерация» в деловом центре «Москва-Сити», который станет не только самым высоким зданием в Европе, но и первым в России BACnet-проектом. В Европе такой подход к построению систем управления большими объектами уже достаточно известен и хорошо себя зарекомендовал. Одним из достоинств является возможность использования оборудования разных производителей внутри единой системы, что обеспечивает независимость заказчика от производителя.

Кроме экономической выгоды автоматизации зданий, эксперты особо отметили повышение безопасности. На примере автоматизации торгового комплекса «Питер» Дмитрий Орлов, начальник технической поддержки компании «Эдванс-С», показал, что своевременная проверка и мониторинг работоспособности систем жизнеобеспечения здания значительно снижают вероятность аварийных ситуаций, а неисправности локализуются и устраняются в действительно короткие сроки. Не обошли вниманием участники конгресса и защиту окружающей среды. «Система автоматизации значительно уменьшает загрязнение окружающей среды за счет снижения производства энергоресурсов»,— говорит Виктор Гутман, технический директор компании «ИнтернетДом».

Как видим, наделение зданий интеллектом является привлекательным вложением капитала, поскольку помогает успешно решить задачи самого разного плана. Если говорить на языке девелоперов, то формирование в здании инженерной инфраструктуры интеллектуального здания существенно повышает его ликвидность. И как только региональные девелоперы убедятся в эффективности этого инвестиционного решения, начнется следующий этап развития «умных систем»: их продвижение не только «под заказ», но и в типовом виде и разных ценовых категориях.

При подготовке материала использована информация, предоставленная выставочной компанией «МИДЭКСПО», организатором международной выставки HI-TECH BUILDING & House.

Логотип Вестник Строительство