В Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ включены новые статьи, регулирующие развитие застроенных территорий (комплексную реконструкцию квартала или микрорайона со сносом аварийных жилых домов).
Эти дополнения упростят процедуру предоставления земельных участков и позволят сделать ее более прозрачной. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по его инициативе или инициативе органа государственной власти субъекта РФ, физических или юридических лиц.
Кроме подлежащих сносу жилых домов, на застроенной территории, в отношении которой может быть принято решение о развитии, могут находиться иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту. Договор о развитии застроенной территории заключается с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.
Закон подробно регламентирует содержание договора о развитии застроенной территории. В частности, лицо, заключившее такой договор с органом местного самоуправления, обязано уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам, выселяемым из квартир, предоставленных по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения.
Также подробно регламентирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в том числе порядок опубликования извещения о проведении аукциона, и содержание извещения.
Предоставление земельных участков для жилищного строительства
Установленный Земельным кодексом РФ перечень случаев, при которых земельные участки могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства, дополнен новым нормативом. В соответствии с ним находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут на срок строительства предоставляться лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое за счет бюджетных средств на основе заказа на выполнение работ для государственных или муниципальных нужд.
Земельный участок из земель, находящихся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на которые не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории (в отношении которой принято решение о развитии) без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
По выбору лица, с которым заключен договор, этот участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы определяется в размере земельного налога, установленного законодательством.В соответствии с законом до 1 марта 2007 года государственный или муниципальный земельный участок предоставлялся в аренду для жилищного строительства без проведения торгов, если предоставление земельного участка было предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение должно было быть принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
В случае если процедуры по выбору земельного участка для строительства частично или полностью выполнены, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
В Градостроительный кодекс РФ включена норма, установившая полномочия органов государственной власти Российской Федерации по ведению контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Также включена норма, установившая передачу органам государственной власти субъектов РФ полномочий в области контроля за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности органами местного самоуправления.
Внесены изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях. Значительно увеличены размеры административных штрафов за нарушения в области строительства. Так, например, штраф на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт, производимые без разрешения на строительство, налагаемый на юридических лиц, составляет от 5 тыс. до 10 тыс. минимальных размеров оплаты труда (ранее 50 до 100 МРОТ).
Также можно отметить установленный законом порядок включения земельных участков в границы или исключения земельных участков из границ населенных пунктов, который действует до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не более чем до 1 января 2010 года.
Такой порядок предусматривает возможность инициирования данного процесса не только органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления, но также юридическими и физическими лицами.
Орган местного самоуправления обязан организовать публичные слушания по вопросу включения земельного участка в границы населенного пункта или исключения его из границ населенного пункта, кроме случаев включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования. Результат публичных слушаний учитывается исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, принимающим решение по данному вопросу.
Таким образом, принятый закон способствует стимулированию жилищного строительства, ускоряет процедуру предоставления земельных участков и позволяет сделать эту процедуру прозрачной.
