Гостинка или частный дом?

В последние годы часть активного населения с высоким уровнем дохода вкладывала и продолжает вкладывать денежные средства в новостройки Ростова и области. Естественно, предложение не поспевало за спросом, и прошлогодний рост цен на недвижимость стал рекордным, составив, по некоторым оценкам, от 70 до 90%. На мой взгляд, эта эскалация цен связана, прежде всего, с двумя основными факторами — отсутствием финансовых механизмов, позволяющих защитить денежные средства от инфляции, и развитием ипотечного рынка в России. Рассмотрим эти факторы более подробно.

Первый фактор. В России отсутствуют финансовые механизмы, позволяющие сохранить или преумножить накопления, излишек денежной массы, который и продолжает расти вследствие улучшения основных российских макроэкономических показателей (таблица № 1).

Такие факторы, как рост реальных доходов населения (10% за 2006 г.) и отсутствие сегодня других, более доходных инструментов для инвестирования свободных денежных средств, отвечающих требованию «высокая доходность-отсутствие риска или минимальный риск», привели к ситуации, когда перед инвестором встала проблема, куда вложить свободные деньги.

Таблица № 1 Источник: Институт комплексных стратегических решений

Если раньше такой проблемы по существу не было, а американский доллар рассматривался как незыблемая твердь, курс которого очень чутко реагировал на инфляционные процессы в стране, то в последние годы доверие к заморской валюте заметно уменьшилось и корреляционная зависимость «курс доллара–инфляция» в России сошла на нет.

Безусловно, механизмы для инвестирования денежных средств существуют, но их не так много. Есть депозиты с невысокой доходностью, которая ниже уровня инфляции (вклад «депозит сбербанка России» сумма от 100 тыс. до 1 млн руб. на срок 1 год и 1 мес. дает 9,75% годовых). Есть международный валютный рынок Forex. Есть паевые инвестиционные фонды, которые в настоящее время дают куда более высокую доходность (более 30% годовых).

Но что будет с этими фондами, с фондовым рынком, если в России появится очередной изгой-олигарх или нерезиденты вдруг вздумают вывести деньги из российских ценных бумаг и вложиться в бумаги других стран с «переходной экономикой»? Представляется мне, что ничего хорошего.
Естественно, что сложившаяся ситуация, когда не так уж много альтернатив, просто провоцировала инвестировать свободные денежные средства в строительную отрасль. И это притом, что жилья в России всегда не хватало. Для обеспечения всех нуждающихся необходимо ввести в эксплуатацию около 1,5 млрд. кв.м. жилья, а вводится чуть больше 51 млн. кв.м. в год (данные по 2006 г.). Разделив одну цифру на другую, мы увидим, что для обеспечения жильем всех желающих при сегодняшних объемах строительства потребуется около 29 лет (без учета роста темпов строительства, который наблюдается в последние годы).

Получается, что при существующем дефиците жилья дополнительный спрос со стороны инвесторов, приобретающих жилье в качестве средства защиты денежных средств от инфляции, спровоцировал скачок цен.

Второй фактор. Запуск механизмов ипотечного кредитования привело к резкому увеличению спроса на вторичном рынке жилья и как следствие к росту цен. Количество банков, реализующих ипотечные программы, стремительно росло. В 2004 г. их было около 200, в начале 2005 г. — 241, по состоянию на 1 января 2006 г. уже 395 банков выдавали ипотечные жилищные кредиты, в 2007 г. — еще больше.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, объем выданных ипотечных кредитов в России к концу 2007 г. будет составлять около 291 млрд руб., а по прогнозам по итогам 2008 г. — 407 млрд руб., 2009 г. — 570 млрд руб. и к концу 2010 г. достигнет 798 млрд руб.

Очевидно, что такая динамика будет подстегивать спрос, в первую очередь, на вторичном рынке, что, собственно говоря, сейчас и происходит. Стоимость гостинок еще в прошлом году перевалила за 1,2 млн. руб. — и рост продолжается.

Справочно: последние предложения агентства недвижимости «Правый берег» — гостинка — 1 300 тыс. руб., агентство недвижимости «Престиж Юг» — 1 350 тыс. руб. (газета «Все для Вас», № 29 от16.04.2007г.).

«Перегрет» ли рынок? Здесь могут быть самые разные мнения. Оценки экспертов, безусловно, многого стоят, но давайте взглянем на эту проблему несколько с иной точки зрения. С точки зрения расчета стоимости объекта недвижимости с помощью классической формулы, которая описана во всех учебниках по оценке:

V=I/R, где V — стоимость объекта недвижимости; I — чистый операционный доход; R — коэффициент капитализации.

Ввиду того, что гостинку можно рассматривать как объект недвижимости, «приносящий» или генерирующий доход за счет её сдачи в аренду, и исходя из конъюнктуры цен сложившихся на рынке, можно предположить, что она может «сгенерировать» денежный поток, предположим, в 8 тыс. руб./мес. (или 96 тыс. руб. в год). Затраты на оплату коммунальных платежей, безусловно, могут колебаться, но мы предположим, что они составят 1 тыс. руб./мес. (или 12 тыс. руб. в год). Исходя из этого, можно предположить, что чистый операционный доход составит порядка 84 тыс. руб. Принимаем коэффициент капитализации равным 12% и что получаем? А с помощью вычислений (V= 84 000/0,12 = 700 000) получаем, что гостинка должна стоить порядка 700 тыс. руб. вместо выставленной на продажу цены 1,2-1,35 млн руб.

Похожа ли рассчитанная стоимость гостинки на взаправдошную? Мне кажется, что да! Но…Конечно, можно долго и не без оснований говорить о том, что, мол, такая конъюнктура цен на аренду «занижена», можно прогнозировать, что она резко возрастет. Однако можно предположить и другое: сегодня стоимость жилья ввиду сложившихся за последние годы стереотипов завышена только потому, что потенциальные покупатели не видят или не хотят увидеть куда более привлекательные альтернативы решения жилищных проблем, которые повернут денежные потоки от гостинок, хрущевок и коммуналок несколько в иное русло, в сектор индивидуального строительства, и это произойдет в ближайшие годы.

Ведь уже существуют новые технологии строительства индивидуальных домов с достаточно низкой себестоимостью ($300-400 за 1 кв. м), которые позволяют собрать дом как конструктор с квадратурой 120-250 кв.м. за считанные недели.

Приведенный ниже пример наглядное этому подтверждение. Рассмотрим два варианта инвестирования денежных средств в гостинку и в строительство индивидуального жилья.

Первый вариант. Приобретение гостинки. Цена приобретения — 1,3 млн руб. плюс 5% за услуги агентству недвижимости или $52 500 (при курсе 1$ = 26 руб.).
Второй вариант. Приобретение земельного участка и строительство индивидуального жилого дома.

Безусловно, в зависимости от района Ростова стоимость сотки очень сильно колеблется, но надеюсь, никто не будет оспаривать тот факт, что в плохоньком районе, в каком-нибудь садоводческом товариществе можно купить незастроенный земельный участок размером в 5-6 соток как минимум с коммуникациями по меже (вода, свет, газ) за 300-600 тыс. руб. В расчете принимаем стоимость участка — 500 тыс. руб.

Потратив ещё год-два на строительство или несколько месяцев на его «сборку» — в зависимости от выбранной технологии строительства, можно возвести скромный одноэтажный дом квадратов так на 100 и обойдется это ориентировочно в $400 за 1 кв. м. Можно, конечно, отстроиться и дороже, но мы ведем речь о «скромном» жилье. И что же получается?

В первом варианте инвестиции в недвижимость составили примерно $52,5 тыс., а инвестор получает 26-30 кв. м жилья, обшарпанный и обписанный подъезд с веселыми соседями, а во втором, вы израсходуете около $59,23 тыс., но взамен получаете скромный дом на 100 квадратов, построенный «под вас», и площадью, превышающей гостинку как минимум в 3 раза, ну и плюс земельный участок. А какова разница? Всего-навсего — около $6,2 тыс.

Конечно, можно долго спорить, что участки в Ростове стоят намного дороже. Да, это действительно так. Но мы сразу оговорили, что мы рассматриваем «плохонький» район, вариант садоводческого товарищества, ведь и гостинка — это не предел совершенства российских зодчих!

Исходя из приведенных расчетов, можно констатировать факт, что приобретение вторичного жилья типа гостинок, коммуналок и хрущевок по ценам, сложившимся сегодня на рынке, просто нецелесообразно! Тем более что уже сейчас некоторые банки, работающие в Ростове, начали предлагать услуги по ипотеке на земельные участки, в частности «Зенит», «Промсвязьбанк», «Центр-инвест». Правда, в доверительной беседе банковские консультанты все же советуют взять обычный потребительский кредит — процентная ставка хоть и выше, но «возни меньше». Большинство ростовских банков пока не торопится предлагать услуги земельной ипотеки, ссылаясь на несовершенство законодательства. Эта ситуация напоминает сценарий развития ипотеки городского жилья. Однако в воздухе витает идея разработки специального закона о земельной ипотеке, и тогда ситуация может резко измениться, хотя она и так уже меняется в сторону земельной ипотеки. Примерно то же самое было несколько лет назад и с потребительским кредитованием.

Именно поэтому в настоящее время интенсивно застраиваются садоводческие товарищества, и цена на земельные участки растет. Более того, когда потенциальные желающие иметь своё жилье, наконец, поймут, что при нынешней конъюнктуре цен на недвижимость выгоднее покупать земельные участки и строиться, спрос на них заметно увеличится, что, безусловно, вызовет новый виток цен на землю. Примерно такой же, как был на недвижимость в 2006 г. А развитие земельной ипотеки просто подхлестнет рынок, который будет расти и расти в ближайшее десятилетие.

Так, что не без оснований можно предположить, что в ближайшие несколько лет инвестиции в недооцененные земельные участки, имеющие перспективы развития, можно рассматривать как один из наиболее привлекательных и доступных финансовых инструментов, который позволит как сохранить, так и преумножить имеющийся капитал.