Новые постановления, выпущенные Правительством РФ, направлены в первую очередь на поддержку комплексной жилой застройки. Специалисты Росстроя отобрали по всей стране более 20 пилотных крупных градостроительных проектов, каждый из них предусматривает строительство не менее 1 млн кв. м жилья.
Вице-президент одной из крупнейших российских строительных компаний «Интеко» Олег Солощанский считает, что примеры успешных проектов могли бы стать хорошим стимулом для изменения ситуации на отечественном строительном рынке.
Новый генплан Ростова определяет стратегию развития целого ряда городских районов. Ливенцовка — один из них. В начале августа состоится аукцион на право аренды двух участков в Ливенцовском районе для строительства 330 тыс. кв. м жилья (всего здесь планируется застроить 2,5 млн. кв. м жилья). «Интеко» — в числе претендентов, поэтому мнение вице-президента компании, касающееся ключевых вопросов развития градостроительства, представляется особенно интересным.
Для реализации этих проектов предусмотрен «ряд новых мер поддержки, среди которых субсидии и гарантии». Один из важнейших моментов — строительство объектов инфраструктуры (дорог, школ, детских садов, электро- и газовых сетей), ответственность за которые берет на себя государство. Таким образом, данные постановления должны стимулировать массовое строительство в стране. Возникает вопрос: способны ли эти документы существенно изменить ситуацию на отечественном строительном рынке?
«Как показывает практика, стимулирование предложения на рынке жилья, основанное только на предоставлении государственных гарантий, субсидировании процентных ставок и привлечении кредитов на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, недостаточно, — считает Олег Солощанский. — Необходима государственная поддержка реализуемых проектов по комплексному освоению территорий с целью отработки организационных, технологических, правовых и финансовых механизмов для последующего распространения наработанного опыта по всей стране. Примеры успешных проектов могли бы стать хорошим стимулом для изменения ситуации на отечественном строительном рынке».
Во многих странах мира строительство массового жилья находится под патронажем государства. По мнению ряда экспертов, в нынешних действиях правительства также просматривается желание помочь. Вместе с тем для внедрения подобной практики в России необходимо дальнейшее развитие нормативно-законодательной базы, аккумулирование и применение отечественного и зарубежного опыта, оказание содействия запуску пилотных проектов в регионах. Инструменты государственной поддержки реализации программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», прописанные в постановлениях Правительства РФ с целью повышения инвестиционной привлекательности крупных жилищных и инфраструктурных проектов, будут востребованы девелоперами только при условии совершенствования законодательной базы субъектов РФ и заинтересованности органов местного самоуправления в реализации подобных проектов.
Важен и интересен тот факт, что постановления дают инвесторам карт-бланш: у них есть возможность построить необходимую инфраструктуру за свой счет, а затем продать муниципалитетам в том случае, если государство не сможет сразу профинансировать строительство. Предусматривается выкуп муниципалитетами всей построенной инвесторами инфраструктуры в рассрочку в течение 10-20 лет. Кому на самом деле выгоден же подобный вариант — инвесторам или муниципалитетам? Или тем и другим?
По мнению Олега Солощанского, приемлемость варианта выкупа муниципалитетами в рассрочку объектов инфраструктуры, построенных инвесторами, может быть оценена только по результатам анализа инвестиционной привлекательности конкретных проектов. А вот для муниципалитетов (при условии выделения бюджетами субъектов РФ и местными бюджетами достаточного объема средств) выкуп объектов социального и коммунально-бытового назначения в длительную рассрочку, на его взгляд, выгоден.
Без сомнения, сегодня далеко не каждая компания «потянет» крупный проект. Государство своими постановлениями отсекло возможность участия в них некрупных компаний. Ведь документы четко говорят: компании-застройщики, претендующие на участие в тендерах, должны отвечать целому ряду требований. Например, должно быть построено не менее 1 млн. кв. м жилья, проект должен быть реализован в течение 10 лет (то есть не менее), начать реализацию надо не позднее 2007 г., консолидированный земельный участок должен быть в руках одного инвестора. Много ли в стране компаний, которые отвечают этим требованиям?
Относительно «Интеко» ее вице-президент считает, что «компания в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым государством, и таких компаний в России не очень много». В конце мая было подписано соглашение между Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и компанией о сотрудничестве в области реализации комплексного эксперимента по развитию массового жилищного строительства в РФ. Компания «Интеко» сейчас прорабатывает вопрос о ряде проектов жилищного строительства в ЮФО. Уже начата масштабная реконструкция ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» (ККПД), принадлежащего компании. Тем не менее говорить о конкретных площадках, объемах и сроках, считает Солощанский, можно будет только после завершения предынвестиционной стадии проектов, определения основных технико-экономических параметров и принятия окончательного решения по данному вопросу.
А еще он считает, что риски, из-за которых постановления правительства не будут реализованы именно в том ключе, в котором запланировано, есть. Связаны они в первую очередь с той пока гипотетической ситуацией, когда субъекты РФ, местные органы власти не будут оказывать должного содействия в реализации планов Правительства РФ. Чтобы минимизировать риски, нужно включать подобные проекты в программы социально-экономического развития регионов, своевременно обновлять и корректировать нормативно-правовую базу на местах, включать соответствующие статьи расходов в бюджеты. Кроме того, Минрегионом России и Росстроем должны быть разработаны и утверждены документы, регламентирующие основные критерии отбора инвестиционных проектов.
