Что поможет кроме ипотеки? Жилищно-Строительный кооператив

Директор департамента правового обеспечения СК «Ростовгорстрой» Ирина Янина считает, что жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) имеют большие перспективы развития в рамках нацпроекта как экономичный инструмент приобретения жилья, отрегулированный на законодательном уровне.

Сегодня известны две наиболее распространенные формы приобретения жилья — покупка на вторичном рынке и участие в долевом строительстве. Хотя существуют и альтернативные способы приобретения недвижимости. Квази-договоры участия в долевом строительстве или трансформированные договоры купли-продажи (например, договоры займа, договоры подряда, предварительные договоры купли-продажи), а также кредитно-депозитная, вексельная схемы, ПИФы — самые распространенные формы, с одной стороны, направленные на продажу, с другой — на приобретение прав на объект недвижимости. Все они достаточно активно применяются на практике.

Но проблема заключается в том, что любой недочет юриста по разработке соответствующего договора и/или алгоритма работы, может привести к «притворному» статусу сделки (совершенная с целью прикрытия другой сделки – «Вестник») и как результат ее ничтожности согласно п. 1 ст. 166 и п. 2 ст. 170 ГК РФ. Это лишние проблемы как для покупателя, так и для продавца-застройщика.

В настоящее время уже разработан законопроект «О строительной сберегательной кассе», аналог которой применялся в том числе и Германии и достаточно неплохо себя зарекомендовал. Под строительной сберегательной кассой (ССК) по проекту ФЗ №246390-3 подразумевается банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий в сумме, недостающей накопленных строительных вкладов для осуществления жилищных инвестиций. Такая касса создается и осуществляет свою деятельность в виде банка в организационно-правовой форме, установленной ФЗ «О банках и банковской деятельности» для кредитных организаций.

Согласно законопроекту, вкладчиком может быть только физическое лицо, заключившее со ССК договор накопления сбережений для улучшения жилищных условий, в соответствии с которым он после исполнения обязательств по накоплению строительного сберегательного вклада приобретает право на получение кредита для улучшения жилищных условий. Строительный сберегательный вклад — это денежная сумма, вносимая вкладчиком в строительную сберегательную кассу по договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий с начислением процентов по вкладу одновременно с выплатой вклада, и платежи в счет его пополнения. По договору накопления сбережений для улучшения жилищных условий ССК принимает от вкладчика строительный сберегательный вклад и обязуется при условии наступления очередности возвратить сумму строительного сберегательного вклада, а также выплатить проценты по нему и предоставить вкладчику кредит для улучшения жилищных условий на условиях и в порядке, предусмотренных законом. Но могут возникнуть, трудности со способами обеспечения обязательства — ССК вправе потребовать их по кредитному договору.

«А ведь в современной нормативно-правовой базе России существуют собственные подобные формы приобретения жилья, — говорит Ирина Янина. — Я имею в виду кооперацию, в частности потребительскую. Предпочтительной я бы назвала ту форму кооперации, которая, во-первых, отрегулирована на законодательном уровне; во-вторых, более понятна для ее членов; в-третьих, легка в создании и последующем ведении ее деятельности, не требует в обязательном порядке специальной подготовки и наличия специалистов; в-четвертых, гарантирует безусловное оформление права собственности после полной выплаты паевого взноса; в-пятых, проверена временем.

Существует несколько видов кооперативов (см. таблицу). Кроме них, появились, к сожалению, и смешанные формы, которые не в полной мере могут регулироваться законом, вследствие чего нарушают права и законные интересы лиц, вступивших в них. Поэтому я бы рекомендовала гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, перед подписанием документов, вступлением в число членов какого бы то ни было кооператива, более детально изучать учредительные документы, особенно устав, а также непосредственно договоры, соглашения, графики и пр., которые предлагается подписать.

На мой взгляд, наиболее оптимальной формой кооперации является жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Приобретая жилье через ЖСК можно сэкономить до 30% стоимости квартиры. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании, а члены жилищного кооператива (ЖК) — в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Таким образом, ЖСК может осуществлять строительство собственными или привлеченными силами в различных формах, а ЖК — приобрести только готовое жилье.

Учитывая, что члены ЖСК задействованы в приобретении жилья на ранней стадии строительства или даже тогда, когда строительство еще не начато, они своими паевыми взносами выкупают квадратные метры жилья практически по себестоимости. Потому что именно на этой стадии застройщик испытывает потребность в финансировании. Будучи перед выбором привлечения денежных средств посредством банковского кредита, «серыми» схемами или через ЖСК, деятельность которого регулируется ЖК РФ, любой застройщик отдаст предпочтение последнему. Это законный проверенный способ, возродившийся через долгое время, и для застройщиков, и для граждан.