Спрос на доступное жилье обогнал предложение

7 мая 2012 года, в день вступления в должность президента РФ, Владимир Путин подписал серию указов, которые для краткости стали называть «майскими» и которые определили бюджетную политику регионов до 2018 года. Несколько указов непосредственно нацелены на снижение стоимости строительства, ввод в оборот земельных участков, повышение доступности ипотеки, создание некоммерческого и ликвидацию аварийного жилищного фонда и т.д. Несмотря на долгосрочный характер задач, спустя два года можно подвести первые итоги их исполнения. Сегодня очевидно, что меры госрегулирования на Юге России оказывают пока минимальное воздействие на ценообразование в новостройках и структуру жилищного рынка. Есть и плюсы: улучшение условий ипотечного кредитования стало драйвером спроса населения на доступное жилье, предложение которого будет расти.

На рынке жилья прослеживается четкая связь между доступностью ипотеки, спросом и объемами ввода в эксплуатацию. Индекс доступности жилья улучшился благодаря снижению в прошлом году ставки по кредитам (в южнороссийских регионах она чуть ниже среднероссийской — 12% против 12,4%). Согласно статистике Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в течение 2012-2013 гг. объемы выдачи ипотечных кредитов на Юге росли активнее, чем в среднем по стране (прирост в 1,3 раза): в Астраханской области — в 1,5 раза, на Дону и Кубани — в 1,4 раза. По оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составила 40%, а в частности, в Краснодарском крае — до 70-80% от общего числа сделок. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей, застройщики увеличили предложение квартир экономкласса: в 2013 г. в ЮФО введено более 2,5 млн кв. м доступного жилья (33% от введенного объема жилфонда в округе). Несмотря на эти позитивные изменения, доля жилья экономкласса в округе, за исключением Астраханской области, все еще ниже общероссийских показателей (46% в 2012 г.). Ощутимого снижения стоимости строительства и цены кв. метра не произошло в силу разных причин. В частности, еще не отработаны в полной мере механизмы государственно-частного партнерства по застройке жилья экономкласса с четким распределением обязанностей, в том числе по строительству инженерной и социальной инфраструктуры. На Юге готовятся более 30 земельных участков для комплексного освоения территорий. Ввод их в оборот, а также обеспечение инфраструктурой зачастую тормозится из-за дефицита бюджетов поселений. О том, как исполняются майские указы президента РФ, «Вестнику» рассказали представители исполнительной власти южных регионов.

Волгоградская область
По данным пресс-службы правительства Волгоградской области, по итогам 2013 г. ввод жилья эконом-класса увеличился с 155 до 300 тыс. кв. м (его доля — с 17,5% до 36%). В рейтинге регионов РФ по стоимости 1 кв. м на вторичном рынке жилья Волгоградская область на 25-м месте, а на первичном — на 29-м месте. Анализ ситуации в жилищной сфере показывает, что сегодня рост объемов строительства жилья на сформированных и застраиваемых земельных участках возможен на среднесрочный период. В Волгоградской области реализуется 10 крупных проектов комплексного освоения территории. Сроки их выполнения — 2010-2020 гг., а общая площадь вводимого жилья предположительно составит 2,73 млн кв. м.
Вместе с тем перед правительством области стоят задачи по началу освоения новых земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Планируется реализация еще ряда крупных инвестпроектов комплексной застройки, общая площадь земельных участков которых составляет более 455 га, ориентировочный ввод жилья — не менее 3,3 млн кв. м.

Наиболее перспективными из уже реализуемых и планируемых проектов являются площадки, расположенные на территории Советского района Волгограда («Родниковая долина-2» и «Радиоцентр-2») и в Среднеахтубинском районе Волгоградской области («Букатин Луг») с ориентировочным вводом жилья более 2,5 млн кв. м. Кроме того, два проекта — «Радио-центр-2» и 28-й микрорайон в г. Волжском — предложены для участия в федеральной программе «Жилье для российской семьи». В 2013 г. многодетным семьям предоставлен 441 земельный участок для жилищного строительства. Они расположены юго-западнее пос. Горного Советского района Волгограда на землях Фонда РЖС общей площадью 70 га. Полномочия по распоряжению и управлению этой землей переданы фондом в декабре 2012 года. Кроме того, земельные участки многодетным семьям выделяются на землях региона и муниципальных образований. К настоящему времени в общей сложности более 4 тыс. семей получили бесплатно участки под строительство.

Астраханская область
По словам и.о. министра строительства и дорожного хозяйства Астраханской области Олега Гужвинского, в прошлом году введено 594,8 тыс. кв. м жилья (37-е место в РФ), в том числе 462,11 тыс. кв. м жилья экономкласса (доля в общем объеме 77% — это один из самых высоких показателей в стране). В то же время стоимость 1 кв. м растет и сейчас на первичном рынке составляет 36 135 рублей. Рост по отношению к 2013 г. составил 2,3%. Среди приоритетов жилищной политики — формирование рынка малоэтажного домостроения. Так, в с. Маячное Красноярского района возводится микрорайон. Сотрудничество региона с Фондом РЖС позволит стимулировать малоэтажное строительство, улучшить жилищные условия граждан, а также обеспечить участками с инфраструктурой 106 многодетных семей в Красноярском и Камызякском районах и других. На подведение к ним инженерной инфраструктуры в 2014 г. планируется направить из бюджета 28 млн рублей. По программе Фонда РЖС в пос. Ассадулаево Приволжского района комплексно застраивается участок площадью 59,12 га. До 2018 г. здесь планируется ввести около 100 тыс. кв. м жилья, 70% из них — экономкласса. Семьям, имеющим трех и более детей, было предоставлено всего 1489 земельных участков, в том числе за 1-й квартал 2014 года — 122. На 1 января 2014 г. общая потребность в земельных участках в области для многодетных семей — 4871.
Затраты на обеспечение участков инженерной инфраструктурой часто непосильны для муниципалитетов. Поэтому муниципалитетами разработаны так называемые «дорожные карты» по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой с определением объемов финансовых средств, необходимых для реализации указанных мероприятий. В соответствии с «дорожными картами» потребность муниципальных образований в финансовых средствах на мероприятия по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой на 2014 г. составляет 145 млн рублей.
Новые микрорайоны возводятся не только на свободных от строений участках, но и на месте снесенных старых кварталов — это вносит значительный вклад в решение проблемы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Именно такой вариант предложил массово распространить губернатор Астраханской области Александр Жилкин. Проект так называемых застроенных территорий предполагает подключение частных застройщиков, которые будут расселять жильцов ветхих домов в обмен на освобождаемые участки и освобождение от муниципальных и региональных налогов. Еще один способ решения проблемы — это строительство арендных домов, в рамках которого девелоперам будут предложены налоговые льготы, а также обеспечение по длинным кредитам — на 10-12 лет.

Краснодарский край
По объемам жилищного строительства Краснодарский край на протяжении последних лет занимает первое место в ЮФО и второе место в стране. По словам министра строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края Валерия Жукова, в прошлом году введено в эксплуатацию свыше 3,9 млн кв. м жилья. Из них 806,17 тыс. кв. м — экономкласса (почти 118% по отношению к 2012 г.). Доля доступного жилья в 2013 г. достигла 20% от общего объема жилой застройки, средняя стоимость 1 кв. м на первичном и вторичном рынках составила 45,665 тыс. руб. (в 2012 г. — 44,489 тыс. рублей).

В 2014 г. на возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по банковским кредитам, полученным юрлицами, в том числе жилищными и жилищно-строительными кооперативами, на строительство жилья краевой бюджет предоставляет субсидии в размере 20,687 млн рублей, а также на софинансирование расходов по проектированию и строительству жилья экономкласса с последующим его предоставлением по договорам социального найма (объем финансирования, предусмотренный подпрограммой «Жилище» на текущий год, составляет 4,883 млн рублей). В 2013 г. Департаментом строительства Краснодарского края был обеспечен ввод в эксплуатацию четырех дошкольных образовательных учреждений суммарной вместимостью 784 места, приобретено 19 объектов недвижимости под размещение дошкольных образовательных учреждений общей суммарной вместимостью 3 384 места, из них 3 дошкольных образовательных учреждения расположены в помещениях многоквартирных жилых домов суммарной вместимостью 170 мест (приобретены в Староминском, Курганинском районах и Краснодаре). В прошлом году в рамках долгосрочной краевой целевой программы «Краснодару — столичный облик» на 2013-2017 гг. в эксплуатацию введен детский сад в Прикубанском внутригородском округе Краснодара. В 2014 г. ведется строительство 14 учреждений дошкольного образования в Выселковском, Крымском, Кавказском, Каневском, Красноармейском, Курганинском, Приморско-Ахтарском, Темрюкском и Успенском районах, Горячем Ключе и Геленджике в рамках подпрограммы «Развитие общественной инфраструктуры муниципального значения» госпрограммы Краснодарского края «Социально-экономическое и территориальное развитие муниципальных образований».

Ростовская область
По объемам жилищного строительства Ростовская область занимает второе место в ЮФО и восьмое место среди регионов РФ по итогам прошлого года. По словам заместителя губернатора РО Сергея Трифонова, по стандартам экономкласса в 2013 г. в эксплуатацию введено 940,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 44% от общего объема жилищной застройки (2,1 млн кв. м). Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке за IV квартал 2013 года оказалась ниже запланированного значения (48 353 руб.). В рейтинге регионов РФ по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке жилья Ростовская область на 55-м месте. Увеличить темпы жилищного строительства в регионе намерены при помощи реализации 10 перспективных территорий комплексной застройки (372 площадки, ориентировочный ввод — более 14,5 млн кв. м жилья). Для участия в федеральной программе «Жилье для российской семьи» предложены два проекта — застройка жилого района Олимпийский в г. Шахты и строительство жилого комплекса Андреевский в Таганроге. Стимулировать строительство жилья на Дону позволит сокращение сроков разрешительных процедур. Так, предельное количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство, составило 39 единиц (при целевом значении на 2013 год 40 единиц). Для развития арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, в регионе принято решение о строительстве 12-этажного дома в Ростове. Также на Дону ведется работа по предоставлению многодетным семьям земельных участков. Всего их с 2011 г. бесплатно выделено 3256, до конца этого года планируется передать участки для 2320 многодетных семей. В позапрошлом году органам государственной власти переданы полномочия по управлению и распоряжению федеральным земельным участком площадью 250 га в пос. Красный Колос Аксайского района, в 2013 г. — площадками в Аксайском, Сальском, Целинском районах и Новочеркасске (порядка 200 га). Сегодня решается вопрос по обеспечению их инженерной инфраструктурой. До конца 2018 г. будет бесплатно передано многодетным семьям 14,35 тыс. обустроенных инфраструктурой земельных участков.