Редкий региональный девелопер коммерческой недвижимости будет начинать бизнес за пределами своего города и округа, причем с реконструкции промышленных объектов в торговые центры стройматериалов и товаров для дома (формат DIY&Household). Игорь Коновалов стал, пожалуй, первым на Юге, кто сделал именно так. В 2000-х ОАО «ИНПРОМ» активно расширяло филиальную сеть, приобретая оставшиеся с советских времен металлобазы в региональных центрах европейской части страны. Уже в 2007 г. земельный банк предприятия насчитывал 1,1 млн кв. м складских и промышленных площадей в 27 городах России, которые реконструировались под металлосервисные центры. В 2005 году «ИНПРОМ» купил сеть металлобаз в шести субъектах РФ, в составе которой были непрофильные объекты недвижимости. В 2006 году был создан «Инпром Эстейт», которому головная компания передала в управление разноформатные здания и участки земли в четырех регионах страны. Так, очередная покупка подтолкнула металлотрейдера к началу девелоперской деятельности.
В поисках свободной ниши
Как показали дальнейшие события, в плане развития коммерческой недвижимости эти приобретения были шагом дальновидным, так как вскоре районы вокруг бывших промзон стали активно застраиваться, а многие производственные объекты реконструироваться под торговые и складские функции. К использованию недвижимости в коммерческом обороте, по словам основателя «Инпром Эстейт», также подтолкнули удачное стечение обстоятельств и перемены в городской инфраструктуре к лучшему. «Когда мы покупали в Краснодаре завод «КЭСК», по прилегающей к заводу улице Новороссийской ходили коровы и стояли халупы, а через семь лет там все снесли, сделали дорогу в четыре полосы с освещением», — сказал Игорь Коновалов.
До 2010 г. ОАО «ИНПРОМ» открыло без малого 30 металлоцентров — от Брянска до Красноярска. На территории четырех из них «Инпром Эстейт» начал развивать торговые центры формата DIY&Household. Их деятельность частично финансировалась ОАО «ИНПРОМ», впоследствии «Инпром Эстейт» инвестировал в развитие объектов уже заработанные от сдачи в аренду средства и привлек заемное финансирование. Решить многие проблемы с получением техусловий на инженерные сети, как в случае строительства в чистом поле, удалось путем реконструкции промышленных территорий, так как сети там уже имелись. Это позволило сэкономить время и деньги. Кроме того, собственник старался, насколько это возможно, путем минимальных переделок воплотить задуманное в жизнь. Игорь Коновалов приводит такие цифры: при возведении «коробки» объекта коммерческой недвижимости «с нуля» себестоимость строительства под ключ (без учета коммуникаций) 1 кв. м составляет порядка 35-40 тыс. рублей. В случае реконструкции все зависит от состояния объекта. Цена вопроса при небольшой реконструкции будет значительно ниже. Чистовая отделка обойдется в этом случае в 12-15 тыс. рублей за 1 кв. м. При капитальной реконструкции может быть кардинально иная ситуация. Если требуется снос объекта или замена конструкций, перекрытий, крыши и т.д., то затраты на 1 кв. м могут вырасти до нескольких тысяч долларов, и тогда такая стройка станет золотой.
«Конечно, чтобы снести, много ума не надо. Если можно дать зданию новую жизнь, а недостатки превратить в достоинства, это надо делать — считает г-н Коновалов. — Редевелопмент — сложная, но в то же время интересная задача». Рассматривая города с точки зрения бизнес-возможностей, а именно насыщенности коммерческой недвижимостью, Игорь Коновалов приводит в пример Краснодар, Казань, Нижний Новгород, где на 1 тыс. жителей имеется от 600 до 1000 кв. м торговых площадей. В то же время в малых и средних городах нет и 100 кв. м. «В таких городах мы ищем свободные ниши, чтобы избежать жесткой конкуренции, как в миллионниках, — объясняет свою стратегию глава «Инпром Эстейт». — Или ты должен чем-то удивить жителей в пресыщенном торговыми форматами мегаполисе, или сделать качественный торговый центр, который займет свой сегмент рынка. Во втором случае работает правило «кто первый, того и тапки». Первые крупные центры формата DIY&Household «Инпром Эстейт» несколько лет назад уже запустил в Саранске и Брянске. Формат торгового центра зависит от спроса в регионе — этим же принципом Игорь Коновалов пользовался при рыночном позиционировании металлосервисных центров. В 2007 г. в интервью «Вестнику» он рассуждал о создании в каждом городе комбинации подобных объектов: «Базовым является универсальный сервисный центр, где установлено металлообрабатывающее оборудование (ленточноотрезные станки, гильотины, линии антикоррозионной защиты и т.д.). В крупных городах, где есть мощный строительный потенциал, открываем арматурно-сервисные центры (производство сетки, каркасов, обработка арматуры). Третий формат — листовые сервисные центры федерального значения, которые охватывают 500-километровую зону».
Ориентируясь на масштаб металлоцентров, можно провести аналогии с форматом ТЦ, тем более что они порой соседствуют на одной улице. Торговые комплексы в Брянске, Ульяновске и Саранске по площади (10-12 тыс. кв. м) соответствуют районному формату, тем не менее являются крупнейшими в своих регионах. Площадь ТСК «Хозяин» в Краснодаре больше почти в три раза (свыше 30 тыс. кв. м) и сочетает торговые, офисные и складские функции. В рамках первой очереди здесь были возведены склады класса В площадью 8 тыс. кв. м и открыт большой супермаркет товаров для дома «Посуда-Центр». После завершения второй очереди комплекс будет заполнен как федеральными, так и региональными операторами, которые будут собраны на одной территории. Эта ниша мощного центра товаров непродуктовой группы еще не занята в краевой столице. «В Краснодаре много гипермаркетов стройматериалов, но все они стандартны и ограничиваются площадью 10-15 тыс. кв. метров, — отмечает глава компании. — Например, если нужно приобрести 100 кв. метров ламината, допустим, в гипермаркете Castorama, где ценовой диапазон эконом+ и средний, а ассортимент не очень широк, то, скорее всего, его придется заказывать и ждать». Представить и поддерживать огромное товарное наличие одному или двум операторам не под силу, поэтому мы планируем собрать пул из 10-12 якорных и 80-100 мелких арендаторов с различным ценовым диапазоном — эконом, средний и премиум. Взаимодополнение позволит получить необходимый по ширине и глубине ассортимент на любой карман. Согласно бизнес-плану, до 2015 г. девелопер намерен довести портфель недвижимости под своим управлением до 120 тыс. кв. м, причем меньше половины должны занять ТЦ формата DIY&Household. На долю недвижимости уже иного, торгово-развлекательного формата приходится также весомая часть. Самый крупный на сегодня проект «Инпром Эстейт» — ТРЦ «Мармелад» площадью 52 тыс. кв. м — был открыт в Таганроге, откуда родом «ИНПРОМ», в конце прошлого года. В текущем году компания реализует новый для себя проект. В Ульяновске в результате редевелопмента бывшего промышленного здания будет открыт «Мармелад аутлет». Это будет первый на родине Ленина дисконт-центр, формат которого широко известен в развитых странах.
 | |
|
| ТРЦ «Мармелад» открылся в Таганроге в 2013 г.
Следом за ним в Ульяновске будет запущен «Мармелад аутлет» — первый на родине Ленина дисконт-центр |
«Товарищ Коновалов, вам делать нечего, кроме как рассматривать цвет и качество покраски?»
«После 17 лет в металлотрейдинге я перестал получать моральное удовлетворение от работы», — говорит Игорь Коновалов. Сохранив за собой пост председателя совета директоров и отойдя от оперативной деятельности в одной из крупнейших в стране металлотрейдинговых компаний «ЕВРАЗ Металл Инпром», он сосредоточился на девелопменте, который стал для него тем делом, где можно черпать новое вдохновение. Больше всего ему нравится творческий процесс создания торгового центра. По его словам, это как головоломка, своеобразный кубик Рубика, который крутишь, представляешь с точки зрения будущего покупателя и делаешь его привлекательным для людей. «До открытия «Мармелада» в Таганроге не было профессиональных торговых площадей, только лишь мелкие ТЦ. Изучая рынок, мы увидели эту нишу, и стало понятно, что городу нужен ведущий городской комплекс, который не будет уступать по своему качеству лучшим ростовским ТРЦ», — говорит Игорь Коновалов.
К разработке концепции были привлечены лучшие консультанты в области девелопмента — London Consulting&Management Company и Russian Research Group. «Мармелад» позиционируется как ведущий торговый комплекс Таганрога и юго-западной агломерации области. В нем представлены все группы товаров: одежда, обувь, товары для дома, бытовая техника, продукты питания и т.д. «Построить несложно, — считает Коновалов. — Главное — не только закрыть все товарные сегменты, но и найти в каждом качественного международного или федерального оператора. Если арендный пул представлен непонятными магазинами, «валится» вся галерея, страдает денежный поток, и в торговый центр перестают ходить люди». Один из ретейлеров на условиях анонимности сообщил «Вестнику», что отказался размещаться в ТРК «Мармелад» из-за высоких арендных ставок. Например, до открытия помещения 25-120 кв. м на первом этаже сдавались по цене 5-6 тыс. рублей за кв. м в месяц, что сопоставимо со ставками в ТРК «МЕГА Ростов-на-Дону». По словам гендиректора «Инпром Эстейт», «Мармелад» вызвал интерес множества арендаторов, так как Таганрог — второй по численности населения областной город — не уступает по покупательной способности Ростову. У девелопера появилась возможность выбирать качественные бренды. Заявленный уровень цен может быть не для всех приемлем, так как у каждого магазина свои сроки окупаемости. Сегодня ТРЦ заполнен на 85% площадей, в планах — до конца второго квартала 2014 г. повысить этот показатель до 95%. В отличие от проектов редевелоп-мента ТРЦ «Мармелад» построен «с нуля». Когда готовность объекта достигла более 50%, «Инпром Эстейт» привлек заемные средства. Общая сумма инвестиций в ТРЦ составила 1,7 млрд рублей.
«Я участвую в каждом проекте в качестве контролирующего лица, порой мне задают вопрос: «Что вам, товарищ Коновалов, делать нечего, кроме как рассматривать цвет и качество покраски?» Приходится следить за качеством: если этого не делать, получится полная ерунда, а бюджет выйдет за рамки. Я привык по каждому контракту смотреть цену и существенные условия, что позволило сэкономить десятки миллионов рублей», — говорит Игорь Коновалов.
Когда речь заходит об удешевлении строительства путем уменьшения металлоемкости конструкций, Коновалов на первое место ставит вопрос безопасности здания. «Мы строим социально значимые объекты, и не известно, как может сказаться эта экономия в случае повышенных нагрузок, — объясняет он. — Лучше экономить, добиваясь лучших цен, чем на надежности каркаса здания. В вопросах безопасности людей компромисса быть не может».
Девелопмент нон-стоп
Первый месяц работы «Мармелада» показал хорошие результаты: 6-8 тыс. человек — в будни, 15-20 тыс. — в выходные, и цифры будут расти по мере заполнения комплекса. Способствовать увеличению трафика должна модернизация дорожной инфраструктуры. Сегодня прилегающие к ТРЦ дороги требуют капитального ремонта. Руководство компании намерено принять участие в конкурсе правительства Ростовской области и получить средства на реконструкцию дорожного покрытия за счет областного бюджета. Компания уже вложила порядка 9 млн рублей в проектно-сметную документацию, которая получила положительное заключение госэкспертизы, и надеется, что средства на ремонт дорог будут выделены уже в этом году.
До конца 2014 г. девелопер сконцентрирует силы на достройке объектов в Краснодаре и Ульяновске и приступит к реализации еще одного торгово-развлекательного центра. Кстати, новой перспективной нишей может стать развитие новых проектов развлекательного плана. Первое мультимедийное шоу кафе Trans-Force «Инпром Эстейт» откроет в ТРЦ «Мармелад» в мае этого года. Если показатели его работы будут признаны успешными, то этот формат будет тиражироваться в других ТРЦ девелопера. Новый бизнес компании, возможно, прорастет из уже существующего, как и восемь лет назад. «У нас работа идет нон-стоп, от проекта к проекту, — подчеркивает Игорь Коновалов. — Удовлетворение получаешь не от сдачи объекта, а когда видишь тысячи посетителей перед его дверями на открытии. Тогда осознаешь пользу и нужность своей работы».
