«Следует установить специальный надзор за ипотекой»

— Прежде всего давайте попробуем ответить на вопрос: а почему, собственно, в США случился кризис ипотеки? — начал нашу беседу Игорь Львович. — В течение 10 лет там постоянно росли цены на недвижимость. Зарплата американцев значительно отстала от темпов роста цен на недвижимость — они поднялись в разы. На этой волне люди покупали себе жилье за счет ипотечных кредитов. Рост цен значительно опережал выплаты по кредитам. Потом он остановился, цены начали снижаться, в то же время подошли сроки оплаты выросших плавающих ставок, а доходы остались на прежнем уровне.

Банки начали реализовывать залоги, соответственно выселяя неплательщиков, но снижение цен не позволило восстановить ликвидность, возникли проблемы по ценным бумагам, обеспеченным такими закладными, — начался кризис, отразившийся на всей экономике США, а далее и на мировых рынках. Теперь возникло две проблемы: часть жителей США не могут вернуть кредиты, их выселяют — это становится громадной социальной проблемой, часть — могут, но делают это с большой грустью: они платят кредиты за жилье больше, чем оно сегодня стоит.

В США очень развитые общественные движения, организации в защиту разных слоев населения. Действуют десятки программ для людей, не имеющих жилья, в том числе и федеральные ваучеры, которые выдает правительство для аренды жилья малоимущими. Однако, пообщавшись с американскими специалистами, почитав американские газеты, я понял: проблема, возникшая в США в сфере ипотеки, очень серьезная, и Америка со всей своей мощью откровенно не знает, что с этой проблемой делать. Да, у американцев есть определенные рецепты преодоления ипотечного кризиса в экономике, но социальная проблема, возникающая при этом, и для них пока представляется неразрешимой — что делать с миллионом семей в год, которых выселяют из жилья за неуплату платежей по ипотеке? Для решения экономических проблем ФРС, вероятно, снизит процентную ставку (пока готовился материал, это произошло. — Прим. ред.), и это позволит улучшить ситуацию на фондовом рынке. В то же время президент Буш заявил, что государство не будет оказывать прямую поддержку финансовым структурам, которые покупали ненадежные бумаги, выдавали ненадежные кредиты заемщикам, которые брали эти кредиты, не оценивая свою реальную платежеспособность.

— Какие выводы должна извлечь из этого Россия?

— Кризис на рынке ипотеки начался в США еще в прошлом году, но поначалу не выходил за пределы страны: в России первая информация об этом появилась в марте нынешнего года. Ударит ли американский кризис по рынку нашей страны? Нет — однозначно заявили эксперты. Все успокоились. Однако в июле-августе случился следующий всплеск — и некоторые уже стали подвергать подобный оптимизм сомнению. Но отечественные эксперты продолжали настаивать: все хорошо…

— Действительно, все хорошо?

— Я бы так не сказал… Американский кризис имеет свою специфику. При этом у нас по сути сформирована американская модель рефинансирования ипотечных кредитов. И мы должны серьезно отнестись к тому, что произошло в США, оценить последствия для российского рынка кредитования в целом.

Кризиса в экономике страны в связи с ипотекой в России, действительно, вряд ли стоит ожидать. Здесь я согласен с большинством экспертов, которые говорят, что у нас все хорошо. Но у нас все хорошо потому, что плохо было с ипотекой: мы ею долго не занимались. В последние годы ипотека в России развивается очень бурно — показатели выдачи кредитов в рублях удваиваются, утраиваются. Однако доля рынка все равно слишком мала, чтобы кризис в этой сфере серьезно повлиял на нашу экономику.

С другой стороны, десять лет назад в США регистрировалось 220-250 тысяч выселений, продиктованных необходимостью обеспечить возвратность кредитов. Год назад их оказалось 600 тысяч — и это уже повлекло кризис. В нынешнем году цифра, как ожидается, достигнет миллиона! И меня удивляет, что российские эксперты, очень радужно оценивая перспективы рынка, ничего не говорят о социальной составляющей вопроса.

— А именно?

— Обратите внимание на потенциал социальных проблем, которые могут возникнуть… Смотря федеральные ТВ-каналы или проезжая по улицам Ростова, вы наверняка видели рекламу: «Выдаем кредиты на ипотеку без предварительной проверки, без справки о зарплате, без первоначального взноса». Это практикуют не все банки. Но те, которые практикуют, занимают сегодня до 30-40% рынка. То есть уже началась — и я это утверждаю — безответственная политика банков в целях получения доходов от выданных кредитов, которая может повлечь негативные социальные последствия.

На это накладываются заявления риэлтеров о летнем затишье на рынке недвижимости. Однако это «летнее затишье» длится с сентября прошлого года. Только за три месяца цены упали на 3%. Этого достаточно, чтобы человек, став хозяином квартиры на пике цен в июле 2006-го, сегодня уже не смог бы продать ее для погашения кредита за столько же, за сколько купил. Собственно, подобное уже происходит. Поэтому ряд признаков, которые определяют возможность начала кризиса, мы в России имеем. Другое дело, что, если кризис в нашей стране и случится, то будет носить не столько экономический, сколько социальный характер. По американскому телевидению я наблюдал процесс выселения. Приезжают полиция, судебные приставы. Люди грузят свои пожитки в Ford-пикап и отправляются к родственникам, в специальный приют либо, если остались деньги, в арендованное жилье. Вы хорошо представляете такую ситуацию в России? Во-первых, не у всех наших сограждан есть Ford-пикап. Во-вторых, не у всех есть родственники, не стесненные в жилищных условиях. Не говоря уже о средствах на съем квартиры. А с чего все начинается? Человек получает 15 тысяч рублей, а для получения кредита нужно 25 тысяч. Он берет «липовую» справку, едет в банк. Банк знает: справка — «липовая», но делает вид, что поверил в ее подлинность. А потом начинаются неплатежи, выселение. Частная проблема? Отнюдь. Вспомните обманутых дольщиков. Некоторые, вероятно, искренне заблуждались, покупая квартиру на 12-м этаже в доме из 10 этажей; в доме, который не имел разрешения на строительство; в доме, на который вообще отсутствовала документация… Куда все эти люди потом пошли, кому предъявили претензии? Себе или застройщикам? Нет, государству!..

Сегодня в России выдано порядка 200 тысяч кредитов. Если 10% получателей этих кредитов окажутся неплатежеспособными, в стране появится 20 тысяч человек, потерявших жилье. А это похуже, чем проблема обманутых дольщиков. Обманутые дольщики, вложив свои деньги в строящийся дом, за редким исключением имели какое-то жилье. Пострадав в финансовом плане, они сохранили крышу над головой. А люди, которых выселят, лишатся и жилья. Это большая социальная проблема. И кризис в американской ипотеке начинался как социальный кризис.

Кредиты на «интересных» условиях выдавались гражданам, зачастую не владевшим английским в должной мере, чтобы прочесть договор. Установлены случаи сговора банков и риэлтеров, когда кредит выдавался заведомо неплатежеспособному клиенту, чтобы выгодно продать объект недвижимости. Банк чувствовал свою защищенность, рассчитывая в случае дефолта заемщика продать залог и возместить убытки, но цены снизились…

— Как избежать аналогичного социального кризиса в России?

— Считаю, отсрочка по времени у нас имеется за счет экономики. До 2006 года, когда не было резкого роста цен на недвижимость и активного развития ипотеки, ипотечные кредиты выдавались очень осторожно и в малых количествах. Банки понимали: в российских условиях восстановить свои финансовые ресурсы за счет продажи заложенного жилья — дело трудное. А в 2006-м началась массовая выдача кредитов. Перед банками стояла задача не столько внимательно поработать с клиентами, сколько выдать кредит и получить соответствующий доход.

Все это «выстрелит» не сегодня и не завтра — неплатежи могут начаться позже. Но я не согласен с теми, кто говорит, что американский кризис не повлияет на Россию. Как же не повлияет, когда уже начал влиять! Сигналы поступают — не первый и не второй.

Достаточно посмотреть на события, которые произошли в августе. Пока один только банк повысил ставки по кредитам. От жадности? Отнюдь. Некоторые банки вообще прекратили выдачу кредитов, и за это их можно только похвалить: они наконец-то начали выстраивать политику с учетом оценки реальной ситуации. Еще одна проблема напрямую связана с экономикой — значительная часть кредитов выдавалась из средств, привлекаемых с западных финансовых рынков. В условиях кризиса это вряд ли будет возможно в прежних объемах и по прежней стоимости денег. Значит, количество кредитов сократится, они станут дороже, что негативно повлияет на их доступность для населения и, соответственно, доступность жилья (пока готовился этот материал, стало известно, что несколько российских банков, активно занимающихся ипотекой, не смогли разместить свои облигации на сумму около $1 млрд. — Прим. ред.).

Не нужно думать, будто мы «проскочим» американский кризис — нужно вести активную упреждающую работу. Прежде всего изучить, что же произошло в США, понять как экономические, так и социальные истоки и последствия. Не думаю, что в России возможны заявления, подобные тем, что звучали в США: «Заемщики сами во всем виноваты, и мы не будем им помогать!» Россия — специфическая страна с «социальным» менталитетом. Но сегодня у нас нет отлаженного механизма работы с выселенными гражданами и т.д., нет специального надзора за деятельностью банков на ипотечном рынке. Изучив опыт США, Россия должна наработать свой. Причем уже сегодня. Немедленно. Полагаю, следует установить специальный надзор за ипотекой, определить, какие действия допустимы на этом рынке, а какие — нет.

Чтобы не оказаться в ситуации американских конгрессменов, которые уже в пик кризиса решили, наконец, выработать специальные нормативы оценки рисков заемщика и меры специального контроля. К проблемам социального характера, возникающим в этой ситуации, они даже не приблизились. Похоже, это те чужие ошибки, на которых стоит поучиться.