Владельцем двух участков земли будущего микрорайона донской столицы Ливенцовский стала компания
ООО «ККПД-Инвест» (дочернее предприятие группы «Интеко»). За 1,394 млрд. рублей она получила право семилетней аренды на участки площадью 7,1 и 25,5 га с целью жилищной и иной застройки порядка 330 тыс. кв. м. Для этого 6 августа потребовалось провести попытку аукционных торгов, отмененных из-за того, что иных заинтересованных в приобретении единого лота компаний не оказалось. После чего интековская «дочка» автоматически получила от организаторов торгов право на аренду. При этом и крупные столичные, и ростовские строительные компании уверяют, что готовы участвовать в застройке Ливенцовского микрорайона.
О своей заинтересованности в застройке огромного «пятна» на западе Ростова (предполагается строительство 12,5 млн. квадратных метров жилья) еще в начале года высказывали многие как столичные, так и местные девелоперы. Пустующая земля, куда уже в плане реконструкции ростовского водного хозяйства намечена подводка новых современных коммуникаций «Евразийским водным партнерством» (коллекторы №58 и №62, насосные станции), притягивала к себе многих известных застройщиков. До этого в донской столице осуществлялась лишь точечная застройка на «пятнах», не превышающих 2-3 га. В частности, подобные заявления в разное время делали представители компаний «КИТ-Финанс», «ПИК-Регион», «СТ-групп», «Мир-Комвек», «ВАНТ», «Единство» и др. Президент ОАО «Евразийский» Сергей Яшечкин еще в мае называл суммы, которые он готов инвестировать в девелоперские проекты в Ливенцовке — до 6 млрд. рублей. Экономический эффект от строительства казался очевидным — ростовские риэлтеры оценивали стоимость будущего жилья в микрорайоне порядка 32-35 тыс. рублей за 1 кв. м. К тому же застройка осуществлялась бы в рамках национального проекта «Доступное жилье», что позволяло претендовать игрокам, с одной стороны, на дешевые кредиты, с другой — на благосклонность местных властей.
Однако сначала намеченные организатором аукциона МУ «Фонд имущества Ростова-на-Дону» на июнь торги были перенесены почти на два месяца, а затем были изменены и их условия. Ранее предполагалось, что участки будут проданы двумя отдельными лотами, что было выгодно для местных девелоперов, способных самостоятельно профинансировать лишь не самые дорогие проекты. В окончательном же варианте фигурировал уже один объединенный лот на застройку будущих 1-го и 3-го микрорайонов общей площадью 32,8 га (соответственно №1 — 7,1838 га, №3 — 25,5661 га). К тому же стартовая цена лота составила 1,394 млрд. рублей, что всеми заинтересованными компаниями (по признанию организаторов аукциона, с документами знакомились 4 местных и 1 столичный девелопер) было признано чрезмерной.
По условиям аукциона претенденты должны внести задаток — 20% от начальной цены, а аукцион будет признан состоявшимся, если участников будет больше одного, а стартовая цена увеличится не менее чем на один шаг (1%). Согласно постановлению мэра Ростова, дальнейшие разовые вложения (в инженерную инфраструктуру, подключение к электро- и теплосетям) составят примерно 638 млн. рублей, а годовая арендная плата за оба участка превысит 925 млн рублей. Увеличение лота и изменение условий торгов в мэрии объясняли тем, что федеральные субсидии под нацпроект выделяются лишь для участков, суммарная площадь возводимого жилья на которых будет превышать 1 млн. кв. м, причем реализовываться проект должен не более 10 лет. Хотя, по утверждению начальника управления координации строительства и перспективного развития города Алексея Костина, на этих участках планируется построить порядка 330 тыс. кв. м жилья. Тем не менее это привело к тому, что сначала от участия в аукционе отказались все ростовские девелоперы. А после того как в апреле о своем участии в торгах объявила «дочка» «Интеко», ушли и москвичи.
Ростовчане мотивировали свой отказ неподъемностью условий и невозможностью в одиночку осилить такой существенный проект. По признанию маркетолога концерна «ВАНТ» Сергея Ростова, застройщиков не устроила слишком высокая стартовая цена и величина участка. По его словам, местные операторы пока еще работают с пятнами площадью в 5-6 га. Начальник отдела капитального строительства ростовского филиала компании «ПИК-Регион» Андрей Кириченко дипломатично заметил, что после проведенного анализа ситуации специалисты «ПИКа» приняли решение не участвовать в торгах.
— Безусловно, рынок новостроек донской столицы нам очень интересен, — сообщил «Вестнику минстроя» региональный директор «КИТ-Финанс» в Ростове-на-Дону Сергей Козенко, — но пока об участии в девелоперских проектах нашего банка в Ливенцовском речи не идет.
— Нас не устроили условия аукциона, — добавил директор по массовым коммуникациям ОАО «Евразийский» Алексей Заричанский, — если они изменятся, то мы готовы участвовать в следующих торгах.
В итоге торги 6 августа были признаны несостоявшимися из-за наличия всего лишь одного претендента. Но их организаторы тут же воспользовались правилами, по которым право аренды выставлявшихся на аукцион участков может быть передано единственному заявителю, если он в течение 10 дней подтвердит свои намерения. При этом плата за получение права аренды будет установлена в размере начальной цены аукциона без обязательного первого шага.
14 августа администрация Ростова-на-Дону и ООО «ККПД-Инвест» уже подписали договор аренды на эти участки. В мэрии пояснили, что за счет вырученных от аукциона средств планируется погасить банковский кредит, привлеченный в рамках реализации нацпроекта под гарантии федерального и областного бюджетов. Из 708 млн. рублей кредита уже освоены свыше 200 млн. — на строительстве внеквартальных инженерных коммуникаций в районе Ливенцовский. В конце текущего года будут полностью завершены работы по обустройству сетей водоснабжения и водоотведения, а в начале следующего года — по энергоснабжению и теплоснабжению. Внутриквартальные инженерные коммуникации по двум микрорайонам должны быть обеспечены «ККПД-Инвест», поскольку право аренды земельных участков района Ливенцовский предусматривает комплексную застройку.
Нового инвестора лишь с натяжкой можно назвать новым. В Ростовской области и тем более в ЮФО структуры «Интеко» уже давно закрепились в различных отраслях. В частности, по заявлению руководства холдинга, входящий в «цементную империю» Елены Батуриной Верхнебаканский цементный завод, контролирующий значительную долю южнороссийского рынка, получит финансовые вливания до 2010 года в размере 8 млрд. рублей и собирается занять четверть рынка ЮФО. А при активной строительной политике Ростовской области и благоволении местных властей можно не сомневаться, что донские строители в основном будут использовать именно эту продукцию.Даже при общем росте цен на цемент.
Кроме того, в сентябре 2006 года группа «Интеко» не без содействия донских властей за $30 млн. приобрела одно из крупнейших ростовских домостроительных предприятий — ЗАО «Комбинат крупнопанельного домостроения» (ККПД), занимавшее второе место в городе по объему жилищного строительства (165 тыс. кв. м в 2005 году). Тогда же было заявлено, что на ККПД планируется наладить производство панелей новой серии для 14-17-этажных домов.
По словам вице-президента «Интеко» Олега Солощанского, уже начата масштабная реконструкция предприятия стоимостью 25 млн. евро, которая позволит к 2010 году нарастить мощности ККПД до 220 тыс. кв. метров жилья. Первая очередь модернизации завершится в 2008 году, когда комбинат сможет производить железобетонные конструкции для 150 тыс. кв. м жилья. Учитывая тот факт, что Ливенцовка по плану и будет застраиваться панельными домами, несложно предположить, что наименьшие расходы благодаря собственному цементу и железобетонным конструкциям из всех предполагаемых застройщиков понесет именно «Интеко».
Как сообщила «Вестнику минстроя» представитель пресс-службы «Интеко» Анна Аверьянова, в настоящий момент разрабатывается проект планировки территории, к середине октября «ККПД-Инвест» сможет заключить договор аренды участков 1-го и 3-го микрорайонов по стартовой цене и приступить к их освоению. Выход на строительную площадку запланирован в 2008 году, когда будет определен генподрядчик. Как раз на этой стадии в Ливенцовке могут появиться и ростовчане. По словам Сергея Ростова из «ВАНТа», местные застройщики вполне могут поучаствовать в возведении порядка 20 тыс. кв. м жилья.
Самим ростовским компаниям будет интересно такое сотрудничество: землю под застройку получить сложно, а субподряд — приемлемый вариант заработать. В то же время крупнейшие игроки не оставляют намерений побороться за оставшуюся часть Ливенцовки. По словам Алексея Заричанского, «Евразийский» подтверждает свои намерения вложить 6 млрд. рублей в девелоперские проекты в этом районе, причем он полагает, что за счет собственных инженерных сетей они будут более рентабельными, чем у конкурентов. Подтвердили свое желание участвовать в торгах и представители «ПИК-Регион». Сергей Козенко из «КИТ-Финанс» заметил: «У банка существует специальная программа «КИТ-Новостройки», нацеленная на кредитование под залог строящихся объектов жилой недвижимости, и мы говорили о том, что, например, готовы сотрудничать с застройщиком в рамках данной программы по проекту в поселке Беловодье».
