Эксперты прогнозируют в течение ближайших пяти лет массовый выход на рынок новых проектов и возобновление замороженных проектов в сфере коммерческой недвижимости. В этом случае можно ожидать существенного повышения спроса девелоперов на различные виды подрядов.
Наконец построили
Подавляющее большинство проектов, представленных в рейтинге «ТОП-25 крупнейших объектов коммерческой недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2010-2011 гг.», начаты строительством в 2006-2007 гг. и были готовы к началу кризиса примерно на три четверти. Такие объекты, по мнению аналитиков, даже несмотря на кризисные риски, было дешевле достроить, нежели замораживать. Наибольшие объемы строительства в сфере коммерческой недвижимости в кризис велись в Краснодарском крае. Это неудивительно, учитывая, что накануне кризиса здесь наблюдалась самая высокая по России инвестиционная активность в этом сегменте. Ее масштабы даже заставили большинство аналитиков рынка заговорить о скором перенасыщении рынка. Согласно объявленным планам девелоперов, город ожидало с 2008 г. в течение пяти лет почти по миллиону квадратных метров в сегментах торговой и офисной недвижимости, около 800 номеров — гостиничной, 1,5 млн кв. метров — складской. Многое из этих планов к началу кризиса осталось на уровне деклараций о намерениях, многие договоренности не вступили даже в стадию предпроектной проработки, и разговоры о них стихли с осени 2008 года до лучших времен. Часть начатых проектов (по данным консалтинговой компании MACON Realty Group, более 870 тыс. кв. м) была заморожена. Тем не менее в силу общей массы докризисных инвестиционных планов Краснодар остался-таки лидером на Юге России по объему введенных площадей. В Краснодаре осенью 2011 г. введен в эксплуатацию лидер рейтинга — ТРЦ OZ Mall площадью 227 тыс. кв. м, первый центр в рамках нового проекта по созданию региональной торговой сети OZ Mall (девелопер AIM Property Development). Согласно концепции сети, каждый из объектов должен включать в себя торговую галерею, развлекательную зону, фуд-корт, вместительный паркинг, детский город развлечений, многозальный кинотеатр и каток.
В сегменте офисной недвижимости Краснодар опередил всех с существенным отрывом, что тоже вполне объяснимо. Голод в этом сегменте накануне кризиса в кубанской столице был тотальным — общий объем офисных помещений не превышал 500 тыс. кв. метров, в основном не поддающихся классификации. Спрос же на качественные площади в связи с огромной деловой активностью в этом регионе исчислялся, по оценкам риелторов, 1 млн кв. м, причем класса не ниже B. Довольно неожиданным видится большое количество позиций в ТОП-25, занятых объектами из Астрахани. Это можно объяснить тем, что Астрахань вплоть до 2007 года оставалась на обочине интересов крупных ретейлеров и сетей в силу более низкого уровня доходов населения по сравнению с Краснодарским краем и Ростовской областью, относительно медленного роста объемов торговли. Соответственно, и девелоперы обратили внимание на Астрахань лишь по мере обострения конкуренции и насыщения рынка в более богатых соседних регионах.
Ростовская область представлена в ТОП-25 всего двумя объектами — ТЦ «Мир ремонта — ХДМ-Юг» и БЦ «Гвардейский». Первый построен для себя одним из самых крупных местных ретейлеров в сегменте товаров для строительства, ремонта и дома. В ТОП-25 не попал еще один крупный торговый объект Ростова — ТРЦ «МЕГАМАГ», тоже построенный местным девелопером ГК «Единство» и введенный в эксплуатацию в разгар кризиса — в 2009 году. Примечательно, что «МЕГАМАГ» стал своего рода якорным объектом на ранее пустовавшем левом берегу Дона и к нему стали подтягиваться новые девелоперы. Так, в начале 2011 года рядом открылся крупнейший в донской столице специализированный мебельный торгово-выставочный центр «Мебель-Молл», вложивший в 10 тыс. кв. метров площади 180 млн рублей.
Единичными проектами представлены Волгоградская область и Ставропольский край. Зато именно здесь реализованы два крупнейших складских проекта, хотя именно этот сегмент потерпел самую сильную стагнацию в кризис — в ЮФО было заморожено 90% начатого строительства и отменено около десятка заявленных проектов. В то же время, по общему мнению аналитиков, именно в этом сегменте наблюдался самый большой дефицит предложения. В рейтинг не были включены отдельно стоящие объекты, построенные крупными сетевиками для себя. Однако их активность на Юге заслуживает отдельного упоминания. Так, ОАО «Тандер» построило в ЮФО в 2010-2011 гг. 23 гипермаркета площадью от 3,5 до 16,5 тыс. кв. м и с инвестициями от до 158 до 650 млн руб. Введены в эксплуатацию и два гипермаркета «Лента» — в Ростове-на-Дону и в Волжском — площадью по 12 тыс. кв. м и объемом инвестиций по 650 млн рублей.
Отложенное предложение
Всего, по данным MACON Realty Group, в ЮФО к концу третьего квартала 2011 г. в стадии незавершенного строительства находилось 3,8 млн кв. м коммерческих площадей (без учета олимпийского строительства). Большая часть из них приходится на Краснодар и Сочи — 23% и 22% соответственно, 16% — на Ростов-на-Дону, 15% — на Волгоград. Учитывая, что средняя степень готовности объектов составляет порядка 40-45%, для ввода их в эксплуатацию потребуется не менее $2,5 млрд: порядка$650 млн — на почти 2 млн кв. м в торговом сегменте, $930 млн — на 1,6 млн кв. м в офисном, порядка $400 млн — в складском и гостиничном. Кроме того, по оценкам консультантов MACON Realty Group, для воплощения не вошедших в стадию реализации проектов потребуется более $12,5 млрд: $5,9 млрд — для сегмента гостиничной недвижимости,$3,5 млрд — для торговой, $1,6 — на склады, на офисы — еще $1,5 млрд.
Эксперты сходятся во мнении, что с середины 2012 г. можно ожидать возобновления начатых объектов и начала нового строительства объектов коммерческой недвижимости. В первую очередь — в торговом сегменте, где наблюдается наибольшее оживление спроса с начала 2011 года, затем — складского и офисного, после них — гостиничного, что вполне соответствует и докризисным тенденциям. Правда, по их мнению, рост девелоперской активности вряд ли будет таким же бурным, как до кризиса, и продлится плавно в течение пяти, а в некоторых сегментах — до десяти лет. Тем не менее масштабы потенциального роста впечатляют. По словам Олеси Черданцевой, руководителя отдела аналитики рынков торговой недвижимости инвестиций компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, в 2011 году рекордно возросла активность на инвестиционном рынке недвижимости в России — до$7,5 млрд. Для сравнения: в самом успешном до этого 2008 году объем инвестиций был в размере$5,1 млрд. «Инвестиционная активность по-прежнему сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге, тогда как в регионы компании идут очень осторожно. Однако с временным лагом в два-три года эти тенденции доберутся и до регионов, как бывало уже не раз», — резюмирует эксперт.
Автор:
Наталья Александрова
