А помнишь, как все начиналось?..

Самое время вспомнить, как стартовало ипотечное кредитование в России, и оценить, к чему оно привело. Материал подготовлен с учетом анализа открытых данных Банка России, госкорпорации ДОМ.РФ, финансового маркетплейса BANKI.RU, аналитического центра НАФИ и других институтов общества, в том числе зарубежных.

Cтрого говоря, 25-летний юбилей развития ипотечного кредитования в современном Отечестве причастные лица должны были отметить 16 июля. Именно в эту дату в 1998 году был принят федеральный закон N° 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)».

За полтора года до этого, в феврале 1996-го, вышел президентский указ относительно дополнительных мер по развитию ипотечного кредитования. В нем, помимо прочего, были утверждены формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указ давно недействующий. Но свою роль в первоначально робком движении России к возможностям мирового ипотечного рынка он сыграл.

Сегодня в огромном массиве законодательства, которое регулирует все, что связано с кредитованием приобретения жилья в нашей стране, можно выделить три ключевых документа. Уже упомянутый выше закон об ипотеке. Ряд статей, глав и параграфов Гражданского кодекса РФ. И, наконец, федеральный закон N° 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденный 21 июля 1997 года.

Так что официальный старт ипотеки в современной России по праву можно отнести к концу прошлого века. При этом реально востребованной ипотека стала лишь в середине нулевых. Этому способствовала не только воля государственных мужей, депутатов и банковского сообщества России, но и их зарубежных партнеров, включая представителей конгресса США.

Во-первых, повлияло создание инфраструктуры и соответствующих институтов развития, включая пионера отрасли — федеральное АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Год его рождения — 1997-й, год переименования в АО «ДОМ.РФ» — 2018-й.

Во-вторых, сказалось снижение первоначальных «драконовских» 30-40% годовых по кредиту ипотеки до относительно приемлемых в 2005-2007 годах 14-17% годовых. Также увеличился срок выдачи кредита на приобретение жилья: с начальных 1-3 лет до 10, а затем и до 20-25 лет.

В-третьих, усилиями отечественных институтов развития в России выросла грамотность участников ипотечного рынка — от специалистов до пользователей. С началом нового века через интервью и круглые столы представителей региональных операторов АИЖК, банков и СМИ тема ипотеки активно продвигалась в общественное сознание. Это оказался ценный опыт для многих. Люди на ходу учились мыслить в новой парадигме государства, выходящего из затяжного пике 90-х с оптимизмом и верой в лучшее завтра. Не будь этой веры, вероятно, наша страна до сих пор бы издалека примеривалась к долгосрочной ипотеке и нынешним кредитным ставкам.

Опыт других стран. Изначально предполагалось, что в этой части статьи будет краткий рассказ о том, как ипотека развивалась в новом веке в различных зарубежных странах. Но… концепция поменялась, потому что одна история заслуживает пристального внимания. Очень пристального.

В конце 2007 года в США грянул кризис, который позднее назовут Великой рецессией (не путать с американской «рецессией для богатых» 2023 года). В числе триггеров того кризиса, по мнению Бена Бернанке, руководившего Федеральной резервной системой, — убытки по низкокачественным ипотечным ценным бумагам.

Комиссия конгресса США, вплоть до 2011 года занимавшаяся расследованием кризиса, не только подтвердила мнение главы ФРС, но и доступно раскрыла детали: «Хотя уязвимости, создавшие потенциал для кризиса, формировались годами, именно крах пузыря на рынке жилья, подпитываемый низкими процентными ставками, легким и доступным кредитом, скудным регулированием и токсичными ипотечными кредитами, стал той искрой, которая вызвала череду событий, приведших к полномасштабному кризису осенью 2008 года. Рискованные ипотечные кредиты на триллионы долларов были вложены в финансовую систему по мере того, как связанные с ипотекой ценные бумаги упаковывались, переупаковывались и продавались инвесторам по всему миру. Когда пузырь лопнул, убытки по ипотечным кредитам и связанным с ними ценным бумагам на сотни миллиардов долларов потрясли рынки, а также финансовые учреждения, которые имели значительные риски по этим ипотечным кредитам и занимали под них крупные суммы. Это произошло не только в Соединенных Штатах, но и по всему миру. Потери были увеличены из-за производных финансовых инструментов, таких как синтетические ценные бумаги».

Один из 9 ключевых выводов этой комиссии тоже стоит процитировать дословно: «Мы приходим к выводу, что разрушающиеся стандарты ипотечного кредитования и система секьюритизации ипотечных кредитов подожгли и распространили пламя заразы и кризиса».

Под хулиганским словом «зараза» из вывода комиссии скрывается вполне приличное понятие «финансовое заражение». Это когда финансовые потрясения в отдельно взятом банке или стране выходят за пределы внутреннего рынка и начинают влиять на международную ситуацию. Своего рода «банковский ковид». Хотя про ковид-инфекцию тогда еще слыхом не слыхивали. Поэтому просто — зараза.

Та давняя история с ипотечным пузырем в США стала для некоторых стран ценным опытом, а для большинства — болезненным уроком. Он, судя по всему, не последний.

Начиная как раз с приснопамятной пандемии под патронажем ВОЗ, периодически трясет слухами и аналитикой рынки в отдельно взятых странах и на уровне мировом. В прошлом и позапрошлом годах «перемывали косточки» строительной индустрии Китая. Обошлось. Из последних экспертных тревог: перегрев рынка жилья в США, падение там же цен и ставок аренды на коммерческую недвижимость (офисы/магазины) при высоких долгах перед кредитными организациями девелоперов и управляющих недвижимостью. Чем это грозит миру — смотрите выше.

А что в России? Если смотреть с точки зрения ипотечного заемщика, то из кризисной передряги нулевых наша страна вышла более-менее достойно.

Выскажу крамольную мысль: слишком мало оказалось задолжавших по ипотеке для родного «пузыря», да и платежеспособность их была выше среднего. Поясню: с 2005 года, когда ипотека у нас реально заработала, и до 2008 года, когда стала очевидна Великая рецессия в «благословенной Америке», прошло слишком мало времени. Наша страна не успела войти во вкус дешевых кредитов под 1-3% годовых, как на Западе.

Поэтому в России не случилось истории, как, например, в американском Кливленде и его пригородах, где каждый 10-й дом был конфискован у ипотечных заемщиков. Их жилье, как сообщало Би-Би-Си, перешло в итоге во владение траста, который выступал от имени держателей ценных бумаг.

В тот период у нас федеральное АИЖК с помощью своего ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» через программы господдержки помогло реструктурировать свыше 10 тыс. кредитов. Программы помощи также разрабатывали банки, особенно те, которые ранее преуспели в выдаче валютных жилищных кредитов.

Запросов на поддержку было много, но опять же от кого? Наши заемщики сильно отличались и отличаются от афроамериканских работяг-ипотечников того же Кливленда.

Большинство тех, кто в России отважился на ипотеку в 2005-2008 годах, делились на две категории. Первая — высокий по доходам средний класс и очень высокий по образованию. Такие люди способны сами разобраться с проблемами. Им нужно жилье для семьи с целью ее расширения. Желательно — на вторичном рынке. Вторая категория — участники различных программ, активно внедрявшихся государством среди бюджетников и льготников ради поддержки отечественного строительного сектора. Который, как известно, несет позитивный мультипликативный эффект для экономики. Они не стремились заработать на разнице цен жилья на этапах «котлован — ввод» как частные инвесторы (из них часть потом разделила риски инвестиционных договоров с застройщиками, превратившись в обманутых). Для подтверждения права участвовать в госпрограмме люди проходили настоящий бюрократический квест, оформляя кипу документов, а затем еще жесткий отбор чиновных комиссий среди всех имеющих право.

В свою очередь, строительство жилья для участников госпрограмм шло под тотальным присмотром властей и региональных операторов АИЖК. Ввод каждого такого дома становился нерядовым местным событием. А счастье получивших наконец ключи от новенькой квартиры с ипотечной нагрузкой на ближайшие 10-20 лет — неподдельным. Можно ли подобное отнести к той реально массовой ипотеке, какую мы видим сегодня? Нет, конечно.

Не было особо тогда в Отечестве и «длинных» денег, которые на западный ипотечный рынок заходили через трастовые фонды недвижимости и пенсионные фонды. Что, собственно, и повлияло на эффект домино ипотеки в мировом масштабе.

Но выводы из той громкой истории были сделаны. В первую очередь теми, кто отвечает за жилищную и прочую политику в масштабах государства. Поэтому, когда случился 2014 год и первые западные санкции по отношению к нашей стране, а потом пандемия-2020 с ее ограничениями и СВО-2022 со всеми вытекающими, готовность России к новой конфигурации, в том числе на рынке ипотеки, уже просматривалась.

День сегодняшний. Иная ситуация на международном рынке, да и внутри страны — другие заемщики и застройщики, другая экономика по сравнению 1998 годом, когда официально родилась российская ипотека. Вот только риск этого рынка прежний. Имя ему «пузырь». Он основан на вере людей, что жилье — самый надежный защитный актив и самая надежная инвестиция в будущее.

Такую точку зрения разделяли в конце прошлого года 42% опрошенных, по данным аналитического центра НАФИ. Поэтому не удивительно, что исследования НАФИ в марте нынешнего года показали: 64% опрошенных в России планируют в ближайшие три года улучшить свои жилищные условия, в том числе 23% купить или построить новое жилье. А значит, ипотеке быть. По майскому указу президента РФ количество выданных ипотечных кредитов должно ежегодно увеличиваться. С 2024 года — свыше 2 миллионов. Вполне достижимый результат, как показали итоги 2021 года. Однако начало СВО и турбулентность экономики, политики в данных условиях отразились и на отечественном ипотечном кредитовании. Это хорошо видно в таблице, в которой отражено количество выданных кредитов (в единицах на 1 января соответствующего года).

Впрочем, в нынешнем году, по прогнозу аналитического центра ДОМ.РФ, выдача ипотеки превысит уровень 2022-го: «Рынок поддержали как льготные программы (37% от количества всех выдач и 48% от общего объема), так и высокий спрос на готовое жилье… По льготным программам будет выдано более 500 тыс. кредитов на сумму 2,5 трлн руб. — примерно на 10% больше, чем в 2022 году (примерно 35% по количеству и 45% по объему от общей выдачи)».

Приближенных к динамике 2022 года темпов роста ипотечного кредитования ожидают также аналитики финансового маркетплейса БАНКИ.РУ. Правда, оговаривая условия — «при отсутствии на рынке потрясений и макроэкономических шоков» и предупреждая, что есть риск создания на будущее ипотечного «пузыря» при удлинении средних сроков ипотеки и повышении ее размера.

Опасения, похоже, разделяет и регулятор в лице Банка России. В 2022-м на определенный период он вводил, по сути, заградительную ставку. В этом году ввел требование о дополнительных резервах банков по ипотечным кредитам с заниженной ставкой, повысил надбавки к коэффициентам риска для банков, которые выдают кредиты для вторичного рынка с первоначальным взносом (ПВ) менее 15% и для строящегося жилья с ПВ менее 20%, включая государственные льготные программы.

К ним, как известно, сейчас относится ипотека для IT-специалистов, военных, жителей села, Дальнего Востока, а также семейная и льготная под новостройки для других категорий граждан, которым государство субсидирует часть банковской процентной ставки, а по некоторым (как правило, это бюджетники и многодетные семьи) и часть первоначального взноса. Иное дело — «льготная ипотека от застройщика», которая особо активно стала развиваться на фоне СВО.

В своем отчете по итогам прошлого года и первого квартала нынешнего года Банк России констатировал: «В условиях кризиса в 2022 году застройщики и банки начали дополнительно стимулировать спрос, используя рискованные маркетинговые акции («льготная ипотека от застройщика», «траншевая ипотека», «ипотека без первоначального взноса», а также «ипотека с кешбэком»). Наибольший риск представляют практики, в которых происходит завышение стоимости жилья. Прежде всего это получившая широкое распространение «льготная ипотека от застройщика». Основной риск в этой схеме несет заемщик. Если он не сможет обслуживать кредит, рыночной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке». Также в отчете ЦБ подробно изложены риски банковского сектора. Все это вкупе с весенним финансовым «стрессом»-2023 в США и проблемами в Европе, которые напомнили Великую рецессию нулевых, объясняет жесткость российского регулятора по отношению к ипотечному рынку в России.

Ипотеке у нас, конечно, быть. Но на условиях, охлаждающих горячие головы. Поможет ли?

Количество выданных кредитов на 1 января соответствующего года

Количество кредитов, выданных в валюте на 1 января соответствующего года

Количество выданных кредитов за первое полугодие 2023 года                

Источник: на основе отчетов Банка России