Существующие сегодня условия по ипотечным кредитам более выгодны для приобретения квартир на первичном рынке, нежели на вторичном. Затоваренность имеет место быть, однако при оценке масштабов проблемы нужно рассматривать ситуацию в каждом конкретном регионе.
— Сегодня я бы не ожидал снижения цен на недвижимость, особенно на первичную, по целому ряду факторов, хотя в разных регионах ситуация может отличаться. Один из наиболее важных аспектов — нестабильная ситуация с рублем. Пока наша валюта занимает последние места по устойчивости, застройщики вынуждены закладывать перепады с запасом. Скажем, в конце 2022-го и до лета 2023 года у нас в течение месяца наблюдался скачок цены на арматуру х3, по другим товарным группам рост мог достигать еще больших перепадов.
Представьте, что застройщик выстраивал свою бизнес-модель и цену квадратного метра из одной стоимости стройматериалов, распродал объемы, а цены выросли в разы, и непонятно, упадут ли. Что застройщик будет делать? Естественно, в панике перестраховываться. При этом покупатели, тоже пребывая в стрессовом состоянии, очень любят вкладывать деньги в бетон, а стрессовых ситуаций в последние годы и у них предостаточно.
С сентября 2023 года рубль прилично упал по отношению к доллару, плюс Центральный банк уже дважды поднимал ключевую ставку и грозится поднять еще как минимум один раз до конца года. Падение рубля сподвигло россиян покупать недвижимость. Кстати, для наших специалистов, получающих зарплату в долларах или евро, это тоже позитивный показатель, поскольку в пересчете на рубли покупать недвижимость становится проще.
С изменением ставки ЦБ банки подняли ипотечную ставку на вторичном рынке со средней в 10% годовых до 15%, а в некоторых случаях — до 17% и выше. Тогда как для новостроек действует семейная и льготная ипотека под 6% и 8% годовых. То есть если человек берет у банка 4 млн рублей на 15 лет, то на «вторичке» при 15% годовых он будет платить около 56 тыс. рублей а месяц, а в новостройке под 6% годовых — примерно 34 тыс. В первом случае, чтобы потянуть такую сумму, нужно получать более 100 тыс. рублей ежемесячно, а во втором — существенно меньше.
На затоваренность рынка я бы смотрел в разрезе субъектов Федерации. Например, если в Москве и Краснодаре жилье возводится ударными темпами, то в Ростове-на-Дону ситуация выглядит куда более сбалансированной. На июнь 2023 года в донском регионе на этапе строительства с разрешениями, выданными вплоть до 2028 года, было около 56 тыс. квартир, из которых около 16 тыс. числятся уже проданными. Даже с учетом сильного спада в прошлом году продано 15 тыс. квартир. Думаю, что в нынешнем году объемы продаж будут куда выше — 18 тыс. квартир, а в остатках по текущим разрешениям значится порядка 40 тыс. квартир. То есть необходимо чуть больше двух лет для того, чтобы «переварить» сегодняшние объемы строительства.
Данные показатели говорят о том, что в Ростовской области нет перекосов и значительных объемов непроданного жилья, введенного в эксплуатацию, а объемы, находящиеся на этапе строительства, весьма неплохо распродаются.
