Для замещения непригодного жилого фонда и обеспечения естественного прироста численности населения прирост в строительстве жилья должен составлять 1 квадратный метр в год на одного жителя. Это и является обоснованием необходимости строительства в РФ 120 тысяч «квадратов» в год. Сергей Копша, генеральный директор АО «СТМ», и Виктор Заикин, региональный директор компании, поделились с «Вестником» мнением о том, как можно сделать жилье по-настоящему доступным в сложных реалиях сегодняшнего дня.
Вопрос доступности
— Доступное жилье — это такое жилье, квадратный метр которого стоит не больше среднемесячной зарплаты граждан. Так банковский сектор оценивает риски по невозврату кредита исходя из среднемесячного дохода покупателя, отнесенного к стоимости квадратного метра жилья, то есть 1:1. В этом случае доступным жильем могут обзавестись до 60% нуждающихся в нем граждан. При соотношении 1:2 — таких граждан остается не более 6%. В этом случае жилье становится недоступным для большинства граждан, и это является основной причиной падения спроса на покупку жилья.
В середине 2022 года в РФ произошло резкое увеличение стоимости квадратного метра жилья по сравнению с показателем средней заработной платы в РФ (график).
С 2011-го по 2019 год разница между стоимостью 1 кв. метра жилья и средней заработной платой в РФ постоянно снижалась, что способствовало росту продаж жилья. Но после 2020-го и до 2022 года соотношение стало быстро изменяться в обратную сторону. С 2019 года дельта увеличилась в 3,34 раза. Соотношение между средней заработной платой и стоимостью квадратного метра жилья составило 1:1,8. Это и привело к резкому снижению доступности жилья и, как следствие, к снижению покупательного спроса и динамики индустриального строительства.
Сверхприбыли заводят в тупик
— Увеличение стоимости квадратного метра жилья произошло за счет двух факторов: роста прибыли застройщиков и скачкообразного повышения цен на металл, а затем на цемент, инертные материалы и др. Синергетическое воздействие этих факторов не только взвинтило цены, но и поставило всех участников строительного рынка в положение людей, пилящих сук, на котором они и сидят.
В итоге вместе со сверхприбылью установилась патовая ситуация. Запредельные цены сделали жилье недоступным, продажи встали, стройка останавливается, прибыль падает. Нужно снижать цены, но за счет чего?
Оптимальный выход из этой ситуации для всех — снижение себестоимости домостроения. При резком повышении цен на металл и инертные материалы себестоимость строительства в большей степени зависит от удельных затрат на бетон и металл. Чем меньше бетона и металла на квадратный метр домостроения, тем меньше себестоимость дома. Преимущество в этом случае имеют каркасные сборно-монолитные системы.
Каркасные сборно-монолитные системы
— Сегодня существует несколько вариантов каркасных сборно-монолитных систем. Все они одинаковы по удельным затратам железобетона на колонны, лифтовые шахты, лестничные марши и диафрагмы жесткости. Их эффективность различается по удельным затратам металла и бетона на квадратный метр диска перекрытия и по проценту использования монолитного бетона. Наилучшую альтернативу этим каркасным системам предоставляет Межвидовая конструктивная система (МКС).
Технология МКС очень гибка и применима как в многоэтажном, так и в малоэтажном строительстве. В ней отсутствуют ограничения, присущие крупнопанельному домостроению. Варьируя конфигурацию каркаса, можно строить многообразные по внешнему виду и внутренней планировке сооружения различного назначения, реализуя самые смелые замыслы архитекторов и заказчиков. Имеются практически неограниченные возможности перепланировки помещений в период строительства и эксплуатации. Использование готовых элементов, отсутствие сварки и малый объем бетонных работ позволяют уменьшить число рабочих на стройплощадке (примерно в 3 раза по сравнению с монолитным строительством). Отпадает необходимость использовать армии трудовых мигрантов. Трудозатраты на 1 кв. метр площади здания значительно сокращаются.
Появляется реальная возможность снижения стоимости квадратного метра площади каркасного здания на 20-30% по сравнению с монолитным и на 15-20% — c панельным домостроением. Скорость строительства МКС не уступает крупнопанельному и превосходит монолитное домостроение. За один месяц можно возвести до 4 тыс. квадратных метров жилья под одним краном на стройплощадке.
Импортозамещение в действии
— Внедрение системы строительства МКС в РФ не требует кардинальной модернизации строительной индустрии. Можно использовать любые имеющиеся цеха заводов ЖБИ. Элементы каркаса (колонна, ригель и плита) можно изготавливать на комбинате индустриального строительства производительностью 50 тыс. кв. метров каркасов в год, который можно разместить в одном цехе размерами 120 х 18 метров.
Мы подсчитали себестоимость строительства дома в системе МКС. Она оказалась по современным ценам в ценах апреля 2022 года равной 29 200 руб./кв. метр с учетом отделки до первого колодца без стоимости земли. Аналогичный подсчет себестоимости каркасного домостроения по смете на 2013 год показывал себестоимость строительства в условиях Екатеринбурга не более 17 000-18 000 рублей с благоустройством и прокладкой сетей до первого колодца.
Широкое внедрение изготовления конструкций МКС возможно с использованием имеющихся линий безопалубочного формования. В настоящее время на заводах сборного железобетона на территории РФ работают около 300 таких технологических линий российского и зарубежного производства. На их базе возможна модернизация заводов ЖБИ и создание комбинатов индустриального строительства производительностью от 50 до 100 тыс. квадратных метров жилья в год. Каждый из таких КИС сможет изготавливать необходимое количество комплектов домов с низкой и достаточно прозрачной структурой себестоимости.
Положительным фактором в пользу внедрения в строительство технологии МКС в условиях санкционного давления является возможность импортозамещения иностранных технологий безопалубочного формования с использованием потенциала российского производителя — АО «Строительные Технологии и Машины».
