По традиции осень — время активных продаж жилья в нашей стране. Также по традиции ближе к концу года рубль настолько отпускают в «свободное плавание», что он начинает тонуть. Эта девальвация еще больше подстегивает спрос на рынке недвижимости. Потому как жилье, по общему мнению, является тем якорем, который способен хоть как-то спасти сбережения граждан в штормовом море финансов.
Девальвация оказывает влияние на инфляцию, рост процентных ставок по ипотеке и снижение ее доступности для людей, не обладающих не то что сверхдоходами, а и вовсе обремененных кредитами «на жизнь». То же самое касается инвесторов. При нестабильности родной валюты они обращают внимание на недвижимость как на устойчивый актив. Поэтому после всеобщеотпускного лета и сбора/продажи сельхозурожая рынок недвижимости обычно начинает резко оживать.
В этом году традиция изменилась. Это произошло под влиянием действий финансового регулятора, направленных на ликвидацию не только перегрева недвижимости, но и различных серых схем с ипотечным кредитованием. Люди, в свою очередь, оперативно среагировали на новый вызов и бросились массово оформлять ипотеку.
На этом фоне весьма любопытно было увидеть, в какую сторону распределился выбор реального покупателя: новостройка или вторичка. Выбор штормило: после ценовой стагнации последних лет пошел потихоньку в рост вторичный рынок недвижимости, стали зависать продажи нового жилья. Банки начали вводить повышенные ставки по ипотеке на вторичку, застройщики призадумались о дополнительных плюшках и бонусах реальным покупателям новостроек, особенно тем, кто попадает в категории граждан, имеющих право на господдержку и льготную ипотеку. Регулятор продолжил закручивание гаек, под заградительные ставки попали рискованные кредиты в сегменте новостроек. Шторм усилился. Это по общему впечатлению. На самом деле зависит выбор не только от цен и возможностей взять доступную ипотеку, а сразу от нескольких факторов. Решающий — конечная цель покупателя. Например, молодые семьи стремятся свить гнездо в новом доме из-за современных удобств, красочно изображенных на рендерах застройщиков перспектив развития строящихся жилых районов, потенциальной возможности обрести соседей примерно одного уровня дохода, возраста, общности интересов.
В числе возможных плюсов нового жилья целый ряд приятных бонусов. Во-первых, оно оборудовано современными удобствами, технологиями, что привлекательно для любителей инноваций и комфорта. Во-вторых, такое жилье имеет гарантии застройщика. В-третьих, позволяет с меньшими затратами выбрать планировку, отделку и другое, чтобы создать жилье по своему вкусу. В таком жилье меньше трат на ремонт и обслуживание по сравнению с возрастными домами. А более высокая стоимость позволяет на этапе покупки рассматривать приобретение как инвестицию в будущее.
При этом при приобретении нового жилья могут возникнуть и минусы. Так, застройщики не всегда выполняют обязательства по срокам и качеству строительства. Существуют риски изменения планов общественных зон, инфраструктуры, вида окружающей территории в ходе масштабной последующей застройки. Чаще всего стоимость нового жилья выше, чем жилье того же класса на вторичном рынке. Возможны риски невозврата средств в случае несоответствия условий договора. Также иногда в строящихся жилых районах отсутствует необходимая инфраструктура — школы, детские сады и тому подобное.
В то же время инвесторы могут предпочесть вторичный рынок с его устоявшейся инфраструктурой, социальными связями соседей и обслуживающих дома компаний, типизированными и вполне предсказуемыми затратами на эксплуатацию. Владеть стабильно и относительно безопасно, можно сдавать в аренду или заморозить до финансово лучших времен. Главное — спасти капитал.
Возможных плюсов вторичного жилья тоже немало. По цене оно может быть доступнее, чем аналогичный новострой, особенно в хороших районах или с улучшенной отделкой. Позволяет быстрее въехать, так как жилье готово к проживанию. Оценка и выбор устоявшегося социума по соседству производится более точно. Может находиться в районах с развитыми коммуникациями и инфраструктурой. Обычно существует широкий выбор нужного местоположения, района проживания.
Возможные минусы вторичного жилья: дополнительные затраты средств и времени на ремонт и обновление инфраструктуры и дизайна квартиры; скрытые проблемы, незаметные на первый взгляд; отсутствие гарантии и защиты на конструкцию и отделку, несоответствие современным стандартам безопасности; ограниченные возможности для индивидуального проектирования и планировки; отсутствие современных технологий и энергоэффективности, что способно повлечь высокие расходы на коммунальные услуги и ресурсы. На конкретный выбор покупателя также влияют динамика спроса и предложения, цены — запрашиваемые продавцами и реальные по факту сделок, а также политические, экономические и социальные ситуации в период подбора жилья и совершения покупки.
Так бьется сердце отрасли. На графиках спроса-предложения динамика выглядит, как сердечный пульс на кардиограмме. Это бьется сердце отрасли. Иногда оно замирает в верхней точке и потом круто уходит в пятки. Тем не менее в целом спрос на недвижимость в России остается более-менее стабильным. Это происходит не только из-за инфляции/девальвации.
Многие граждане по-прежнему сталкиваются с нехваткой доступного жилья, особенно в крупных городах. Во-первых, работает демографический фактор. Во-вторых, идет внутренняя миграция активной (читай, молодой) трудовой силы в более крупные центры, где работа имеется и нормально оплачивается, есть зарплатные и карьерные перспективы. (Хотя, заметим, в условиях удаленки, которая стала активно развиваться в пандемию, люди чаще стали посматривать на жилье за пределами городов-миллионников). В-третьих, нарастает износ всего того, что было построено при советской власти, особенно в небольших населенных пунктах, бюджет которых самостоятельно не потянет глобальные инфраструктурные преобразования. Все эти факторы работают на рост спроса недвижимости в агломерациях со стороны будущих жильцов.
Также жилье остается популярным объектом инвестиций. В отличие от акций, облигаций и прочих финансовых инструментов свойства недвижимости материальны. Они оцениваются как более надежные и безопасные. В густонаселенных городах и регионах с ограниченным предложением недвижимости ее недостаток способен привести к увеличению цен и арендных ставок. Для инвестора приобретение жилья для сдачи в аренду может стать важным источником пассивного дохода в долгосрочной перспективе. Привлекает и возможность потенциального роста стоимости имущества, особенно приобретенного на старте застройки. Но стоит помнить, что инвестиции — всегда риск. Он есть, был, будет и на рынке недвижимости. Сегодня, например, эксперты не советуют рисковать в этом направлении, закупая жилье на стадии котлована.
Дело не в отсутствии подходящих предложений. Как раз наоборот. Строительство новых жилых комплексов продолжает расти. Особенно это заметно в крупных городах, где предлагаемое разнообразие форматов и ценовых сегментов позволяет удовлетворить потребности любых покупателей. Способствует развитию новых районов и предложению на рынке столичной недвижимости улучшение, совершенствование инфраструктуры, включая транспорт и коммуникации. Когда спрос на жилье превышает предложение, наступает время выгодных продаж новостроек. Бывает и обратное.
По данным Банка России за второй квартал 2023 года, на фоне высокого темпа запуска новых проектов общая площадь строящихся многоквартирных домов устойчиво росла (плюс 2,6 млн квадратных метров за квартал). Достигла 101,1 млн квадратных метров, впервые превысив доковидный уровень (март 2020 года). По оценке ЦБ РФ, дальнейшее наращивание запуска новых проектов может создавать предпосылки для формирования избыточного предложения. Цитата Банка России: «В завершенных проектах во 2-м квартале 2023 года доля проданного жилья при вводе объекта в эксплуатацию снизилась до 73% с 75%. При этом за год снижение более существенное — на 7 процентных пунктов, что может свидетельствовать о росте навеса предложения».
Показатели, учтенные на октябрь 2023 года в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф), косвенно подтверждают опасения Банка России. В строящихся домах общей жилой площадью 104,349 тыс. квадратных метров продано 32%, еще на 25% продажи пока не открыты. Таким образом, непроданная площадь составляет 43% от общей жилой площади.
Однако эти цифры следует оценивать критично с поправкой не только на развитость территорий, их экономическую привлекательность для потенциальных покупателей нового жилья, но и на сроки ввода жилых домов. Чем ближе строительство дома к завершению, тем выше шанс для застройщика продать квартиру. Например, в домах, которые по плану должны быть введены в эксплуатацию в нынешнем году, непроданная площадь составляет 28%, не открыта к продажам — 8%. По строящимся домам ввода в 2024 году цифры, соответственно, 45% и 14%.
Ипотека — наше все. Спрос подстегивает ипотека. Сворачивание льготной ипотеки от застройщика под давлением регулятора финансового рынка сосредоточило внимание на ипотечных продуктах с господдержкой и, соответственно, пока еще низкими процентными ставками. Доступная ипотека способствует численному росту потенциальных покупателей жилья. Это аксиома, причем подтвержденная цифрами. Так, по данным финансового института «ДОМ.РФ», выдача ипотеки за январь — август 2023 года количественно увеличилась в целом на 60%, по объемам ипотечного финансирования в целом — на 70%.
Как следует из релиза финансового института по итогам совместного исследования Аналитического центра ДОМ.РФ и Frank RG, «крупнейшие российские банки в августе предоставили более 210 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 850 млрд руб. — максимум за всю историю рынка. Выдача к июлю увеличилась на 26% в количественном выражении и на 31% по сумме. За 8 месяцев 2023 года объем выдачи ипотеки достиг 1,2 млн кредитов на сумму 4,5 трлн рублей, что почти вдвое превышает аналогичные показатели прошлого года. Ипотечный портфель топ-20 банков с учетом секьюритизации прибавил в августе 4% и составил 17,4 трлн рублей».
Основным драйвером в нынешнем году выступили льготные ипотечные программы. По ним в августе было выдано на 39% больше кредитов, чем в июле. Руководитель отдела исследований в жилищной сфере Аналитического центра ДОМ.РФ Мария Жолобова отметила: «Повышенный спрос на ипотеку в августе стал следствием одновременного ослабления рубля, ожиданий роста рыночных ставок по ипотеке вслед за ключевой, а также предстоящего повышения первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15 до 20%». Ожидания в определенной степени оправдались. С октября в России были введены требования высоких надбавок при выдаче банками кредитов с низким первоначальным взносом, а также при выдаче кредитов сильно закредитованным заемщикам. По мнению экспертов, рост надбавок наиболее сильно отразится на рынке новостроек. Что можно оценивать как попытку регулятора охладить рынок, который в последние годы был разбалован околонулевой ипотекой и прочим, а также отсечь потенциально неблагонадежных заемщиков. Как заявила еще в июле директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова в интервью телеканалу «Россия 24», «благодаря мерам Банка России рынок отходит от практики завышения цен на жилье, покупаемое в ипотеку».
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на XX Международном банковском форуме подтвердила твердость намерений: «Мы будем пристально следить за качеством ипотеки. Это очень важно, чтобы не допускать системных рисков. И, если будет необходимость, будем принимать и более жесткие меры». По ее словам, процитированным РИА «Новости», для борьбы с недобросовестными практиками и схемами регулятор вместе с банками разрабатывает стандарт ипотечного кредитования.
Очевидно, что бой за чистоту и прозрачность рынка недвижимости будет продолжен. И если вы уже решили свой жилищный вопрос, то запасайтесь попкорном — битва регулятора экономики с изворачивающейся тенью выглядит не менее ярко, чем вечернее шоу по телевизору. Если же вы инвестор или потенциальный новосел, то отложите попкорн и закупите успокоительное. Оно понадобится. Это точно.
