Западные санкции, новая коронавирусная инфекция, снова санкции, на этот раз беспрецедентные. Все это не может не влиять на строительную отрасль, традиционно находящуюся на передовой экономического развития страны. И требует от всех уровней власти оперативности в принятии решений. Прежде всего это касается регуляторной гильотины, мероприятий по стимулированию жилищного строительства, комплексного развития территорий. О том, как решаются эти задачи и какие еще вопросы стоят на повестке дня законодателей, в эксклюзивном интервью «Вестнику» рассказал председатель Комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
В последние годы принимаются беспрецедентные меры поддержки строительного комплекса. Сергей Александрович, какие из предпринятых в этом году шагов вы могли бы назвать самыми эффективными? Над какими важными законопроектами работает комитет сегодня?
Совместно с Минстроем РФ мы продолжаем работу по разбюрократизации строительной отрасли. Мы говорили об этом подробно в прошлом году, поэтому я обозначу наши свежие решения в этом направлении.
22 июня принят закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ. Он системно меняет некоторые параметры и принципы работы, его принятие было встречено участниками рынка позитивно.
Одно из самых главных нововведений — государственная экологическая экспертиза и экспертиза проектной документации теперь будут проводиться по принципу «одного окна» в рамках однократного обращения. Срок выполнения экспертизы составит 42 рабочих дня. Экологическую экспертизу можно продлить на 20 рабочих дней, но сделать это только по заявлению заказчика. Кто хотя бы раз пытался пройти процедуру экспертизы, тот знает, что это не очень приятное приключение с многочисленными походами по кабинетам. Введение принципа «одного окна» — большой и правильный шаг по упрощению административных процедур и снятию лишних барьеров.
Второе важное изменение, которое ускорит строительство объектов, заключается в том, что мы дали правительству полномочия по установлению единого порядка подготовки и утверждения документации по планировке территорий. Сейчас эти вопросы могут регулироваться на любом уровне, включая муниципальный и ведомственный. В итоге даже в рамках одного субъекта, но в разных муниципалитетах могут действовать отличные друг от друга правила. Мы централизуем процесс, чтобы сократить количество бумаг, снизить издержки и убрать коррупционный фактор. Для строителей это минус 15 ненужных документов, без получения которых сроки начала строительства объектов постоянно сдвигались. Все это позитивно влияет на инвестиционный климат, ускоряет реализацию проектов.
Еще один важный аспект касается разрешений на строительство. После принятия закона для объектов в стадии строительства, разрешения на которые были получены до 1 января 2023 года, будут действовать правила и, что немаловажно, ограничения, которые были актуальны на момент выдачи такого разрешения. То есть достраивать объекты будут по тем нормативным документам, по которым строительство начиналось. Больше всего это касается ограничений на земельные участки, возникающих в период строительства. Анализ практики показал, что эта поправка поможет ускорить ввод незавершенных объектов капитального строительства как минимум на полгода.
Одной из наиболее эффективных мер поддержки отрасли стало решение о предоставлении льготной ипотеки на первичном рынке жилья. Недавно вы отметили, что целесообразно было бы распространить данный механизм и на вторичный рынок при условии, если продавцы жилья в таких сделках будут покупать квартиры в новостройке. Есть ли планы по рассмотрению данного вопроса в законодательном поле?
Мы понимаем, что программы ипотечного кредитования помогли улучшить жилищные условия уже миллионам россиян. Существенную часть рынка сейчас обеспечивают ипотечные механизмы — как на общих, так и на льготных основаниях. Ипотека не только делает покупку жилья доступной, но и поддерживает строительную отрасль.
Любое решение в изменении принципов льготной ипотеки должно запускать рабочую цепочку, а не быть точечной акцией, пусть даже и полезной. Сейчас, как известно, льготные госпрограммы распространяются только на строящееся жилье, хотя в сегменте вторичного жилья тоже много хороших предложений, которые могут подойти молодым семьям, специалистам.
Нужно понимать, что президент России поручал нам выйти на ежегодное улучшение жилищных условий для 5 млн семей, а цифра в 120 млн кв. метров в год нового жилья — это производная от этой задачи.
Если вторичный рынок и нужно поддерживать бюджетом за счет льготных опций, то продавцы жилья в таких сделках обязательно должны покупать квартиры в новостройке. Такая связка обеспечит и вовлечение вторички, и поддержку реализуемых сейчас строительных проектов. При этом эффективность вложенного государством рубля будет гораздо выше.
Что касается финансирования, то не думаю, что это непосильно увеличит расходы государства. Мы говорим о распространении программ на вторичный рынок, а не о кратном увеличении объемов финансирования.
Кроме того, отдельный сегмент — это ипотечное кредитование под индивидуальное жилищное строительство. Здесь коллеги из ДОМ.РФ активно работают с банками, чтобы предложить гражданам более гибкие и выгодные инструменты.
С точки зрения законодательства все необходимые решения по линии нашего Комитета по строительству и ЖКХ приняты. Но если какая-либо корректировка потребуется, то мы оперативно подключимся.
Какие механизмы стимулирования развития рынка жилищного строительства необходимо, на ваш взгляд, принять дополнительно?
Здесь очевидно, что нам нужно искать пути кроме ипотечных инструментов. Вместе с Минстроем РФ обсуждаем идею субсидирования платы за аренду жилья для граждан до 35 лет. Предлагается компенсировать 50% стоимости аренды в обмен на ипотечные накопления. У предложенной инициативы, безусловно, есть перспективы, поскольку мы выходим с поддержкой не на узкие категории граждан, а обращаемся к максимально широкой аудитории молодых людей.
При этом, конечно, данная инициатива должна быть увязана с установлением понятных правил функционирования рынка риелторских услуг в части арендного жилья. Подобная компенсация будет возможна только в условиях, когда квартира арендуется по договору, существование этого договора зафиксировано, уплачиваются все необходимые налоги.
В рамках ПМЭФ-2023 вы подчеркнули, что будущее — за законодательными изменениями порядка застройки, когда девелопер будет подстраиваться под планы развития муниципалитетов. Для этого город должен представлять себе, куда он развивается, и иметь на руках данные о градостроительном потенциале территорий. Какие шаги делаются для того, чтобы эти планы стали реальностью?
В рамках сессии «Повышение качества жизни в городах» мы действительно много говорили о территориальном планировании. Как и ранее, стою на позиции, что прежде чем регионам давать любые средства, нужно увидеть их версию программы развития на обозримую перспективу. Это касается и региональных программ, и муниципальных.
Будущее за законодательными изменениями порядка застройки, когда девелопер подстраивается под планы развития муниципалитетов. Город должен представлять себе, куда он развивается, видеть перспективы и иметь на руках данные о градостроительном потенциале территорий. Любой другой сценарий будет иметь вполне конкретный финал — застройщики будут продавливать и протаскивать свои проекты любым способом. Мы уже это проходили, итог печальный можно заметить в любом более-менее крупном городе.
Mы уже ввели в конце прошлого года новый инструмент — единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Он может заменить генплан и ПЗЗ, если муниципалитет примет такое решение.
Одновременная корректировка элементов генплана и правил землепользования и застройки позволит значительно сократить сроки этой работы, свяжет в единое целое все градпланировочные решения на территории, а главное — объединит некоторые, по сути, разрозненные сегодня процессы в понятное всем видение перспективы развития территорий.
В целом нам необходимо продолжать движение в сторону комплексных решений, позволяющих объединять все возможные «деловые бумаги» в простые, понятные и жителям, и бизнесу, и специалистам, и самой власти документы. И существенно сокращать сроки работы при их подготовке.
Там же, на ПМЭФ, обсуждали вопрос о мастер-планах территорий. Каковы перспективы законодательного закрепления этого документа?
Мастер-план — это дружелюбный для всех участников процесса документ планирования. Интересный и понятный. Пришло время упомянуть о нем в законодательстве как о дополнительном механизме развития территорий. Важнейшая задача — не зарегулировать его до максимальной похожести на генплан. Пока документ остается слишком гибким, он удобен для работы, открыт к корректировкам, дружелюбен и понятен всем. Если мы еще докрутим ту часть, которая отвечает за экономику, то есть как и сколько территория будет зарабатывать, то будущее у такого документа есть.
Самое главное: мастер-план — всего лишь документ, и его эффективность зависит от тех, кто им пользуется. Москва, Нижний Новгород, Липецк, Казань, Тюмень, Сергиев Посад — генпланы, мастер-планы, концепции работают там, где есть управленческая воля и контроль реализации. Поэтому речи о замене генпланов на мастер-планы сегодня идти не может.
Два года назад принят закон о КРТ. Однако, по мнению профессионального сообщества, он в большей степени рассчитан на мегаполисы, а небольшие муниципалитеты, где сегодня строительство жилья и так ведется недостаточными темпами, снова остаются без перспектив развития. Насколько я знаю, пакет изменений в нормы о КРТ планируется рассмотреть на осенней сессии в Госдуме. Какие изменения будут внесены в данный документ?
Реализация проектов КРТ набирает обороты, и в 2023 году в рамках этого механизма ожидается ввод в эксплуатацию порядка 2 млн кв. метров жилья. Однако еще необходима донастройка механизма КРТ. Законопроект дорабатывается, мы находимся в тесном контакте с Минстроем РФ. Но некоторые контуры уже понятны.
Во-первых, изменения законодательства о КРТ будут в логике новых реалий Градостроительного кодекса. Порядок комплексного освоения территорий должен быть единым для всех — и для публичной власти, и для застройщиков. Баланс между интересами горожан и интересами частных инвесторов должен быть четко соблюден.
Во-вторых, речь должна идти о комплексном подходе к застройке. После завершения КРТ мы должны видеть не только микрорайоны из жилых домов с дворами, с детскими садами, школами и поликлиниками между ними. По сути это должны быть мини-города, внутри которых будет и возможность развивать бизнес.
Что касается работы застройщиков, то сейчас зачастую в договорах КРТ все риски перекладываются на них. Органы же исполнительной власти, принимая решение о включении тех или иных земельных участков в КРТ, руководствуются довольно узкими интересами.
Планируем включить в оборот КРТ городское ИЖС, промышленные территории и федеральные земли, чтобы расширить линейку возможностей для застройщиков и позволить им работать на более выгодных условиях.
Важный вопрос касается сохранения исторического наследия. Каким образом можно сохранить баланс между сбережением объектов культурного наследия и развитием территорий? Планируется ли внесение поправок в закон о капремонте МКД, которые бы предусматривали особое финансирование ремонта памятников истории и культуры?
Мы приняли закон, регулирующий капитальный ремонт жилых домов, которые полностью или в какой-либо части являются объектами культурного наследия.
Главная проблема капремонта домов, являющихся объектами культурного наследия, — дороговизна реставрационных работ, к которым необходимо привлекать архитекторов, проводить экспертизы, задействовать узких специалистов. Естественно, средств региональных фондов капремонта недостаточно, а специального порядка капремонта действующее законодательство не предусматривает.
Разработанные нами совместно с Комитетом Госдумы по культуре поправки в Жилищный кодекс и федеральный закон «Об объектах культурного наследия» позволят разграничить работы по сохранению элементов здания, которые являются исторической ценностью, и работы по содержанию остальных элементов МКД. Для последних больше не потребуется излишних административных согласований. При этом мы устанавливаем лаконичные и последовательные требования к проведению государственного контроля за подобным ремонтом.
Что касается финансирования работ, то в части объекта охраны мы продолжим искать баланс. Очевидно, что взносов жителей на капремонт здесь не хватит. Наша идея в том, что специальный порядок ремонта по особым правилам должен касаться только предмета государственной охраны. Условно, если на доме есть мозаичное панно, являющееся объектом охраны, то его будут реконструировать в специальном порядке. А вот крышу или коммуникации можно будет поменять по общим правилам капремонта за счет жителей.
Одним из самых острых вопросов в МКД является изношенность лифтов в стране. Каким образом можно решить данный вопрос?
Наша последняя встреча на эту тему состоялась на площадке Минстроя в конце июня. Мы от комитета представили нашу позицию. Хочу подчеркнуть, что с каждой следующей встречей в различных ведомствах наша риторика становится все жестче.
За год консультаций нам не удалось выработать конкретные решения, хотя время поджимает и цифры неумолимы. 517 тыс. лифтов в стране, порядка 100 тыс. либо уже устали возить наших жителей по этажам, либо окончательно исчерпают ресурс к 2025 году.
При существующем темпе замены по 15 тыс. лифтов в год мы совершенно точно не успеваем решить проблему. Проблема сборки существенной части лифтов в ангарах и гаражах из малопонятных деталей тоже никуда не делась.
Заменить все лифты без господдержки регионам будет сложно — мы это понимаем. Но давать бюджетные деньги мы должны только под гарантии того, что устанавливаемый лифт будет соответствующего качества, то есть собран на сертифицированном производстве из понятных деталей, а не в соседнем гараже. Это вопрос и безопасности, и стоимости его последующей эксплуатации для жителей.
Мы в комитете стоим на необходимости поддержки только отечественных производителей лифтов, у которых есть специалисты, технологии и план развития. Должен быть создан реестр таких предприятий, продукцию которых в рамках прямого контракта или любой другой формы взаимодействия можно будет приобрести и установить под гарантии качества и стабильной работы. Чтобы через год или два бесконечный ремонт новых лифтов, собранных из подручных материалов, не ложился тяжелым бременем на жителей. А таких примеров у нас предостаточно.
Дополнительно следует отметить, что ДОМ.РФ готов создать единый реестр российских лифтов до конца 2024 года, в рамках которого планируется собирать информацию по каждому лифту от его производства на заводе до работ эксплуатирующей организации. Благодаря системе российские регионы смогут тщательнее согласовывать производственные программы, а также замену и модернизацию лифтового оборудования.
Это должно касаться только замены оборудования в рамках региональных программ капремонта МКД. Остальной рынок должен жить по максимально открытым правилам, ограничиваясь лишь установленным сертификатом.
В числе активно обсуждаемых тем в отраслевом сообществе — существующая система госзакупок строительных работ. Проектировщики и застройщики основательно раздумывают, прежде чем вступить в торги. Именно по этой причине целый ряд закупок признается несостоявшимся, а заказчики вынуждены многократно выставлять проектирование и строительство социально значимых объектов на торги, теряя при этом время и бюджетные средства. Можно ли переломить ситуацию, решив вопрос совершенствования системы госзаказа в строительстве и проектировании законодательным образом?
Да, мы в комитете очень активно занимаемся этой темой, проводим консультации и круглые столы для выработки взвешенных решений. Вопрос для всей отрасли важный и болезненный. Мы видим, что здесь все не так безоблачно, как хотелось бы.
Действующие, универсальные для всех отраслей нормы о контрактной системе не помогают строительному сектору выполнять свои задачи, а зачастую становятся препятствием. Для гос-
контрактов в области строительства необходимо внедрение рейтинга деловой репутации участника закупок. Это согласуется со Стратегией развития отрасли, которую мы разработали совместно с Минстроем РФ. Анализ правоприменительной практики контрактов «под ключ» показывает, что стройотрасль заслуживает более гибкого регулирования, привязанного не только к цене.
Необходимо повышать роль саморегулируемых организаций в системе госзаказа в изысканиях, проектировании и строительстве. СРО несет ответственность за результаты выполненных работ, но не имеет эффективных механизмов контроля на стадии их выполнения.
Строительный контроль необходимо сделать более независимым от исполнителя работ по контрактам. Можно ли генподрядчику совмещать строительные работы и услуги по стройконтролю этих работ? Вопрос спорный, поэтому необходимо определить в Градостроительном кодексе четкие пределы возможного совмещения.
Еще один нюанс — необходимость законодательного утверждения механизмов учета экономии подрядчиков. Если исполнитель контракта смог купить необходимые строительные материалы за более низкую цену, то это не должно трактоваться как преступление.
Со стороны строителей поступило предложение снизить финансовую нагрузку — компании должны обеспечивать свое участие в госзаказе банковской гарантией, взносами в компенсационные фонды СРО и покупкой страховки. Но объективной необходимости тройного финансового обеспечения нет.
Здесь стоит подумать об оптимизации.
Так или иначе, к отдельному регулированию закупок в сфере строительства нам совместно с правительством придется подходить.
