Россияне в целом чаще всего приобретают квартиры средней площадью 45 кв. метров и средней стоимостью 3-3,5 млн рублей. Затоваренность рынку пока не грозит, так как нового жилья строится меньше, чем выбывает старого.
— В процессе выбора жилья клиент может менять рассматриваемый сегмент. 66% клиентов, которые, например, изучали новостройки, в итоге их и выбрали, 30% переориентировались на вторичную, а 4% — на загородную недвижимость. Аналогичным образом происходит трансформация и по цене. Скажем, 89% клиентов купили жилье на первичном рынке в том диапазоне, в каком и планировали. С точки зрения трансформации по площади 91% клиентов остались верны первоначальному варианту.
Если анализировать общие тренды, то первый из них — увеличение спроса на загородную недвижимость, в том числе за счет того, что государство всячески стимулирует этот сегмент. Если в 2020 году на долю вторичной недвижимости приходилось свыше 60% сделок, то сейчас — 50%, остальные 50% распределяются между загородной недвижимостью и новостройками.
Во-вторых, снижается средний возраст покупателей недвижимости в ипотеку: с 44,5 года в 2014 году до 37 лет сегодня. Соответственно, меняется распределение покупателей по возрастным группам. В группе 30-39 лет их количество сильно выросло, а в группе 40-49 лет, наоборот, критически уменьшилось.
В-третьих, начиная с 2018 года сокращается площадь приобретаемых квартир. В 2022-2023 годах тенденцию удалось немного переломить, в том числе за счет господдержки, но в глобальном смысле это все-таки снижение либо стагнация покупаемой площади. Меньше всего смотрят, но покупают, например, квартиры в диапазоне 3-3,5 млн рублей. Больше смотрят квартиры в диапазоне 5 и более миллионов рублей, но купить их из-за низкой покупательской способности и размера ежемесячного ипотечного платежа уже не могут. То есть происходит трансформация запросов.
Точно такая же трансформация наблюдается по площади. Чаще всего приобретают квартиры в 30-35 — 40-45 кв. м, хотя рассматривают 55-60 кв. м и даже 70 кв. м. Обратный эффект происходит со студиями: смотрят чаще всего до 20 кв. м, но, понимая, что жить на такой площади не смогут, выбирают 20-25 кв. м.
В последние месяцы активно обсуждается тема затоваренности рынка. По нашему мнению, обеспеченность жильем в России еще не такая высокая, как во многих других странах, поэтому ничего критичного на рынке мы пока не наблюдаем. С каждым годом в стране увеличиваются объемы физически и морально устаревшего жилого фонда. И пока они больше объемов строящегося нового жилья. Таким образом, спрос остается. Другое дело — покупательская способность. Цены продолжают расти и в предложении, и в реальных сделках. В принципе это нормальное явление, если сравнивать с другими рынками.
В целом по России очень критично сокращается количество объектов в базе вторичной недвижимости, ликвидных вариантов становится меньше. Поэтому граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, объективно начинают рассматривать новостройки и ИЖС: там база, наоборот, растет, домов строится много, а значит, есть из чего выбирать.
