Многоквартирный дом как сфера общего интереса

Несмотря на постоянные взаимные обвинения, которыми власти, управляющие компании и собственники жилья обмениваются на всех уровнях, цель у всех — одна: обеспечение качественных услуг в сфере управления жильем, которые одним дают довольных собственников жилья, вторым — возможность зарабатывать, третьим — достойный уровень жизни. К такому выводу пришли участники Южнороссийской конференции по управлению многоквартирными домами, проведенной ИД «МедиаЮг» совместно с министерством ЖКХ РО в Ростове-на-Дону. Как объединить силы всех заинтересованных сторон в этом направлении, пытались решить участники секции «Роль управляющих организаций, органов местного самоуправления и контролирующих организаций в реализации постановления Правительства РФ № 354».

Открывая дискуссию на эту непростую и касающуюся, без преувеличения, каждого россиянина тему, участники решили подробно остановиться на изменениях в правилах оплаты коммунальных услуг, которые привнесло постановление Правительства РФ № 354. Директор ГУП РО «ИВЦ ЖКХ» Владислав Крюков в начале выступления отметил, что усилия, направленные государством на формирование чувства собственника у жильцов многоквартирных домов, дали ощутимые плоды. Согласно новым правилам, происходит разделение каждой коммунальной услуги на две: одна, предоставляемая внутри квартиры, вторая — общедомовые нужды, причем сумма последних может быть как положительной, так и отрицательной. Сам расчет общедомовых нужд (ОДН) будет осуществляться по новым формулам, а распределение общего объема ОДН по всем лицевым счетам пропорционально площади квартир. Другое нововведение, прописанное в постановлении, — ужесточение работы с должниками. В частности, время, по истечении которого задолжнику возможно приостановить или ограничить подачу коммунальных услуг, сокращается с 6 до 3 месяцев.

С недавних пор появившаяся возможность для собственников заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями породила проблему — как оплачивать ресурсы, потребленные в местах общего пользования? «Этим в любом случае будут заниматься управляющие организации, а оплачивать коммунальные услуги наиболее удобно через единый расчетный центр», — полагает эксперт. В этой связи Владислав Крюков призвал руководителей управляющих организаций быть предельно внимательными в работе с документами — количество договоров, а соответственно, и бумажной работы, повысится многократно. «Сейчас ведется работа над возможностью автоматически расщеплять платежи с зачислением средств, минуя УК, сразу на счета ресурсоснабжающих организаций, дорабатывается соответствующее программное обеспечение. Такой опыт, к слову, уже есть у единых расчетных центров, его можно использовать», — сказал Крюков. Изменениям в Жилищном кодексе, произошедшим в этом году, посвятил свой доклад заведующий сектором нормативно-правового обеспечения министерства ЖКХ РО Валерий Былков, подробно остановившись на узких местах вновь принятых документов, в первую очередь все того же постановления № 354. Былков отметил, что в правилах оплаты коммунальных услуг и в новой редакции Жилищного кодекса недостаточно четко прописан ряд важных деталей. Нужно принятие подзаконных нормативных документов: не принят порядок осуществления жилищного надзора, нет порядка контроля за раскрытием управляющими компаниями информации о своей деятельности и т. д. Это, как подчеркнул эксперт, не дает возможности приступить к работе в новых условиях.

Также Валерий Былков обратил внимание участников конференции на ряд нестыковок действующего Жилищного кодекса и постановления № 354. «К примеру, совет многоквартирного дома, согласно кодексу, вправе контролировать качество коммунальных услуг, а постановление № 354 такого правила не содержит. Жилищный кодекс оставляет собственникам право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающими организациями с оговоркой, что оно не распространяется на места общего пользования, а в постановлении № 354 такой оговорки не содержится. В Федеральном законе № 261-ФЗ «Об энергосбережении» ничего не говорится о технической невозможности установки общедомового прибора учета, тогда как постановление № 354 содержит поручение о разработке критериев такой невозможности. Этот нормативный документ, в отличие от ЖК, дополняет компетенцию общего собрания собственников.

Валерий Былков также отметил, что многое из того, что ждало коммунальное сообщество от постановления № 354 для облегчения работы, в него в итоге включено не было. Это и упрощение доступа к местам установки приборов учета (для оперативной проверки правильности снятия показаний), и порядок удостоверения проживания фактических, но не зарегистрированных жильцов. «Тем не менее, даже несмотря на эти доработки и противоречия, безусловно, постановление № 354 — это шаг вперед в развитии системы управления домами, который делает рынок более прозрачным и справедливым», — подытожил Былков. Заявивший тему доклада «Домовой комитет — стратегический партнер управляющих организаций при реформировании политики управления МКД» директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев не смог удержаться от эмоциональной критики постановления № 354. «ТСЖ и управляющие компании, согласно этому нормативному документу, должны забрать себе коммунальные ресурсы. И никто не поинтересуется, а готовы ли они их взять? При новой схеме оплаты за ресурсы нас ждет колоссальный рост неплатежей: из-за того, что их нельзя равномерно распределять в течение года, неоплаты по теплу, к примеру, в январе-феврале будут составлять 20-30%, а ведь ресурсники потребуют 100%».

Арцыбашев рассказал, что в его организации общие неплатежи населения составляют уже сейчас 8%, что является огромной суммой. «Самое обидное, что при этом нас еще и обвиняют во всех грехах. Газовики и энергетики, ежегодно задирающие цены, отстроили себе дворцы, и никто ничего не говорит, а мы сидим в разрушенных кабинетах, где с потолка течет, и нас же еще на самом высоком уровне называют ворами», — не скрывал своего возмущения Владимир Арцыбашев. Он рассказал, что судебная система не дает возможности взыскивать задолженности — у многих неплательщиков судебным приставам просто нечего забрать, а заложить в тариф недосборы также запрещается. Нужно отметить, что участники конференции (а представителей ТСЖ и УК среди них было подавляющее большинство) одобрительно встретили выступление Владимира Арцыбашева, что еще раз подчеркивает: в сфере управления домами действительно существует ряд объективных проблем. Домовые комитеты, создание которых прописано в новой редакции Жилищного кодекса, холдинг «Управляющие организации ЖКХ» начал организовывать еще в 2007 году. «У меня под управлением 750 тыс. кв. метров жилья, и я не могу общаться с каждым жильцом, — заявил Арцыбашев. — А со старшим по дому могу. Это очень важно — привлечь на свою сторону жильцов, дружить с ними. Кто, к примеру, подпишет акт выполненных работ в местах общего пользования? А если есть старший по дому, с которым налажены хорошие рабочие отношения, никаких проблем не будет. По закону советы многоквартирных домов становятся обязательными, и если управляющие организации в своих домах их не создали, то это должны обеспечить муниципалитеты. Нам, управляющим организациям, не все равно, кто будет старшим по дому. Проявите инициативу, добейтесь избрания человека, который будет помогать вам, а не мешать!» «Все мы понимаем, что управление жильем — это бизнес, но не надо выходить за рамки дозволенного, — заявил начальник Государственной жилищной инспекции Ростовской области Игорь Преображенский. — Если бы вы все работали честно, жильцы были бы вами довольны. Между тем только в этом году было 7500 обращений в жилинспекцию, шесть возбужденных прокуратурой дел по факту нарушений при капремонте домов. Не забывайте о том, за чей счет вы живете и чьи интересы должны стоять у вас на первом месте. А у нас председатель ТСЖ из 90 тыс. рублей, собираемых ежемесячио на содержание дома, может тратить на зарплату себе и своему заместителю 60. Конечно, вас будут считать недобросовестными управляющими». Преображенский также предупредил всех собравшихся, что, согласно постановлению № 354, с 1 марта 2012 года жилинспекцией будет проведена проверка законности учредительных документов всех ТСЖ, а также внесенных в эти документы изменений.

«Все члены СРО НП в сфере управления недвижимостью «Дон» работают честно и прозрачно. С этим согласились и специалисты жилинспекции после проверки раскрытой, согласно 731-му постановлению, информации», — заявил председатель правления СРО НП «Дон» Анатолий Щербаков. Это, по его словам, еще раз говорит в пользу саморегулирования в отрасли, которое пока не является обязательным, но соответствующий закон уже готовится и до конца осени может быть внесен на рассмотрение в Госдуму РФ. Щербаков подчеркнул, что ту работу, которую сегодня ведет СРО НП «Дон», — по обучению и консультированию руководителей СРО, защите их интересов в судах и чиновничьих кабинетах, аккумуляции всероссийского опыта по управлению домами (с этой целью «Дон» состоит в НОСО УН) — надо активизировать. Опытом саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами на Ставрополье поделился исполнительный директор НП СКЖЦ «Гарант» Анатолий Крячко. Это крупнейшая СРО в регионе за полтора года существования, как признался Крячко, прошла разные фазы — успех и понимание, внутреннее противостояние в самой СРО, безразличие и безучастие. Приходилось бороться с желающими превратить СРО в инструмент «крышевания» и использовать СРО для выдавливания конкурентов с рынка. Тем не менее эти попытки были успешно отражены, а идея саморегулирования пришлась по душе и бизнесу, и власти Ставропольского края. «СРО защищает интересы добросовестных управляющих компаний, которые выполняют свои обязательства, от недобросовестных, демпингующих за счет снижения качества услуг, а также от тех жильцов, которые не платят за услуги или выдвигают невыполнимые требования. Что касается публичной власти, то ее интерес заключается в создании лояльной вертикально интегрированной системы, которая позволит осуществлять прямое администрирование сферы по управлению многоквартирными домами», — отметил Крячко. Президент АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ», профессор ДГТУ Вольдемар Михайлов, в своем выступлении попытавшийся проанализировать систему управления домами, отметил, что скомпрометировать можно все три способа управления. Управляющие компании в работе с неподготовленными собственниками безнаказанно нарушают их права и произвольно распоряжаются их деньгами. ТСЖ управляются уважаемыми жильцами, которые, не будучи профессиональными управленцами в сфере ЖКХ, попали в зависимость от ресурсоснабжающих компаний и контролирующих органов, а непосредственный способ вообще выведен на обочину. «В сфере жилищного управления воцарилась вакханалия, сопровождаемая массовым хищением и растратой средств собственников жилья, поступающих в оплату жилья и коммунальных услуг. Ситуация в сфере жилищного управления приняла такой опасный поворот, что этими проблемами вынуждены заниматься премьер и президент», — заявил он. По мнению Михайлова, политическая установка на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере была дезавуирована лоббистскими усилиями наших законодателей. «Товарищество собственников жилья — наиболее оптимальная форма объединения собственников жилья для коллективного управления многоквартирным домом, но, согласимся, не лучший способ управления многоквартирным домом в том смысле, который нам предлагает законодатель. Объединившись в товарищество, собственники жилья выступают в гражданском обороте как юридическое лицо со своим расчетным счетом и руководством, которое обременено не только трудовыми обязанностями и ответственностью, но и ответственностью «соседа» и собственника помещения. Федеральный закон от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ несколько запутал статус этого юридического лица, определив его как организацию, руководство которой осуществляется на общественных началах. И согласитесь, вряд ли кто-то захочет заниматься этим на данных условиях, учитывая еще и огромную ответственность за результаты работы ТСЖ», — отметил Михайлов. Он надеется, что законодательство будет дорабатываться, особенно с учетом того, что правящая партия «Единая Россия» также декларирует курс на поддержку общественного самоуправления в многоквартирных домах.

Другая общественная функция — контроль за работой управляющих организаций — вполне может осуществляться молодежью, которая более энергична, отличается тягой к знаниям и повышенным чувством справедливости, уверена руководитель общественной организации «ВСЕ ДОМА» Ивановской области Ксения Смирнова. По ее словам, организация за два года обрела 23 филиала по всей России, более 2000 молодых людей борются за права жильцов. «А наиболее способные и талантливые ребята в будущем вполне способны занимать руководящие должности в организациях ЖКХ, — сказала Смирнова. — Подготовка кадров также один из приоритетов нашей работы». Для системного освещения вопросов реформирования жилищно-коммунального комплекса участники конференции посчитали необходимым создать Южнороссийский общественный совет в сфере управления многоквартирными домами с участием руководителей саморегулируемых организаций, управляющих организаций, представителей общественных организаций, экспертов. Общественный совет должен формировать нормотворческие инициативы в сфере ЖКХ и направлять их для рассмотрения в органы власти. По итогам конференции участники единогласно одобрили резолюцию, содержание которой будет доведено до сведения органов законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления, организаций и предприятий отрасли, жилищных объединений собственников. Полный текст резолюции будет размещен также на сайтах организаторов конференции — Отраслевого журнала «Вестник» (www. rostovstroy.ru) и министерства ЖКХ РО (minjkh.donland.ru).