Тариф для народа и коммунальщика

Тариф для народа и коммунальщика

За два года управляющая компания «Атлант-Строй» смогла увеличить производственные объемы в 20 раз

За два года управляющая компания «Атлант-Строй» смогла увеличить производственные объемы в 20 раз. В планах дальнейшее увеличение объемов производства. Но одна из основных задач — помочь жителям ветхого жилья центральной части города, находящегося в управлении ООО «Атлант-Строй», а это более 1200 строений, для чего требуются значительные усилия как инженерно-технических работников, так и финансистов, юристов, управленческого персонала.

Когда два года назад Андрей Михайлов решил приобрести ООО «Атлант-Строй», компания была совершенно нерентабельна. Впрочем, такой выбор не был случайным. В сфере ЖКХ новый управленец проработал без малого 30 лет. На сегодняшний день в управлении его предприятия находится около 70% всего ветхого жилья Ростова. Основной объем жилья сосредоточен в Кировском районе донской столицы. Это четырех- и пятиэтажные здания старой постройки, несколько высоток в Октябрьском районе, один дом в Железнодорожном и два — в городе Аксае. По словам учредителя, расширить обслуживаемый компанией адресный фонд удалось благодаря сложившимся доверительным отношениям с жильцами. Большинство же объектов оказались в управлении «Атлант-Строя» в результате конкурса по отбору УК. «Сегодня территориальная разобщенность эксплуатируемого жилья, безусловно, создает определенные трудности в работе, — отмечает Андрей Михайлов. — Однако с этим сотрудники предприятия справляются. Задача гораздо более трудная — оправдать доверие потребителей и одновременно найти понимание у представителей власти». Стоимость предоставления жилищных услуг — вот главная проблема и краеугольный камень донского рынка ЖКХ, считает гендиректор компании. Тарифы, действующие на сегодняшний день, безнадежно устарели. А это значит, что деньги с собственников квартир собираются, но суммы оказываются недостаточными для того, чтобы выполнить ощутимый ремонт на каждом отдельно взятом объекте.

В то же время далеко не все жильцы могут и готовы доплачивать за реконструкцию своих домов из собственного кармана. Особенно это касается зданий малоквартирных, низкой этажности, ветхих и аварийных. «Либо она существует — жилищная экономика, либо ее нет, а есть только жилищная политика. С таким подходом рынка не будет. Мы пытаемся объемы набрать себе, а все равно нерентабельность в каждом доме. Только за счет объемов держимся на плаву. Деньги, собранные с жильцов всех квартир, идут на ремонт самых проблемных объектов, но это не значит, что в остальных домах все хорошо», — говорит Андрей Михайлов. Планы по ремонту руководство компании составляет на три года. Постепенно очередь должна дойти до всех жилых зданий. Здесь — полная прозрачность. Потребители услуг могут затребовать в УК всю интересующую их документацию — на какие цели, как и когда были потрачены отчисляемые ими средства. А чтобы не перекладывать бремя роста платежей от увеличения тарифов на собственников жилья, руководство «Атлант-Строя» намерено выйти с предложениями на муниципальных чиновников. «Мы рассчитали экономически обоснованные, на наш взгляд, тарифы на ветхий жилой фонд в Ростове. Разница между ними и теми ценами, что действуют сейчас, составляет приблизительно от пяти до десяти рублей. Мы предлагаем — и будем выходить со своей инициативой на администрацию Кировского района, мэрию, департамент ЖКХ — чтобы часть этой разницы доплачивал нам за ремонт старого фонда городской бюджет. Дотация должна идти на каждый дом», — говорит гендиректор компании. К слову, подобная жилищно-экономическая схема уже действует в ряде российских городов. Самый яркий пример — Москва. В течение всего лета в Ростове работал Штаб по подготовке к зиме при мэрии с участием глав теплоснабжающих организаций и управляющих компаний ЖКХ. Генеральный директор ООО «Атлант-Строй» Андрей Михайлов присутствовал на каждой такой планерке. По словам руководителя, к холодам успели — отопление везде подключено. Но решить главную проблему, о которой шла речь практически на каждом совещании с Михаилом Чернышевым, пока не удалось. Задолженность перед поставщиками услуг — теплоснабжающими организациями — продолжает расти. На сегодняшний день УК «Атлант-Строй» оспаривает в суде недоимку перед «Лукойл ТТК» в сумме 15 млн рублей. «Энергетики руководствуются своими нормативными документами, а мы — 307-м федеральным постановлением, — рассказывает Андрей Михайлов. — Тариф на отопление для жителей города рассчитан исходя из нормы потребления тепла на квадратный метр. Но у квартир современных и коммунальных разная высота потолков, ширина лестничных клеток и внутридомовых коридоров. «Лукойл ТТК» нам выставляет счета по расчетным тепловым нагрузкам, которые серьезно превышают установленную норму потребления». По словам директора «Атлант-Строя», работа по пересчету нормативов в Ростове уже ведется. Со следующего года нормы потребления должны утверждаться в соответствии с техническими параметрами каждой группы домов с учетом года постройки, планировки и степени износа. Управляющие компании тогда смогут на законных основаниях повышать плату за потребленное жителями тепло. Впрочем, чтобы колоссальное удорожание окончательно не подкосило бюджеты ростовчан, им на выручку должны прийти городские и районные власти. «Необходимо дотировать из казны оплату коммунальных услуг в убыточных домах. Иначе окажется, что жильцам всех старых, ветхих жилых строений с центральным отоплением придется намного больше платить за тепло, чем жителям многоэтажек», — считает Андрей Михайлов.

Другая задача, которую предстоит решить специалистам компании, касается так называемой неучтенной площади. Ситуация такова, что собственники коммуналок до сих пор перечисляют в ЕРЦ плату за отопление только своих комнат. Коридоры, кухни, служебные помещения не попадают в расходную статью, хотя Жилищным кодексом это предусмотрено. Согласно документу, плата за указанные помещения должна взиматься пропорционально жилой площади владельцев квартиры. Финансовые потери УК от неучтенных квадратных метров, таким образом, составляют около 15%. Работа по «переписи» метража мест общего пользования предстоит титаническая. Узлы учета, которыми несколько лет назад оснастили старый жилой фонд Ростова, стали еще одним ударом для коммунальщиков и потребителей услуг. В установку счетчиков вложили немало бюджетных средств, а на плечи жителей легло новое бремя затрат по оплате тепло- и электроэнергии. Позже вышел 261-ФЗ «Об энергосбережении», согласно которому в ветхих и малоквартирных домах (с потреблением ниже 0,2 Гкал/час) установка подобных расходомеров не предусмотрена. «В Кировском районе у нас все дома такие. Получается, что 170 узлов учета (только по «Атлант-Строю») попросту оказались нерентабельными. Каждый стоит порядка 200 тысяч рублей. На эти деньги можно было привести в порядок коммуникации и кровлю каждого ветхого дома», — рассказывает Андрей Михайлов.

Несмотря на связанные с законодательством проблемы и нехватку бюджетного финансирования, компании «Атлант-Строй» удается быть безубыточной. Держится на плаву благодаря грамотному менеджменту и использованию упрощенной системы налогообложения. Даже подкосившее многих предпринимателей увеличение отчислений в Фонд социального страхования не сказалось на качестве работы и зарплатах сотрудников. Чтобы удержать ценные кадры, рабочим выплачивается в среднем около 15 тысяч рублей в месяц.

Справка

ООО «Атлант-Строй» основано в Ростове-на-Дону в 2006 г. Сфера деятельности — обслуживание и эксплуатация многоквартирных домов. В 2009 г. в управлении компании было четыре дома (общей площадью 11 тыс. кв. метров) в Октябрьском районе города. В 2009 г. учредителем и генеральным директором УК стал Андрей Михайлов (одновременно собственник и руководитель ООО «УК «ДУ-3»). В настоящее время в управлении ООО «Атлант-Строй» находится 600 домов общей площадью 200 тыс. кв. метров. Из них 177 домов — с центральным отоплением. Остальные дома — с отоплением газовым и печным. Компания участвует в программах капремонта жилого фонда Ростова и Аксая по линии Фонда содействия реформированию ЖКХ (185-ФЗ).

Логотип Вестник Строительство