ЖКХ в период двоевластия

О свершившихся минувшим летом событиях мечтали как многие профессионалы ЖКХ, так и обычные собственники. Принятие альтернативного 307-му постановлению правительства РФ документа, внесение новых поправок в Жилищный кодекс и некоторые другие нормативные акты, по оценкам экспертов, в очередной раз обещают изменить жилищную сферу. Осмысливать юридические ноу-хау приходится в совокупности.

Окончательное прояснение обещает наступить не ранее ноября, когда новые правила предоставления коммунальных услуг полностью вступят в силу. А до поры до времени российская коммунальная отрасль живет в период двоевластия: старый документ еще не отменен, но изменен частично уже вступившим в силу постановлением № 354. Возникшая путаница повергает в недоумение многих представителей управляющих компаний, не говоря уж о председателях ТСЖ, не знающих, как жить дальше. Обозреватель «Вестника» разбирался в грядущих перспективах.

Двойной тариф для потребителя

Один из не столь уж и многочисленных позитивных нюансов в изменившемся законодательстве — обязанность собственников, не имеющих поквартирных счетчиков, оплачивать расход энергоресурсов в местах общего пользования. О такой перемене жилищники мечтали не один год, но многие просто «проспали» свершившееся событие.

— С 9 июня в постановлении 307 изменена формула, оговаривающая порядок начисления коммунальных платежей «нормативщикам», — отметил президент Ассоциации ТСЖ Ростовской области Вольдемар Михайлов. — ТСЖ или управляющая организация должны уведомить жильцов о произошедших переменах, как это делается при повышении тарифов, после чего можно начислять платежи по-новому. При этом измененная для расчета с «нормативщиками» формула обещает недолго прожить. По словам руководителя нормативно-правового сектора министерства ЖКХ Ростовской области Валерия Былкова, сейчас Правительство РФ разрабатывает принципы формирования нормативов потребления коммунальных ресурсов на нужды дома для тех, у кого поквартирных счетчиков пока нет, когда же новые правила предоставления коммунальных услуг вступят в силу на 100%, ситуация вновь изменится. Впрочем, есть все основания прогнозировать, что в не столь далеком будущем узлы учета появятся практически у всех, в результате смахивающий на гражданскую войну конфликт между собственниками многоквартирных домов, имеющих и не имеющих оборудования, потеряет актуальность. В свою очередь грядущая перемена обещает подтолкнуть управляющие компании на пути к безубыточному существованию, ведь не имея возможности вести учет понесенным затратам, невозможно и существовать в условиях рынка. Еще одно законодательное благо для управляющих компаний — договор на управление многоквартирным домом достаточно заключить лишь с одним собственником — уполномоченным.

Формализация отношений с остальными жильцами является делом добровольным. Последние теперь не смогут оправдывать отсутствием договорных отношений образовавшиеся неплатежи, поскольку в данном случае будет считаться, что между сторонами действует конклюдентный договор, идентичный содержанию бумаги, подписанной с уполномоченным. Иными словами, суды будут признавать, что если жилец молча потребляет предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, не проявляя какой-либо инициативы, при существующих ценах и качестве, значит, он согласен с существующим положением дел. В противном случае сам он мог бы потребовать заключения письменного договора с УК, а в случае неприятия его содержания составить протокол разногласий.

Обманутые ожидания

Дополнительную эйфорию среди некоторых представителей жилищной сферы вызвала предусматриваемая новыми правилами предоставления коммунальных услуг возможность заключать прямые договоры между собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Являясь исполнителями коммунальных услуг, жилищные организации изначально обречены на банкротство: физически невозможно в соответствии с нынешними требованиями в один и тот же день собрать 100% платежей с жильцов и одновременно перечислить данную сумму на счет «ресурсника».

— Новое постановление окажет оглушительное воздействие на систему ЖКХ — в хорошем смысле, — такими словами прокомментировал новый документ заместитель директора Департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова Олег Заруба. — То, что вовремя не оплачивают одни потребители, в дальнейшем вешается в качестве долга на управляющую компанию, который она вынуждена погашать из средств содремжила в ущерб эксплуатации жилья. Нынешний документ позволяет потребителю заключить прямой договор с «ресурсником», и мы будем настаивать на этом. Увы, как уже показывает жизнь, столь радужное отношение, прямые договоры монополистов и жильцов, скорее наоборот, способны дополнительно испортить жизнь жилищной организации.

Об этом, кстати, говорил посетивший минувшим летом Ростов сам автор постановления № 354, а также Жилищного кодекса РФ, член экспертного совета Государственной думы Сергей Филимонов:

— В случае заключения прямых договоров монополистов и собственников ответственность перед «ресурсниками» все равно останется за жилищной организацией. Дело ограничилось формализмом. Причем товарищества собственников жилья, как и управляющие компании, теперь также стали ответственными за предоставление качественных коммунальных услуг. В свою очередь, при заключенных прямых договорах жизнь жилищной организации может, наоборот, дополнительно испортиться. В отличие от прежних времен новое постановление теперь понуждает ТСЖ и УК цербером стоять над жильцами и требовать своевременной оплаты монополистам. Столь комичная правовая ситуация уже аукнулась некоторым ростовским жилищным организациям.

— Как и все ростовчане, мы платим за газ напрямую, — рассказывает председатель ростовского ЖСК «Орленок» Ирина Москалевич. — Недавно меня вызывают в районную администрацию, вручают долговые платежки и отчитывают. Я сначала не поняла: какие долги? Оказалось, что это три квартиры, собственники которых не платили за газ в течение прошлого года. Вместо того чтобы вызвать их к себе, «Горгаз» сбросил эту работу на администрацию, а те, в свою очередь, на нас. Вот вам и новое постановление в действии — за все отвечает председатель!

Как обанкротить жилищную сферу

Но все перечисленное — только цветочки. Ягодки заключаются в том, что в результате выставленных изменившимся законодательством новых требований тариф на содержание и ремонт жилья оказался перегруженным новыми видами работ, осуществлять которые не на что. К таковым прежде всего относятся установка счетчиков и выполнение энергосберегающих мероприятий в домах. Плюс в последние месяцы изменились и требования к постановлению Госстроя РФ № 170, оговаривающему основной объем вопросов по содержанию жилья, которое в прежние времена носило преимущественно рекомендательный характер.

— Теперь Высший Арбитражный суд обязывает исполнять постановление Госстроя РФ № 170 в полном объеме, независимо, предусмотрены ли данные работы в договоре управления многоквартирным домом или же нет, — говорит начальник отдела министерства ЖКХ Ростовской области Марина Положий. — В прежние годы управляющая компания могла уйти от ответственности, сославшись на отсутствие обязательств перед жильцами в документе и утвержденной сметы. Сейчас нехватка денежных средств в тарифе на содержание отдельного дома рассматривается как предпринимательские риски УК. Об этом красноречиво говорится в постановлениях Высшего Арбитражного суда РФ № 6464/10 от 20.09.2010 г. и № 11 от 17.02. 2011 г. Они подлежат обязательному исполнению всеми нижестоящими судами РФ в случае возникновения на местах похожих споров. Таким образом, решения ВАС также можно отнести к новым документам, кардинально меняющим деятельность жилищной сферы, о чем говорил и Сергей Филимонов:

— 170-е постановление Госстроя также придется исполнять, нас просто подставили. С управляющих компаний и ТСЖ за год требуют выполнить в многоквартирных домах то, что не делалось десятилетиями. Местных властей и жилищную сферу, с одной стороны, вынуждают «закладывать» в тариф на содержание и ремонт жилья все виды необходимых работ, с другой — резкий рост расходов на ЖКУ в том или ином городе также не вызовет в Москве особого восторга. По словам Сергея Филимонова, муниципальные тарифы на содержание и ремонт жилья в различных российских городах разнятся от 3 до 68 рублей за кв. метр. При этом в большинстве городов устанавливаемый властями тариф на содремжил популистски занижен в несколько раз, так как реальная себестоимость выполнения всех ныне предусмотренных законодательством мероприятий в проблемных многоквартирных домах обойдется в 4050 руб. с кв. метра. Установить столь высокие расценки в большинстве зданий нереально. Одновременно непонятно, что делать с МКД, так и не избравшими форму управления и обслуживаемыми по муниципальным тарифам.

А тем временем оплачивающие по муниципальным тарифам жильцы в рамках сформировавшегося правового поля могут банкротить УК на вполне законных основаниях. Для этого надо лишь обязать организацию выполнить в доме текущий ремонт — в судебном порядке или путем обращения в проверяющие инстанции. В сложившейся ситуации у управляющей компании два пути: либо разориться, ремонтируя чужой дом за свой счет, либо — также разориться, платя штрафы. Величина последних, налагаемых на юрлиц за неисполнение постановления Госстроя № 170, оговаривается статьей 7.22 КоАП РФ и составляет 40-50 тысяч рублей. Эта сумма примерно равна месячному бюджету среднестатистического проблемного ростовского дома площадью около 3 тыс. кв. метров, построенного несколько десятилетий назад. Похоже, единственным выходом для управляющих компаний и товариществ в ряде многоквартирных домов остается лишь провозглашать себя подрядным предприятием и уговаривать собственников выбирать непосредственное управление. Благо в соответствии с тем же решением Высшего Арбитражного суда подрядчик ни за что не отвечает. Одновременно он по-прежнему не должен собирать платежи за «коммуналку».

Еще один логичный путь в складывающейся ситуации — просто бросить на произвол судьбы проблемный жилой фонд, эксплуатировать который убыточно. При этом уход в непосредственное управление «многоэтажки» с аморфными жильцами, по сути, принесет похожий результат, поскольку, как показывает ряд примеров, подобная форма управления многоквартирными домами, где проживают десятки семей, обычно влечет их разрушение. Впрочем, по оценкам Сергея Филимонова, есть некий гибкий компромиссный вариант между интересами жильцов, властей и управляющей компании, — эксплуатировать и поднимать проблемный дом при нынешнем минимальном финансировании. С соответствующими лекциями он выступает перед представителями жилищных сфер различных российских городов, отмечая, что даже в ныне сложившихся условиях УК и ТСЖ смогут выжить.

Что спросят с управляющей компании (ТСЖ):

1) регулярное проведение осмотров общего имущества собственников с составлением дефектных ведомостей и графиков по устранению неполадок;

2) выполнение текущего ремонта, обеспечивающего содержание многоквартирных домов в соответствии с требованиями постановления Госстроя РФ № 170;

3) подготовку дома к сезонной эксплуатации — в соответствии с требованиями постановления Госстроя № 170;

4) исполнение требований пожарной безопасности;

5) санитарно-гигиеническую уборку мест общего пользования и придомовой территории;

6) озеленение придомовой территории;

7) вывоз мусора;

8) организацию мест для накопления ртутьсодержащих (т. е. энергосберегающих) ламп и их последующую отдельную утилизацию;

9) выполнение энергосберегающих мероприятий в соответствии с требованиями законодательства РФ;

10) установку узлов учета и их последующее содержание;

11) исполнение коммунальных услуг.

Цитаты Фемиды

Постановление Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10 от 20.09.2010 г.: «Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами (Пост. № 170. — Авт.) и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями…» «В названном документе (Пост. Госстроя № 170. — Авт.) перечислено, что именно должно включаться в содержание и техобслуживание МКД, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных помещений и включения ими отдельных работ и услуг в договор с управляющей компанией.» Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда № 11 от 17.02. 2011 г.: «Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу, или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения.»

«Тот факт, что у УК отсутствуют средства для проведения соответствующих работ в рамках утвержденного тарифа, сам по себе не является обстоятельством, исключающим ответственность по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ…»

ЖКХ: перлы законодателей

Примеры несовершенного законодательства в США, запрещающего стрельбу по рыбе из ружья всаднику, едущему вдоль реки, или предусмотренный 500-долларовый штраф за взрыв атомной бомбы в черте города стали притчей во языцех. В свою очередь мы приведем несколько схожих примеров изменившегося жилищно-коммунального законодательства в России.

Городским властям велят нарушить Конституцию. Жильцы, выбравшие форму управления УК, должны создать советы в многоквартирных домах и избрать уполномоченных. Если в установленный срок совет дома не будет создан, решить проблему обязаны городские власти. Что делать, если, несмотря на их уговоры, собственники так и не выберут уполномоченного, переругавшись на собрании, закон умалчивает. Словом, должны, и все — надо думать, в нарушение Конституции РФ, запрещающей силой загонять граждан в общественные объединения.

От членов ТСЖ ждут раздвоения личности. Нынешнее законодательство обязывает заключать договор на управление многоквартирным домом не только управляющим компаниям с жильцами, но и товариществам. Получается, члены ТСЖ должны заключать данный документ с самими собой. Но если даже члены товарищества осуществят требуемое «раздвоение личности», исполнить требование закона им все равно будет проблематично. Поскольку договор — соглашение как минимум двух сторон.

УК вынуждают заняться приписками. Управляющие компании обязаны производить техническое обслуживание индивидуальных счетчиков. Но предоставить эту услугу жильцам невозможно, поскольку данная операция в принципе не предусмотрена паспортной документацией на приборы. Другое дело — их поверка или пломбировка, что не одно и то же.

От собственников требуют содержать воров. Разница между суммарным показателем поквартирных счетчиков и общедомового узла учета энергоресурса будет закладываться в новые тарифы для жильцов, именуемые «общедомовыми нуждами». К таковым будут относиться и воруемые киловатты электроэнергии. Кстати, под общедомовыми нуждами, способствующими повышению комфортности проживания, будет подразумеваться и текущая из треснувшей трубы вода, затапливающая подвал и разрушающая фундамент.

Дома, которые можно разваливать. Ответственность за исправное содержание домов с выбранной формой управления ТСЖ возлагается на товарищества, управляющих компаний — на УК, при непосредственном управлении — на самих собственников. Но при этом законодательство не предусматривает штрафных санкций по отношению к жильцам, в отличие от ТСЖ и управляющих компаний. Имеет ли право инспектор ГЖИ хотя бы погрозить пальчиком нерадивым собственникам, также не ясно.