ЖКХ: с чего начинается рынок

Счетчики и договорные отношения — два основных ноу-хау в жилищной сфере, ныне активно продвигаемые донскими властями. Внедрению этих новшеств был посвящен ряд совещаний, лично проведенных министром ЖКХ Ростовской области Сергеем Сидашем в Ростове и других донских городах. Одно из них состоялось в конце мая в Таганроге, одновременно здесь же началась аудиторская проверка местных управляющих компаний.

В свете происходящих событий можно констатировать изменение политики донских властей в жилищной сфере. По неоднократным заявлениям Сергея Сидаша на выездных совещаниях, он намерен повернуться лицом к ТСЖ и управляющим компаниям. Ведение этой работы находится в компетенции муниципальных властей, однако они не полностью справляются с возложенными обязательствами. Есть основания прогнозировать, что установка узлов учета плюс заключение договоров между управляющей организацией и жильцом, а также УК и «ресурсниками» выведет отрасль на принципиально новый уровень взаимоотношений. При этом управляющим неизбежно придется самим сделать третий логически вытекающий шаг — отказаться от муниципального тарифа.

Бизнес на реформе

Похоже, годы активной деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ позади, в сравнении с прежними временами финансирование капремонта госкорпорацией сворачивается. При этом, как отмечали многие эксперты в прежние времена, основной исторической миссией фонда является зарождение рыночных отношений в жилкомхозе. Однако реалии сегодняшнего дня пока что несколько иные.

Скажем честно: в последние годы основным источником прибыли управляющих компаний являлось бюджетное финансирование капитального ремонта, а не обслуживание жилья, практически не приносящее рентабельности. Произведенные государством вливания в частный жилищный фонд были призваны подтолкнуть отрасль к рыночным отношениям. Однако многих руководителей УК в большей степени интересовал не рынок, а вопрос решения бюрократических препон по «выбиванию» бюджетных денег. Бизнес в жилищной сфере сводился преимущественно к бизнесу по освоению средств госкорпорации, но не зарождению рыночных отношений между управляющей компанией и собственниками. Так уж вышло, что теперь появились два экономических явления: «бизнес на реформе ЖКХ» и «бизнес в ЖКХ», зачастую живущих по разным законам. Во многом ситуация дошла до абсурда: подводя предварительные итоги, модно говорить о тысячах капитально отремонтированных квадратных метрах жилья, расселенных аварийных домах, как будто речь идет о какой-то грандиозной стройке, а не о реформе жилкомхоза, которая, как и любая реформа, должна менять систему взаимоотношений. С последним дела обстоят туго, о чем уже свидетельствуют результаты аудиторских проверок в ряде городов Ростовской области.

Разумеется, это прежде всего отсутствие договоров с собственниками, а также обилие выявленных безграмотных документов, не имеющих юридической силы. Это и действующие в большинстве МКД муниципальные тарифы на содерремжил, формируемые по принципу «уравниловки». Иными словами, жильцы просто ничего не хотят от управляющих, последние в свою очередь не знают, как вынудить жильцов покрывать убытки.

— Демонополизация в сфере управления многоквартирными домами не гарантирует социальной защищенности граждан, — такими словами оценивает Сергей Сидаш ныне сложившуюся в отрасли ситуацию. — А обилие исходящих жалоб от жильцов не дает возможности сосредоточиться на развитии отрасли в целом. Впрочем, в нынешних условиях работать честно зачастую проблематично. Отсутствие общих и поквартирных счетчиков сеет неразбериху, провоцирует диктат ресурсоснабжающих организаций, требующих заключать договоры, по которым «жилищники» платят больше, чем потребляют их клиенты. Яркий пример — выставленный таганрогским властям иск на сумму около 400 млн рублей компанией МРСК-Юг. Небезызвестная тяжба началась достаточно давно, при этом разобраться, кто в ней прав, проблематично.

— Я не вижу оснований для предъявления нам иска на сумму около 400 миллионов рублей, — комментирует конфликт мэр Таганрога Николай Федянин. — Нас шантажируют, пытаясь списать свои потери. Похожие тяжбы с «ресурсниками», только на меньшие суммы, ведут и многие управляющие компании в различных городах. Этого можно было бы избежать, если бы эксплуатируемые объекты были оснащены общедомовыми узлами учета. Одновременно сейчас ростовское Управление федеральной антимонопольной службы и суды заняли весьма жесткую позицию по отношению к злоупотребляющим доминирующим положением «ресурсникам», накладывая на них многомиллионные штрафы, обещающие стимулировать эволюционный процесс в ЖКХ. Так, в нынешнем году в 13 307 781 рубль 17 копеек штрафа обошлось компании «Донэнергосбыт» отключение только одного дачного товарищества «Березка». Ресурсоснабжающая организация не учла, что отключать можно только непосредственных неплательщиков, чья задолженность более шести месяцев.

— Подобные решения важны для жителей области, действия монополистов нарушают их права, — отметил руководитель Ростовского УФАС России Вадим Корнеев. — «Донэнергосбыт», отключая одного или нескольких лиц, имеющих задолженность, одновременно отключает и лиц, добросовестно оплачивающих потребленные коммунальные ресурсы. Закон предусматривает наказание за это.

Бизнес-план в многоквартирном доме

По словам Сергея Сидаша, это миф — якобы общедомовой счетчик не приносит экономию. Другое дело, оборудование следует установить у входа в дом и привести в порядок сети. После этого можно получить четкую информацию по дому, согласовать с жильцами план устранения потерь. Без узлов учета УК слепы, они не смогут составить грамотный план необходимых мероприятий. Таким образом, в сложившихся условиях именно внедрение счетчиков является первым шагом на пути к установке рыночных отношений с жильцами, после чего, опираясь на их показания, можно составлять бизнес-план на отдельно взятый МКД. Кстати, если уж речь идет о рынке, стратегическое планирование в каждом многоквартирном доме как хозяйствующем субъекте, просто необходимо. И уже отталкиваясь от него, целесообразно готовить договор с жильцами и формировать собственный тариф на содержание и ремонт жилья. Данная политика полностью согласовывается с нынешней волей государства — экономить энергоресурсы. Как мы уже сообщали, в поддержку собственникам и УК министерством ЖКХ Ростовской области разработана экономически оптимальная схема установки узлов учета под пятилетний кредит, позволяющая минимизировать финансовые нагрузки. Более того, само государство медленно, но верно обязывает менять курс.

Похоже, работать по-старому со временем станет невозможно. Так, по словам начальника отдела жилищного хозяйства Управления по обеспечению деятельности ЖКХ министерства ЖКХ Ростовской области Марины Положий, в нынешнем году суды изменили практику рассмотрения дел относительно исполнения небезызвестного постановления Госстроя РФ, оговаривающего правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Еще в 2009 году управляющие компании, предоставляя жильцам ограниченный перечень работ и услуг, оговариваемых в этом документе, впоследствии успешно ссылались в судах на отсутствие решения общего собрания собственников, закрепляющего предусмотренные мероприятия. Теперь Высший арбитражный суд обязует исполнять постановление «от корки до корки» и собственников, и УК, независимо, упоминаются ли мероприятия в договоре или нет, финансовая возможность претворения в жизнь данных «неотложных работ» считается риском управляющей компании.

В идеале новый подход к управлению многоквартирным домом в дальнейшем должны одобрить и сами жильцы — возможный рост тарифа на содержание и ремонт жилья будет сопровождаться снижением расходов на коммунальные услуги и способствовать улучшению общего состояния дома. Ведь нынешняя ситуация сложилась с точностью до наоборот: управляющая компания пытается покрыть убытки перед «ре-сурсниками» за счет содерремжила, разрушая эксплуатируемое жилье. Однако вопрос заключается лишь в том, когда же придет понимание и хватит ли у управляющих компаний профессионализма, чтобы вывести многоквартирные дома из экономического тупика.

Между Сциллой и Харибдой

— Мы проводили небольшое социологическое исследование, которое показало, что более 40% жителей Таганрога против установки общедомовых приборов учета, — говорит руководитель таганрогской управляющей компании «Западное» Валерий Западня. — Основными причинами являются неудовлетворительное состояние внутридомовых сетей и высокая стоимость оборудования. Убеждать собственников, что для исправного состояния общедомовых сетей обязательно нужны счетчики, предстоит управляющим компаниям, что весьма проблематично. Особенно если учесть многолетний фактор негативного влияния на умы собственников известного постановления Правительства РФ № 307, согласно которому владелец поквартирного счетчика начнет компенсировать внутридомовые потери «за себя и за того парня», если дополнительно установят узел учета на весь МКД. Хотя ныне вступающий в силу альтернативный 307-му постановлению документ предусматривает компенсации и со стороны «нормативщиков». Кроме того, не будем забывать, что со следующего года счетчики начнут устанавливать «через не хочу» в многоквартирных домах наиболее строптивых собственников. По оценкам Сергея Сидаша, на первоначальном этапе процесс внедрения оборудования и рыночных договорных отношений обещает проходить весьма болезненно: — Я встревожен за общедомовые счетчики на электроэнергию. Они принесут множество проблем и возмущений. Управляющим компаниям придется не только ликвидировать многочисленные потери, но и искать расхитителей электроэнергии. По оценкам министра на момент визита в Таганрог, особой социальной напряженности в городе не было, а если бы новая рыночная система заработала, дела обстояли бы явно жарче. При этом не только с разгневанным собственником в ближайшем будущем предстоит иметь неприятный разговор управляющим компаниям. Для многих из них по другую сторону, но также в оппозиции окажутся коммунальные предприятия, заинтересованные в расширении своего рынка сбыта, а не его сужении за счет сокращения потерь и установки приборов учета. В свою очередь в случае успешного продвижения реформы УК «ресурсники» окажутся вынужденными бороться с собственными потерями, формируя грамотные инвестиционные программы. — Деятельность управляющей компании — социально ответственный бизнес, сейчас в этом секторе только строятся взаимоотношения на десятилетия вперед, — считает Сергей Сидаш. — Мы — первопроходцы. А им всегда было трудно.

Энергосбережение: испытано на себе

Пока управляющие компании по старинке выбивают сократившиеся бюджетные средства на капремонт, отдельные расторопные товарищества успешно воплощают в своих домах передовые проекты. К таковым относится председатель ростовского ЖСК «Орленок» Ирина Москалевич, внедряющая энергосбережение в двух хрущевках. Первый проект, заключающийся в сокращении расходов на освещение МОП, уже успешно окупился.

Капитальный ремонт эксплуатируемых ЖСК «Орленок» пятиэтажек (пр. Коммунистический, 38/2 и 38/4) общей площадью 6683,4 кв. метра, стартовал не от хорошей жизни. Электропроводка советских времен не выдерживала дополнительных нагрузок, создаваемых техническими чудесами XXI века в виде микроволновых печей и сплит-систем. Это и заставило собственников в 2008 году проголосовать за капремонт. У председателя был грамотно составленный бизнес-план, хотя собрание интересовала достойная жизнь, а не экономия.

— Многие жильцы знают меня с пеленок, — поясняет Ирина Москалевич. — Возможно, поэтому большинство мне и поверило. Но поначалу было тяжело. Куда только на меня не жаловались некоторые соседи! Только когда увидели результаты — успокоились.

Сам факт замены старой проводки успешно снизил потери в местах общего пользования. Дополнительной экономии удалось добиться за счет «поумневших» подъездов, энергосберегающих ламп, уличных светильников, реагирующих на общий уровень освещенности придомовой территории и современной системы освещения технического подполья. Коэффициент перерасхода электроэнергии в МОП, ранее варьировавшийся в районе 2,2-2,5, упал до 1,03-1,11. Срок окупаемости выполненных работ составил два года.

По словам Ирины Москалевич, значительно большие блага данным многоквартирным домам принес последовавший за экономическим эффектом эффект социальный. После того как жильцы убедились, что в ходе энергосбережения можно сокращать затраты на «коммуналку», общее собрание собственников проголосовало за введение тарифа на капитальный ремонт из расчета 6 рублей в месяц с одного квадратного метра. Причем теперь сами же собственники периодически поднимают вопрос о необходимости его повышения. Одновременно в ЖСК установлен индивидуальный тариф на содерремжил немного выше муниципального — 14,67 руб. за кв. метр. В домах реализуется уже другой энергосберегающий проект в сфере теплоснабжения. Возросшие расходы на содержание домов компенсируются сокращением потребляемой «коммуналки». Ирина Москалевич видит высокий финансовый потенциал в дальнейшем сокращении перерасходов энергоресурсов. Хотя отдельные собственники недовольны проводимой политикой в настоящее время. Но значительно больший прессинг приходится испытывать со стороны ресурсоснабжаю-щих предприятий.

— В прошлом году начали менять общедомовую отопительную систему на полипропилен — в соответствии с проектом, приобретя сертифицированные материалы. И тут-то столкнулись с противодействием районных представителей «ЛУКОЙЛ-ТТК», — говорит председатель. — Скандалы, нежелание подписывать документы по приемке к отопительному сезону, вымогательство. Хотя по акту о разграничении к нашим сетям они не имеют никакого отношения. Но энергетики понимают, что, поменяв систему, мы «навесим» на нее «автоматику» и в разы уменьшим потребление тепла. Два наших дома за отопительный сезон отдают около 1 млн рублей. Кто же откажется от таких сумм?

Как наказывают монополистов *

(из судебно-административной практики-2011)

Незаконные договоры. 12 апреля Арбитражный суд Ростовской области оставил в силе постановление Ростовского УФАС России о назначении административного наказания ОАО «Донская водная компания». Последняя направила шахтинскому водоканалу договор на поставку питьевой воды, в котором на него возлагались штрафные санкции за неисполнение обязательств по потреблению заявленных объемов. В ответ на направленный протокол разногласий компания отказалась согласовать изменение. За это злоупотребляющий доминирующим положением монополист был оштрафован на 25 390 рублей. Незаконные отключения. 21 февраля 2011 года Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил в силе решение Ростовского УФАС России о признании ООО «Донэнергосбыт» нарушившим закон «О защите конкуренции». Энергоснабжающая организация полностью ограничила потребление энергоресурса всем членам ТСЖ «ТИЗ Вертолетостроитель» за имеющуюся задолженность у отдельных жильцов. На момент вынесения соответствующего решения компания возобновила энергоснабжение товарищества. Однако Ростовское УФАС все равно наложило административный штраф в размере 13 307 781 рубля.

Бездействие при аварии. 21 февраля 2011 года Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа установил законность решения и предписания Ростовского УФАС России в отношении каменской водоснабжающей компании ОАО «Исток», уклоняющейся устранять аварию на водопроводных сетях за пределами земельного участка жительницы г. Каменска-Шахтинского.

На «Исток» наложили административный штраф в размере 729 432 рублей. Незаконная установка счетчиков.

11 февраля 2011 года Арбитражный суд Ростовской области подтвердил незаконность действий шахтинского водоканала, обязывающего жителей Шахт обустраивать колодцы и устанавливать в них приборы учета холодного водоснабжения на границе сетей организации водопроводно-канализационного хозяйства. Согласно правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, собственники жилых домов вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей организации объемы холодной воды исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, принадлежащих собственникам жилых домов с системами коммунальной инфраструктуры. Предприятие тщетно пыталось обжаловать решение антимонополистов.