Рай в шалаше не популярен

Развивающееся малоэтажное строительство обещало вывести российский стройкомплекс из кризисного состояния, в том числе в крупных городах. С таким прогнозом многие эксперты выступали еще два-три года назад, когда работы на большинстве высоток замерли. Столь тяжкие времена уже в прошлом, большинство многоэтажек вновь успешно растет. При этом эксперты отмечают низкий спрос на развернувшуюся в пригородах Ростова масштабную индивидуальную застройку.

Обманутые ожидания

Казалось, зародившееся несколько лет назад в пригородах Ростова коттеджное строительство должно было успешно решить существующую проблему. Многочисленные застройщики и инвесторы обещали инфраструктурно подготовить периферийные участки специально под индивидуальную застройку. Удачно подобранное географическое месторасположение будущего поселка по соседству с крупной дорогой не могло напугать покупателя потерей социальной связи с мегаполисом, ведь добраться из некоторых окраинных районов Ростова, где также строится индивидуальное жилье, в центр города зачастую сложнее, нежели с прилегающих к столице ЮФО земель соседних поселений. Разразившийся экономический кризис теоретически мог дополнительно разогреть спрос на «малоэтажку», поскольку в силу возникших экономических реалий строить многоквартирные дома до поры до времени оказалось невозможно.

— Идея борьбы с кризисом путем малоэтажного строительства была красивой, но она не оправдалась, — подводит итоги генеральный директор ростовской риелторской компании «Титул» Евгений Сосницкий. — Многие проекты прогорели. На большинство коттеджных поселков спрос крайне низок, хотя и на этом рынке наблюдается небольшое оживление. Но оно происходит исключительно за счет выхода из кризиса всей строительной отрасли, а не наоборот, тогда как ранее предполагалось, что отрасль поднимет «малоэтажка».

Первый блин комом

Что будет дальше, сложно предположить. Пока же в окрестностях Ростова мы не нашли ни одного успешно реализованного проекта.

Небезынтересна, например, судьба самого первого коттеджного поселка Солнечный, расположенного в 10 километрах от мегаполиса, возле города-спутника столицы ЮФО Батайска. Стартовавший с десятилетие назад амбициозный проект громко позиционировался то как престижное, то как доступное и комфортное жилье. В дальнейшем же застраиваемый участок за долги перешел от одной компании к другой, на несколько лет фактически превратился в «незавершенку», обрекая своими невыполненными обязательствами дольщиков третьей очереди на многочисленные судебные тяжбы.

Интересно, что среди покупателей оказалось немало профессиональных операторов недвижимостью различных сфер: известные в городе риелторы, проектировщики, а также генеральный директор одной из крупнейших в Ростове управляющей компании «Лидер» Евгений Калинин.

— Три очереди поселка были ориентированы на различных покупателей. Первая предназначалась для богатых, вторая позиционировалась как бизнес-класс, третья — как доступное и комфортное жилье. В 2004 году я на правах долевого строительства купил 74-метровый дом за 22 тысячи евро. В сравнении с ростовскими ценами это было очень дешево, за аналогичные деньги я мог бы приобрести однокомнатную квартиру в жилом комплексе бизнес-класса «Белый слон» без парковки. Но загородный проект был достаточно рискованным и авантюрным: когда подписывали договор, здесь расстилалось чистое поле, — говорит Евгений Калинин. — При этом третья очередь расходилась весьма успешно, интенсивно росли дома, обгоняя развитие инфраструктуры. Однако в дальнейшем дело застопорилось, оставив дольщиков с домами, но без коммуникаций, дорог, обещанных объектов соцкультбыта и некоторых других благ цивилизации. Со временем стало ясно: у застройщика что-то не получается. Возможно, его подвели таунхаусы (малоэтажные дома на несколько квартир — Прим. авт.), которые он начал возводить в поселке. Этот сегмент недвижимости у нас не приняли: россиянам нужна либо квартира в обычной многоэтажке, либо индивидуальный дом.

— Многие застройщики из-за падения спроса на жилье отошли от своей изначальной концепции, — говорит Евгений Сосницкий. — Вследствие безденежья они продавали землю на любых условиях. Инвесторы переоценили свои возможности, и теперь у них тупиковая ситуация. Предварительно продуманную философию поселка нельзя нарушать, независимо от того, идут ли сегодня продажи. Более требовательному посткризисному покупателю хаотично застраиваемые садово-огородные товарищества не нужны, под индивидуальное жилье его интересует качественно новый продукт.

Успешный проект

Вместе с тем в Ростове есть немногочисленные примеры проектов загородных поселков, реализуемых по оптимистичным сценариям. К таковым относится застраиваемый Азово-Донской девелоперской компанией (АДДК) элитный поселок премиум-класса Старочеркасская Ривьера, расположенный возле станицы Старочеркасской. Проект стартовал в тяжелом для строительства 2009 году, когда жилье практически не покупалось. Однако, по словам заместителя генерального директора АДДК Александра Коробкова, даже в этот период компания перевыполнила план по продажам. — Я не хочу никого ни хвалить, ни ругать, но многие девелоперы сперва возводят жилье и только потом тянут к нему коммуникации. Рассчитывают, что вопрос инженерии можно решить в любой момент. На самом же деле на это уходит несколько лет. Столько времени мы потратили на различные согласования с органами власти и работы по инженерному обеспечению Старочеркасской Ривьеры, прежде чем начать продажи. Желание получить сиюминутную прибыль с земли портит имидж поселка и приводит к резкому падению спроса.

Первая очередь Старочеркасской Ривьеры, именуемая «Риверсайд-Ростов», успешно продана, теперь компания реализует инфраструктурно подготовленные под индивидуальную застройку участки второй очереди. После приобретения земли АДДК предлагает вниманию покупателей десятки различных проектов строительства индивидуальных домовладений. Стоимость элитных домов в Старочеркасской Ривьере с учетом участка составляет от 39 до 54 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как цены на премиум-класс в Ростове — от 80 тысяч. Загородный поселок не обязательно должен быть элитным, в окрестностях Ростова можно успешно реализовать проект эко-номкласса. Для этого необходимо заручиться поддержкой местной власти и грамотно подобрать недорогую технологию строительства. У нас есть и такая идея, ныне пребывающая в стадии разработки, — говорит Александр Коробков.

Аналогичного мнения придерживается и гендиректор «Титула» Евгений Сосницкий: в Ростове есть спрос на качественное загородное жилье различных ценовых категорий. Помимо развитой инженерной инфраструктуры, поселок следует обеспечить различными социальными объектами: продуктовым магазином, прачечной, автомойкой, сервисным центром. Плюс — однородный социальный состав жильцов, а также соседство с крупной дорогой, обеспечивающей транспортную доступность. И, наконец, самая главная проблема — решение дальнейших проблем функционирования внутрипоселкового ЖКХ.

Загородный поселок и многоквартирный дом

Развитая инженерия у загородного поселка, безусловно, окажется более сложным техническим организмом, нежели у многоквартирного дома, между тем пока что у нас отсутствует практический опыт управления подобными объектами. За исправную работу инфраструктуры индивидуальных домовладений в черте Ростова отвечает городская власть, кто крайний в расположенном в нескольких километрах от города коттеджном поселке, неясно. Ряд исходящих вопросов от потенциальных покупателей так и не находит ответа, чему во многом способствует законодательный вакуум. Останутся ли в собственности жильцов построенные за их счет сети или же инфраструктуру можно навязать соседствующему муниципальному образованию? Сумеют ли жильцы создать здесь ТСЖ, справится ли оно с эксплуатацией поселка или же в данном случае необходимо искать управляющую компанию? Где взять последнюю, также непонятно, поскольку у нас еще никто никогда профессионально не управлял загородным жильем.

— Кто будет в дальнейшем эксплуатировать объект и в какую сумму это обойдется, у нас стали спрашивать даже покупатели многоквартирных домов-новостроек, — говорит Евгений Сосницкий. — Застройщики коттеджных поселков обычно не могут четко ответить на подобные вопросы. Безусловно, страх потенциального покупателя остаться один на один на периферийных землях с навалившимися проблемами является мощным фактором, сдерживающим развитие «малоэтажки», плюс существует опасение, что сервисное обслуживание окажется слишком дорогим. Как отмечал генеральный директор партнерского объединения «Союз застройщиков» Андрей Павлов, в Подмосковье эксплуатация коттеджа в поселке экономкласса обходится в 5-7 тыс. рублей в месяц. В эти деньги входит оплата «коммуналки», а также предоставляемый управляющей компанией минимальный набор услуг: сторож, вывоз мусора, чистка дорог. Более качественный сервис с внутрипоселковым освещением, детскими и спортивными площадками, кафе, мини-маркетом, аптекой, баней, общественными зонами отдыха присущ уже поселкам бизнес-класса и обходится в 8-15 тыс. рублей. Что же касается элитного загородного жилья с неограниченным набором услуг, его эксплуатация стоит от 20 тысяч.

Таким образом, можно предполагать, что эксплуатация загородного жилья — сервис не из дешевых, особенно если учесть, что в силу политических соображений в городах установлены во многом демпинговые цены на жилищные услуги. Но насколько жильцы готовы достойно оплачивать достойную загородную жизнь, пока также непонятно. Особенно это касается ограниченных в средствах покупателей жилья экономкласса, которые также одновременно не приемлют качество ЖКУ, предоставляемое в садово-огородных товариществах.

Мнение специалиста

Директор УК «Старочеркасская Ривьера» Евгений Бородин: «Лет через пять на управлении поселками можно будет что-то заработать»

— Евгений Иванович, Старочеркасская Ривьера известна как элитный загородный поселок с обширной коммунальной и социальной инфраструктурой. Можно перечислить основные объекты?

— Это автономный водозабор, запасные подземные резервуары с питьевой водой, собственные очистные сооружения канализации, ливневка, шестиметровые дороги с тротуарами, парковки и гостевые автостоянки. Но в большей степени проект интересен своими социальными объектами. Покупателю нет необходимости приобретать слишком большие участки земли под «мини-поместья» для обустройства каких-либо благ у себя во дворе, будь то газон или бассейн, поскольку все это будет у него за окном в общедолевой собственности на охраняемой территории.

К крупнейшим социальным объектам относится строящаяся поселковая набережная протяженностью 1200 метров, собственный пляж, теннисные корты, яхт-клуб с причалом. Кроме того, здесь будут два общественно-административных комплекса с единой службой эксплуатации, супермаркет, аптека, салон красоты, ресторан, кафе с летней площадкой-верандой, спортивно-тренажерный зал, детский клуб, химчистка, мастерская бытового обслуживания и опорный пункт охраны правопорядка.

— Наверное, для эксплуатации столь обширного хозяйства требуется профессиональная управляющая компания, ТСЖ не справилось бы с возложенной задачей. У вас есть соответствующий опыт?

— Мы — первопроходцы, у нас опыт есть, но он привезен из Москвы и стран дальнего зарубежья. Есть положительные примеры, есть и отрицательные. Но как будет развиваться данная сфера деятельности в местных климатических условиях, пока неясно.

—А каким вы видите ближайший сценарий развития событий?

— Мы делаем ставку на эволюционный путь, начнем развивать те направления деятельности, в которых будут испытывать потребность жильцы. Спрос станет формироваться по мере заселения поселка. Сейчас Старочеркасская Ривьера только строится, а мы уже появились на рынке как управляющая компания. Думаю, в ближайшем будущем наибольшей потребностью у нас начнут пользоваться услуги садовников, сантехников, электриков, гувернантов и экономок. Рассчитываем, что обслуживать придется не только инфраструктуру, но и построенное жилье. Максимальный набор услуг не ограничен.

— Насколько рентабельным вы видите будущий бизнес вашей компании — предоставлять элитные жилищно-коммунальные услуги для богатых?

— Думаю, лет через пять на обслуживании загородных поселков можно будет что-то заработать. А пока эта сфера деятельности лишь формируется как бизнес. Ситуацию сильно запутывает не только отсутствие опыта, но и законодательный вакуум. Например, осуществляемые нами поставка жильцам питьевой воды и канализование стоков будут регулироваться тарифом. Насколько объективным его разрешат сделать в элитном поселке, непонятно. И вместе с тем я рассчитываю, что по завершении строительства яхт-клуба в поселке возникнет спрос на ряд высокорентабельных услуг.

— Таким образом, пока что создание управляющей компании в Старочеркасской Ривьере можно рассматривать как часть проекта строительства самого поселка?

— Безусловно, поскольку реализация проекта строительства элитного загородного поселка невозможна без наличия управляющей компании. И если в силу каких-либо субъективных причин мы на первых порах будем в убытке, застройщик не отступится от своих первоначальных принципов.

Генеральный директор ростовской ГК «Лидер» Евгений Калинин: «Люди хотят жить за городом с минимальной инфраструктурой и тратиться по минимуму»

— Евгений Михайлович, территориально поселок Солнечный находится в Батайске. Воспринимают ли вас местные городские власти как батайчан?

— Скорее, мы по-прежнему остаемся для них головной болью. Сейчас добиваемся, чтобы приняли в муниципальную собственность поселковую инфраструктуру. В этом вопросе нас поддерживают многие инстанции, что меня также тревожит. Если город примет наши сети, непонятно, как их будут обслуживать. Признаться, у меня перед глазами стоит и такая картина: приезжает к нам по вызову какая-нибудь муниципальная «аварийка» и начинает вбивать кувалдой в нашу пластиковую трубу огромный чоп.

—Альтернативного варианта не существует?

— Два года назад я пытался создать здесь ТСЖ. Однако из 45 домов, расположенных в 3-й очереди, идею поддержало лишь пять. Еще раньше мы пытались примкнуть к товариществу, созданному застройщиком в 1-й и 2-й очередях Солнечного, однако в него нас с нашими проблемами не берут.

— А насколько это соответствует законодательству и здравому смыслу, ведь инженерия поселка (или ваше общедолевое имущество) наверняка является единым техническим организмом?

— Канализационная станция однозначно будет работать и на нас, и на другие очереди. И, похоже, строители в прежние времена об этом просто не думали. Сейчас они хотят «сбросить» объект на водоканал и забыть о нем. Вообще, с юридической точки зрения, с обслуживанием Солнечного ничего непонятно. Коттеджный поселок все-таки не многоквартирный дом, как организовывать в нем управление, законодательство умалчивает. Кстати, во второй очереди построены не только индивидуальные домовладения, но и рассчитанные на восемь семей таунхаусы, которые являются МКД. А значит, каждый из них имеет собственное общее имущество и вправе создать ТСЖ или выбрать для себя управляющую компанию. Застройщик же просто без разбора сформировал единое товарищество и из многоквартирных домов, и индивидуальных, в результате также полностью не совсем ясно, за что же оно теперь отвечает.

— У вас не возникало идеи ввести в поселок Солнечный подразделения УК «Лидер», работающие и в Ростове, и Батайске?

— Пока я не вижу здесь бизнеса. Жизнь за городом имеет свои преимущества, но здесь есть и минусы, заключающиеся в значительно больших расходах на содержание инфраструктуры — в сравнении с расположенной городе многоэтажкой. Люди хотят жить с минимальной инфраструктурой и тратиться на нее по минимуму. Такие настроения наблюдаются даже среди обеспеченных собственников. Ведь это сейчас модно — купить дом, позвать гостей и завести разговор на тему: «Ты сколько за услуги ЖКХ в квартире платишь, тысячи четыре? А я целый дом купил и полторы тысячи расходую».

— Но некоторые поселки строятся с шикарной инфраструктурой, которая в принципе рискует погибнуть, будучи бесхозной.

— Например, та же элитная Старочеркасская Ривьера с собственной набережной. Думаю, здесь все-таки целевой покупатель, изначально настроенный хорошо платить за комфортную жизнь, чтобы на улицах не валялись окурки и битые бутылки. А управление Солнечным и другими поселками экономклас-са принесет очень низкую прибыль. Вообще, напрасно думают многие застройщики, что управлять жильем очень просто. Когда-то я тоже так считал, поскольку видел данное дело исключительно в решении технических вопросов. Но теперь я знаю, что управление жилым фондом — это прежде всего работа с социумом, а не инженерией, что очень сложно.

— А как в Солнечном обстоят дела с коммунальным хозяйством?

— В районе контейнерных площадок — свалка, ТБО вывозят нерегулярно. Третья очередь не огорожена забором, и к нам периодически заходят бездомные животные — кошки, собаки. Иногда и чьи-то коровы топчут посаженные клумбы. Но в целом в жилой части — относительный порядок, разводить грязь под домом или заниматься вандализмом у нас просто не принято.

— А поломки случаются?

— Было дело, пустили «шапку по кругу» на ремонт канализации. Пока нас спасает присутствие многочисленных строителей в поселке, с которыми можно неформально договориться. Проблема более глобальных поломок — вопрос завтрашнего дня, когда, с одной стороны, Солнечный достроят и от нас уйдут рабочие, а с другой — состарится инфраструктура, которую никто не эксплуатирует должным образом.