«Подводные камни» единого налога

С 2012 года в Ростовской области и 11 других субъектах РФ в экспериментальном порядке планируется ввести единый налог на недвижимость (с 2013 г. — во всех остальных регионах) вместо налогов на землю и строения. При этом до сих пор не решен главный вопрос, заключающийся в отсутствии единой базы: права на имущество регистрируют одни организации, а на кадастровый учет ставят другие.

— Стоимость строений определяется по оценкам бюро технической организации ниже рыночной. А земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка, — рассказывает директор МП БТИ Батайска Зинаида Стасевич. — В наш адрес идут обвинения о несоответствии инвентаризационной стоимости реальным рыночным ценам. Но последняя определяется на основе обследования конкретного объекта с учетом процента физического износа. Она используется не только для налогообложения, но и для учета расходов на содержание и восстановление жилого фонда, ущерба в случае стихийных бедствий, компенсации при изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд, рационального управления ЖКХ, страхования.

Ранее каждые пять лет проводились плановые обследования объектов, что давало возможность их объективной оценки. Теперь же данные мероприятия необязательны. Кадастровый учет не предполагает обязательного уточнения характеристик недвижимости. Объект может измениться, его могут снести, а налоги продолжат начислять по старым данным. По словам Зинаиды Стасевич, субъекты РФ имеют право ежегодно устанавливать коэффициенты пересчета инвентаризационной стоимости с учетом территориальной дифференциации, уровня инфляции, роста цен на стройматериалы, работы и услуги. Если грамотно учитывать все данные факторы, инвентаризационная стоимость практически сравняется с рыночной. Это позволит иметь достоверную налоговую базу, причем без серьезных государственных затрат на проведение кадастровой оценки. — На величину влияет не только размер стоимости имущества, но и ставки, утверждаемые местными властями, — говорит Зинаида Петровна. — Вот их и надо регулировать, если мы хотим снизить социальную напряженность, а не критиковать оценку БТИ. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог может принести большие проблемы. Например, он начнет сдерживать развитие ипотеки. Кроме того, не совсем понятно, как быть с неизбежными рыночными скачками цен на жилье, в налоговый период недвижимость может стоить по-разному. Одновременно единый налог также может спровоцировать собственников избавляться от лишней недвижимости или сдавать ее в аренду с завышенной арендной платой. А это прежде всего рискует ударить по малоимущим владельцам недвижимости. В свою очередь увеличение объемов продаж неизбежно повлечет падение спроса на жилье и станет способствовать стагнации строительной отрасли, являющейся локомотивом всей экономики. С осени в Ростовской области начнут работать более 600 кадастровых инженеров. Но контроль за качеством и достоверностью их информации, передаваемой для постановки на кадастровый учет, будет отсутствовать. Куда обращаться гражданам, если вместо технических паспортов с описанием всех конструктивных элементов, внутренних площадей им выдадут листочек с квадратиками, но в координатах?

— Хочется сказать законодателям: разрушить государеву службу БТИ легко. И это все почувствуют скоро, — говорит Зинаида Стасевич. — А вот собрать воедино всю информацию непросто. Как бы то ни было, прежде чем что-либо предпринять, необходимо «семь раз отмерить».