Ветер перемен

Ветер перемен

Нововведения в Жилищном кодексе позволят взять на контроль не только деятельность управляющих компаний, но и упорядочат взаимодействие управляющих компаний и собственников жилья

Одно из самых серьезных изменений в жилищном законодательстве 2011 года — Постановление Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» — вступит в силу 1 ноября 2011 года. В резерве управляющих компаний есть пять месяцев для тщательного изучения всех нововведений. Крупнейшие управляющие организации Таганрога — МУП «ЖЭУ» и ООО «УК «ЖЭУ» — готовятся к изменениям и готовят к ним жителей МКД.

С точки зрения экспертов, новые положения создадут неудобства многим потребителям ввиду перехода на новую систему оплаты тепловой энергии по факту потребления. «Если раньше плата за объем потребленной теплоэнергии распределялась одинаковыми частями на 12 месяцев, то теперь, согласно новым условиям, плата за отопление будет начисляться только в отопительный период», — отмечает директор МУП «ЖЭУ» г. Таганрога Владимир Однижко.

В зависимости от времени года сумма коммунальных платежей будет варьироваться, что может негативно сказаться на малообеспеченных слоях населения. Летом, когда отопление отключено, люди не будут платить за него, а зимой суммы резко возрастут. Но поступление платы за тепловую энергию «по факту» имеет и свою позитивную сторону. Необходимость ежемесячно снимать показания общедомовых приборов учета будет дисциплинировать сотрудников управляющих компаний, а если собственники жилья решат сменить УК — вся бухгалтерия будет соответствовать текущему времени. В связи с изменениями отменяется старый подход к корректировке оплаты в конце года: новые правила предполагают отмену так называемой 13-й платежки. «Весь тариф по оплате отопительного сезона в Таганроге рассчитан на 167 дней, — сообщает Владимир Однижко. — Проведенный нами анализ позволил выяснить, что за последние семь лет отопительный сезон увеличился до 175 дней. Поэтому по итогам каждого года шел перерасход тепловой энергии, в результате чего жильцы и получали 13-ю квитанцию».

Эксперимент не завершен

Специалисты отмечают, что новые правила сделают индивидуальное потребление теплоэнергии более прозрачным. Но если при расчете отопления по нормативам и по узлам учета разница практически не существует, совсем иначе обстоит дело с расходом горячей воды. Схема обслуживания домов стандартна: УК приобретает тепловую энергию у ресурсоснабжающей организации и поставляет ее потребителю, последние оплачивают услугу по показателям индивидуальных счетчиков. Согласно ст. 157 Жилищного кодекса РФ, при отсутствии общедомовых приборов учета оплата начисляется всем жильцам исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. «Однако стоимость горячей воды напрямую зависит от затрат котельной, — рассказывает Владимир Однижко. — Получается парадокс: чем качественнее мы оказываем услугу, тем больше компания несет убытки». Например, на одном из домов с установленным общедомовым прибором учета специалисты управляющей компании провели эксперимент, который заключался в математических подсчетах. Согласно нормативам, дом должен потреблять 48 Гкал в месяц, сколько и затрачено на подогрев воды. По показателям счетчика было потреблено 47,5 Гкал. 172 из 251 жителя дома оплатили платеж по показаниям индивидуального счетчика (9,1 Гкал), а 79 жителей оплатили по нормативу (11 Гкал). В общей сложности жильцы заплатили за 22 Гкал, хотя расход управляющей компании составил 48 Гкал. В рамках такого подхода к оплате выигрывают поставщики ресурсов и собственники, а управляющая компания несет огромные убытки. По словам специалистов, сегодня все УК Таганрога находятся в подобной ситуации. Выход один — установка общедомовых приборов учета, которые позволят перерасход теплоэнергии распределить между жильцами.

«Более того, приборы учета желательно оснащать регуляторами температуры. Погодный регулятор в зависимости от температуры наружного воздуха выполнит корректирующую функцию, — подчеркивает директор МУП «ЖЭУ». — Тогда можно будет вести речь об экономии теплоэнергии и, соответственно, о снижении стоимости коммунальных платежей».

Установка общедомовых приборов учета сегодня возложена на собственников. Неоднократно сотрудники МУП «ЖЭУ» проводили разъяснительные работы о необходимости установки общедомового счетчика. Более того, в отделе надзора МУП «ЖЭУ» демонстрируется прибор учета с регуляторами температуры. Все желающие могут посмотреть и получить консультации по любым вопросам установки узлов учета. Однако собственники многоквартирных домов в Таганроге не собираются менять привычный образ жизни и отказываются тратить средства на установку счетчика, не веря, что согласно закону, с 1 января 2012 года ресурсоснабжающая организация обязана установить счетчики во всех домах вне зависимости от желания собственников жилья. Но расходы на установку уже многократно возрастут.

Должникам перекроют кислород

Новый закон должен кардинально решить задачу неплатежей. Согласно постановлению, как только долг по оплате превышает сумму трехмесячных платежей, должник получит письменное уведомление. При дальнейшем отсутствии реагирования со стороны должника УК имеет полное право отключить поступающие в квартиру ресурсы. Это существенное изменение должно благоприятно отразиться на деятельности УК. Правда, специалисты отмечают, что отключение поступающих в квартиру ресурсов с практической точки зрения пока не представляется возможным. Коммунальные неплатежи населения — бич большинства УК Таганрога. Так, по состоянию на 2.06.2011 года общая сумма задолженности в МУП «ЖЭУ» составляет огромную сумму.

«По истечении трех лет задолженности оплаты для собственника квартиры истекает срок исковой давности, — сетует начальник правового обеспечения МУП «ЖЭУ» г. Таганрога Татьяна Панова. — В отличие от неплательщиков, с управляющей компании эта задолженность не списывается, а только растет из-за новых неплатежей. Поэтому с должниками регулярно ведется активная работа. Мы направляем претензии в адрес физических и юридических лиц, и если они не реагируют, подаем иски в судебные инстанции. Суд выносит решение о взыскании задолженности, после чего исполнительные листы направляются в службу судебных приставов, которые и занимаются взысканием задолженности».

В работе с собственниками к каждому физическому и юридическому лицу сотрудники МУП «ЖЭУ» подходят индивидуально. С многодетными или малообеспеченными семьями составляется соглашение о рассрочке погашения задолженности. С теми, кто не идет на контакт, по договору с МУП «ЖЭУ» работают ростовские коллекторские фирмы, которые практикуют досудебное урегулирование спора. Коллекторы воздействуют на моральном уровне, предлагая должникам сообщить точный срок погашения первой очереди задолженности. Проводят разъяснительные беседы с жителями, направляют должникам претензии, поскольку к простой письменной форме претензии от МУП «ЖЭУ» таганрожцы не проявляют должного внимания.

Муниципалитеты проконтролируют деятельность УК

В июне 2011 года президент РФ Дмитрий Медведев подписал изменения в Жилищном кодексе. В связи с внесенными поправками в ФЗ № 123 муниципалитеты получили полномочия по контролю над управляющими компаниями. Отныне новые нормы предписывают местным властям оперативно реагировать на жалобы граждан. При поступлении претензии от жильца по поводу ненадлежащей работы УК муниципалитет должен в течение пяти дней отреагировать на жалобу и начать проверку в конкретном доме. Если в результате проверки в течение 15 дней подтвердятся факты ненадлежащего выполнения обязанностей, муниципалитет обязан провести общее собрание жильцов и определить дальнейшую судьбу управляющей организации. Эксперты отмечают, что, с одной стороны, данное законодательство позволит снизить количество необоснованных жалоб населения. С другой — достаточно сложно воплотить на практике в городе с многочисленным населением процесс реализации реагирования на каждое обращение. Ростовская область также внесла коррективы в контроль деятельности управляющих компаний. Еще в январе 2011 года губернатор РО Василий Голубев подписал распоряжение о проведении аудита платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги, тарифообразования и нормативов потребления коммунальных услуг. «Аудит представляет собой доскональную проверку деятельности управляющей компании, — поясняет главный инженер ООО «УК «ЖЭУ» г. Таганрога Алла Фракт. — Представители министерства изучают обоснованность формирования тарифов, отсутствие завышения в начислении платы за жилищно-коммунальные услуги». Далее во время аудита отслеживается, на каких основаниях компания осуществляет управление домами: проверяются все протоколы собраний по выбору способов управления, правильность составления договоров и другая документация, на основании которой УК управляет домом и формирует оплату ЖКХ. Кроме того, происходит проверка работ по текущему ремонту, в которую входит изучение соответствия объемов работ и расчеты по текущему ремонту, акты выполненных работ (форма КС-2).

«Поскольку ООО «УК «ЖЭУ» более трех лет, Государственная жилищная инспекция Ростовской области сейчас проводит плановую проверку работы нашей компании, — сообщает Алла Фракт. — Для нас это серьезный экзамен!»

Вечное движение

«Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой единый организм, в котором всегда что-то происходит и что-то меняется, — рассказывает Алла Фракт. — Новые направления, работа с жильцами, исполнение новых законов только подтверждают, что в нашей сфере проблемы никогда не заканчиваются. С решением одной задачи постоянно появляются новые, которые также нуждаются в срочном разрешении».

Сейчас на обслуживании ООО «УК «ЖЭУ» находится 642 дома. Много домов довольно почтенного возраста и относятся к фоновым застройкам конца XIX — середины XX веков. Сотрудники с гордостью рассказывают о выполненных за три года существования компании работах. Особое внимание — капитальному ремонту. Всего за минувший год было отремонтировано 24 многоквартирных дома, в том числе и 5-этажный панельный дом № 32/3 по улице Свободы, в котором были проведены ремонтные работы по замене кровли, ремонту фасада и реконструкция инженерных коммуникаций в подвале. «Увидев, как преобразился дом после капитального ремонта, сами жильцы приняли активное участие в дальнейшем благоустройстве, — продолжает главный инженер ООО «УК «ЖЭУ». — По их просьбе мы выполнили ремонт подъездов, заменили внутридомовые электросети, благоустроили дворовую территорию… Этот дом служит примером того, что чистота в подъезде, сохранение уюта и комфорта проживания полностью зависит от жильцов и что имущество собственника не заканчивается за пределами квартиры».

И жители МКД, находящихся в управлении ООО «УК «ЖЭУ», и, безусловно, сама управляющая компания благодарны областному руководству, мэру города Таганрога Николаю Федянину за возможность третий год участвовать в областной программе капитального ремонта многоквартирных домов, финансирование которой осуществляется из областного и городского бюджета. В нынешнем году ООО «УК «ЖЭУ» на капитальный ремонт домов из областного бюджета выделено 108,098 млн рублей, а это значит, что еще 32 каменных «долгожителя» будут качественно отремонтированы, станут красивыми и комфортными для проживания. Специалисты ООО «УК «ЖЭУ» постоянно внедряют прогрессивные методы и технологии при выполнении ремонтных работ с целью снижения затрат на обслуживание и эксплуатацию жилого фонда.

«В этом году собираемся впервые опробовать на практике новый вспененный материал, обладающий повышенными свойствами энергосбережения, — сообщает Алла Фракт. — Данная работа спланирована по решению общего собрания собственников квартир в рамках тех средств, которые находятся на лицевом счету дома».

Справка

МУП «Жилищно-эксплуатационное управление» с 2006 г. выполняет функцию поставки и передачи тепловой энергии от 13 ресурсоснабжающих организаций. На балансе МУП «ЖЭУ» находятся тепловые сети протяженностью 228,05 км. В собственном управлении предприятия 68 домов и более 1000 домов обслуживают по договорам с управляющими компаниями.

В повседневную деятельность ООО «УК «ЖЭУ» входит постоянный мониторинг технического состояния жилого фонда, отбор подрядных организаций для проведения текущего и капитального ремонта, контроль за ходом работ и взаимодействие с собственниками жилья. За все время существования управляющая компания сумела создать комфортные условия для работы с поставщиками и подрядчиками. В компании работают специалисты, обладающие достаточным уровнем знаний, необходимых для принятия решений и оказания услуг.

347923 Ростовская область, г. Таганрог, ул. Инструментальная, 25/2,

тел. МУП «ЖЭУ»: (8634) 318-164,

факс: (8634) 648-684,

тел. ООО «УК «ЖЭУ»: (8634) 643-748,

http://geu.su, http://ukgeu.ru/

Логотип Вестник Строительство