Недобросовестность УК и насильственная организация ТСЖ, которые не оправдывают возложенные на них надежды, привели к необходимости изменения Жилищного кодекса Российской Федерации. Среди экспертов нет единого мнения о нововведениях. Однако все специалисты отмечают, что данные поправки однозначно решат, в каком направлении будет развиваться сфера ЖКХ в России: появятся ли в многоквартирных домах ответственные собственники или это бремя опять ляжет на плечи государства. Обсуждению этой проблемы был посвящен круглый стол, прошедший в Фонде «Институт экономики города».
Один из авторов законопроекта, депутат Государственной думы РФ Константин Шипунов, считает, что основная проблема заключается не в выбранном способе управления, а в неготовности собственников принимать активное участие в управлении, следить за состоянием жилья, самостоятельно заказывать и принимать услуги. «В рамках нового законодательства мы предлагаем проект «Управдом», при реализации которого в каждом доме появится ответственный, квалифицированный заказчик жилищно-коммунальных услуг», — отметил Константин Шипунов. Управдом будет уметь заключать договоры, общаться с представителями государственной и муниципальной властей, с работниками управляющих организаций и ресурсоснабжающими компаниями. «Воспитанный собственник» сможет профессионально разрешить все проблемы содержания многоквартирного дома. В результате реализации проекта, по мнению депутата, другие собственники также станут проявлять большую заинтересованность и активность. «Пока же обязанности контроля за управляющими компаниями должно на себя взять государство», — подчеркнул Константин Шипунов. «Государственный контроль над управляющими компаниями, даже частичный и временный, может привести к кардинальному изменению направления реформы», — высказала свое мнение президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. По ее словам, если поправки к Жилищному кодексу будут приняты, то Россия вернется к государственному доминированию в управлении многоквартирными домами. «Главное — не технические детали, а то, что мы на ходу начинаем менять концепцию», — подчеркнула она.
Заместитель начальника Департамента ЖКХ мэрии Череповца Татьяна Тасенко солидарна с экспертом. «Контролировать деятельность управляющих компаний должны собственники. В Череповце мы создали такую систему отношений «Собственник — УК», и компании пошли на контакт. Благодаря тому, что собственники в Череповце стали полноценными заказчиками и приемщиками результатов деятельности управляющих компаний, мы добились стабильного состояния ЖКХ», — подчеркнула Татьяна Тасенко. При этом, по ее мнению, техническое состояние зданий должно контролироваться «всеми мыслимыми и немыслимыми способами» — как собственниками, так и администрацией, жилищной инспекцией, органами местного самоуправления.
«Подписывая договор управления, компания должна отвечать за регламент содержания здания и безопасность нахождения в нем. Если у управляющей компании нет для этого финансовых ресурсов, она может подписать договор подряда или договор на оказание услуг», — подчеркнул Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города». По его словам, это минимум, который должна выполнять УК, а главное значение данной организации — решение задач, которые ставит перед ней собственник. Но здесь мы опять возвращаемся к вопросу неактивного жильца, который не желает ставить задачи и следить за их выполнением. Государство занимает патронажную позицию в отношении к собственникам имущества — это обосновано политически, но чтобы стабилизировать систему ЖКХ, необходимо законодательно зафиксировать обязанности собственника и управляющей компании, четко обозначив ответственность сторон.
Жильцы не начнут проявлять интереса к собственным домам до тех пор, пока не появится мотивация. Ремир Мукумов, представитель ГК «Управление инвестициями», уверен, что должны быть одинаковые для всех правила игры: «Сейчас особенно важно не решать вопросы состояния ЖКХ за собственников, а помогать им самим решать вопросы, мотивировать их». Еще одной горячей темой для дискуссий в свете изменения Жилищного кодекса стало позиционирование ТСЖ. «Слабые попытки регулирования состояния жилищно-коммунального сектора с помощью создания ТСЖ были пресечены супердемократичным решением нашего Конституционного суда о том, что, живя в едином замкнутом пространстве дома, собственники совершенно не обязаны участвовать в единственном возможном процессе коллективного принятия решений», — обозначила свою позицию Надежда Косарева. Однако это не означает, что сама идея создания товариществ собственников жилья неудачна. Напротив, Татьяна Тасенко отметила конкурентные преимущества ТСЖ. «Техническое состояние домов с разной формой управления (ТСЖ и УК) в Череповце примерно одинаковое», — подчеркнула она. При этом ТСЖ администрация города никогда не выделяла дополнительных средств, а управляющие компании постоянно получают финансовую поддержку из бюджетов разных уровней. Таким образом, в ТСЖ за те деньги, которые мы собираем, происходит и обслуживание, и ремонт. А в УК за эти же деньги ведется только обслуживание, а для ремонта постоянно ждут субсидий.
Илья Миняев, консультант по политическим и юридическим вопросам Международной финансовой корпорации, отметил, что необязательное членство в ТСЖ влияет и на финансовую стабильность. «Противоречие между собственниками — членами ТСЖ и собственниками — не членами ТСЖ приводит к неясной ситуации с точки зрения финансирования, а как следствие, к невозможности привлечения кредитов. Непонятно также разделение ответственности между собственниками за те работы, которые необходимо проводить. Нужно решать вопрос о 100-процентном участии жильцов в объединении собственников жилья», — подчеркнул Илья Миняев. Обобщая все мнения, Сергей Си-ваев отметил, что новая редакция Жилищного кодекса пытается отразить озабоченность государственной власти данной ситуацией. Но нововведения — это попытка принять критические и быстрые решения сложных проблем, а не понять саму систему проблем и найти их общее решение. По общему мнению экспертов, чтобы нормализовать рынок управления многоквартирными домами, необходимо прежде всего воспитать «ответственного собственника», который будет заинтересован вопросами содержания своего дома на надлежащем уровне. Роль же государства должна остаться, с одной стороны, как контролирующего органа за техническим состоянием зданий, а с другой — как информационного органа.
Справка
Эксперты Фонда «Институт экономики города» проанализировали проект ФЗ и сделали заключение, что в предложенном виде (концепция, предмет, изложение содержания) он не может быть принят Минрегионом России. Так как, во-первых, предусматривает только бюрократические процедуры дистанционного камерального контроля, во-вторых, создает предпосылки для реализации надуманных функций «государственной жилищной инспекции Российской Федерации», в-третьих, способствует раздуванию численности государственных чиновников федерального и регионального уровней без надежды на повышение эффективности их работы, а также имеет признаки коррупциогенности.
