Точечная санация

В Ростовской области выполнены первые проекты комплексной санации многоквартирных домов. Капитальный ремонт этих домов проводился при софинанансировании Фонда содействия реформированию ЖКХ. Нынешний отопительный сезон должен показать, насколько комплексный ремонт повышает энергоэффективность жилых зданий. Однако подобные проекты, скорее всего, не станут массовыми в ближайшее время, большее внимание стоит уделять менее дорогостоящим и эффективным работам — к такому выводу пришли участники специализированного круглого стола, организованного ИД «МедиаЮг».

Плюс 50 тысяч счетчиков

Как рассказал в ходе круглого стола министр ЖКХ Ростовской области Сергей Сидаш, в конце октября донской губернатор подписал постановление о перечне обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности многоквартирных домов. «Ростовская область одной из первых в стране утвердила подобный перечень. Выполнение мероприятий, перечисленных в постановлении, является обязательным для всех организаций, управляющих многоквартирными домами», — пояснил Сергей Сидаш.

Закон «Об энергосбережении» предполагает, что к январю 2012 года во всех многоквартирных и частных домах должны быть установлены общедомовые и индивидуальные приборы учета воды, газа и электроэнергии. «В настоящее время уровень оснащенности жилищного фонда приборами учета остается недостаточным. По информации муниципальных образований области, потребность в общедомовых приборах учета составляет около 50 тысяч штук», — отметил донской министр ЖКХ. По данным администрации, в рамках программы капитального ремонта в нынешнем году запланирована установка порядка 1,4 тыс. приборов учета. Эта программа проводится при софинансировании со стороны Фонда содействия реформированию ЖКХ. Планируется, что в следующем году ресурсоснабжающие организации, взявшие кредиты для массовой установки счетчиков, смогут получить субсидии из областного бюджета для погашения части процентной ставки. По словам Сергея Сидаша, сейчас по заказу министерства ЖКХ области разрабатывается комплекс мероприятий по повышению энергоэффективности в жилищном фонде. Цель разработки — внедрить принципы рациональности и плановости при реализации мероприятий по повышению энергоэффективности. Техническое задание предусматривает проведение энергетических обследований многоквартирных домов, в том числе с помощью тепловизоров. «Планируется ранжирование многоквартирных домов в зависимости от уровня энергоэффективности, — рассказал чиновник. — По результатам этой работы мы сможем определить состояние энергоэффективности жилищного фонда и оценить потребность в средствах, необходимых для повышения его энергетической эффективности».

Пилотные проекты

В Ростовской области уже есть несколько примеров комплексной санации многоквартирных домов. Проекты выполнялись при финансовой поддержке Фонда ЖКХ. В Ростове, по словам Сергея Сидаша, для мероприятий по санации были выбраны три пилотных дома — двухэтажный и два пятиэтажных, построенные в 60-е и 70-е годы прошлого века. Два строения, по оценкам специалистов, относились к классу энергоэффективности Е («очень низкий»), один — к классу Д («низкий»). Тепловизионные обследования показали: при утеплении кровли потери тепла снижаются на 16%, при утеплении фасадов — на 8%, при обновлении системы отопления — на 7,3%. Самый заметный эффект дает замена окон и дверей — потери тепла в доме снижаются на четверть. При этом, как отмечают в донском министерстве ЖКХ, стоимость капитального ремонта при проведении энергоэффективных мероприятий увеличивается на 35-40% по сравнению со стандартной схемой ремонта. Как отметила заместитель директора управляющей компании «Коммунальщик Дона» Ольга Демина, жители пошли навстречу, заменив за собственные средства часть инфраструктуры — эти работы не входили в программу государственного софинансирования. «Каждая сумма в смете обсуждалась с жителями. Нам удалось доказать, что не будет нужного эффекта, если не выполнить полный набор работ. Очень помогли публичные звонки на горячую линию Фонда ЖКХ: после этого жители точно знали, какие работы софинансируются государством», — пояснила Ольга Демина. Она добавила, что в программу ремонта вошли среди прочего утепление крыши площадью 1,8 тыс. кв. метров, замена оконных блоков в подъездах, утепление фасадов. Схожие проекты выполняются в областных городах. Как рассказал генеральный директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев, в Азове был выполнен капитальный ремонт четырех домов с использованием разных технологий и утепляющих материалов. В домах были установлены пакетные окна, светодиодные светильники, пластинчатые теплообменники. Предполагается, что в этих домах в течение нынешнего отопительного сезона будет регулярно измеряться расход тепловой энергии. «У нас уже есть подробные данные по прошлым годам, были сделаны тепловые карты конкретных домов. К концу отопительного сезона мы получим новую статистику для сравнения. Станет ясно, как окупаются разные решения. И, самое важное, мы поймем, какие условия кредитования нужны, чтобы возвращать банкам средства за счет экономии на оплате ресурсов», — поделился планами Владимир Арцыбашев. По его оценке, можно ожидать снижения потерь тепла примерно на 35%. Впрочем, многие эксперты в ходе круглого стола отмечали, что подобные показательные масштабные проекты нужны, однако более рациональным может сейчас быть вложение средств в первоочередной ремонт и замену инфраструктуры. Сергей Смирнов, начальник отдела инвестиционного кредитования КБ «Центр-инвест» отметил: «Мировая практика показывает, что при утеплении фасадов многоквартирных домов срок возврата средств растягивается на 10-15 лет. Для России это очень большой срок. Оптимальны изменения, которые окупаются в первую очередь. Приведу такое сравнение: предлагать жителям многоквартирных домов крупные кредиты под дорогой масштабный ремонт — это все равно что пытаться предоставить ссуду рядовому человеку для покупки частного самолета — какими бы хорошими не были условия кредита, такой кредит попросту не нужен. Если мы сделаем менее дорогой ремонт инфраструктуры в 3-4% типовых домов, жители региона увидят, что это выгодно и станут искать варианты для финансирования — тут им могут помочь банки».

Эксперты высказали еще несколько мнений о санации и капитальном ремонте. В частности, о том, что массовая санация домов не имеет смысла, пока не выполнены самые первые шаги на пути повышения энергоэффективности. По замечанию Олега Зарубы, заместителя директора Департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова-на-Дону, некоторые дорогостоящие работы не всегда приводят к заметному снижению потребления тепла и других ресурсов. «В то же время проведение регулировки распределительных систем отопления при нулевой стоимости дает потрясающий эффект. И эти услуги уже оплачены населением! Поэтому мы настаиваем на проведении таких работ», — рассказал чиновник.

Поворот на 180 градусов

Еще одна проблемная тема, которая была затронута в ходе круглого стола, — изменения в законодательстве, которые касаются схем оплаты населением ресурсов. Владимир Арцыбашев отметил: «Мы около четырех лет работали над созданием системы корректировочных коэффициентов. Они нужны для того, чтобы устранить дисбаланс между показаниями общедомовых счетчиков электроэнергии и квартирных счетчиков. Региональные коммунальщики прошли прокуратуру, суды, система уже стабилизировалась, а жители воспринимают коэффициенты адекватно. Сейчас законодатели хотят вернуть расчет по индивидуальным приборам, а балансировку заменит тариф на содержание. Это разворот на 180 градусов. То есть результат сложной работы может быть потерян». Возможно, в ближайшее время произойдет еще один разворот в отношениях поставщиков ресурсов, управляющих компаний и жильцов. По словам Олега Зарубы, сейчас ростовская мэрия «предлагает гарантирующим поставщикам вернуться в жилые дома». «Гражданский кодекс дает такие возможности. Могут быть использованы агентские отношения, расчетно-сервисные центры, — рассказал Олег Заруба. — Поставщики рассматривают такую возможность — они понимают, что управляющие компании — только исполнители коммунальных услуг. УК не обладают достаточными полномочиями и ресурсами для сбора платежей».

Коммунальная агитация

По замечаниям участников круглого стола, необходимы совместные усилия бизнеса и властей для информирования населения об изменениях в законодательстве в сфере ЖКХ. Как рассказал Сергей Сидаш, на программы информирования в нынешнем году будет направлено около 800 тыс. рублей. «Заключены государственные контракты на проведение разъяснительной работы с населением через средства массовой информации, размещены публикации в газетах и журналах», — пояснил министр ЖКХ. Также за счет областного бюджета были выпущены информационные листовки по вопросам энергосбережения и установки общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов.

Комментарий эксперта:

Павел Усатый, руководитель комитета по жилищно-коммунальной реформе и жилищному законодательству регионального отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»:

— С одной стороны, установка счетчиков на энергоресурсы — это мероприятие, без проведения которого разговоры об энергоаудите и повышении энергоэффективности просто бессмысленны: если не ведется учет, то теряется сама суть энергетического обследования. Совершенно правильно и логично, что власти уделяют такое внимание установке узлов учета в жилых домах и бюджетных учреждениях. Но с другой стороны, при массовой установке приборов учета предприятия ЖКХ, в том числе управляющие компании, должны будут сделать серьезные финансовые вложения. До момента, к которому все счетчики учета потребляемой энергии должны быть установлены, остается около года. При этом управляющие компании пока не видят, какой может быть схема финансирования. Очевидно, что мы сейчас не можем опираться на население. Жители большинства многоквартирных домов не смогут оплачивать даже эти расходы, которые необходимо потратить на комплекс мероприятий по энергосбережению. В целом в отрасли ЖКХ сохраняется сложное положение. Отрасль нуждается в крупных финансовых инвестициях, ведь состояние жилищного фонда оставляет желать лучшего. Иными словами, чтобы закон об энергосбережении заработал, нужны колоссальные инвестирования в многоквартирные дома. Возникает вопрос, поймут ли собственники свое счастье.

Согласно Жилищному кодексу, капремонт жилья (соответственно, и модернизация) осуществляется за счет средств собственников. А под реализацию закона об энергосбережении пока не предусмотрено создания крупного финансового института сродни Фонду содействия реформированию ЖКХ. И до тех пор, пока не появится такая финансовая поддержка, на мой взгляд, реализация ФЗ № 261, направленного на ресурсоэнергосбережение, будет идти крайне медленно.

Исходя же из нынешней логики закона об энергосбережении, оплачивать модернизацию многоквартирных домов предстоит жильцам — хотят они того или нет. А за нарушение энергоэффективности предусмотрена ответственность. И она, как ни странно, распространяется на управляющие организации, ТСЖ и органы местного управления. И как при таких условиях побудить собственников к действиям — остается вопросом. Пожалуй, главная стратегическая ошибка за прошедшие два года в том, что за счет фонда практически не выполнялись энергосберегающие работы на объектах. Хотя сам закон позволял исполнить ряд мероприятий. Но привыкший к энергорасточительным стенам собственник мало что знал о подобных чудо-технологиях. Получается, что теперь на ряде подобных объектов вновь должны начаться работы.

Однако есть мероприятия, направленные на ресурсоэнергосбережение, которые можно реализовывать уже сейчас, не дожидаясь финансирования капитального ремонта. Это отношение каждого собственника. Если каждый начнет бережно относиться к своему жилью и к местам общего пользования, поймет, что в дом, в котором он проживает, никто не придет бесплатно производить ремонт коммуникаций, кровли, стояков и пр., и начнет закрывать краны, если вода не нужна, тушить свет, уходя, то мы уже сейчас сможем начать экономить от 10 до 20% потребляемых энергоресурсов, так как в жизни все взаимосвязано.

Сергей Смирнов, начальник отдела инвестиционного кредитования банка «Центр-инвест»:

— Энергоэффективность — это не только технический, финансовый, но еще и социальный инжиниринг, поскольку меняет взаимоотношения людей и их ответственность за создание современных, комфортных условий своей жизни и своих соседей. Мы готовы расширять позитивный опыт модернизации жилья на Юге России и делиться им со всеми нашими клиентами. С 2005 года «Центр-инвест» помогает предприятиям получать новые конкурентные преимущества за счет энергосбережения. Следующий этап — это повышение энергоэффективности жилых домов, которая позволит снизить стоимость коммунальных услуг. Специалисты банка изучили лучшую мировую практику в этой области и готовы расширять позитивный опыт модернизации жилья на Юге России.

В рамках новой программы «Энергоэффективность в сфере ЖКХ» банк «Центр-инвест» выдает кредиты ТСЖ и управляющим компаниям на установку систем учета (общедомовых счетчиков тепла, воды и электроэнергии), утепление и ремонт стен и крыш, ремонт трубопроводов, установку энергосберегающих окон, модернизацию и ремонт систем освещения и прочие энергоэффективные цели. Сейчас в банке данный кредит можно получить по ставке 10% годовых с учетом всех комиссий, при этом экономия для жильцов составит не меньше 15-20%. Кредиты выдаются на срок до пяти лет, максимальная сумма займа составляет 3-4 млн руб. Для получения кредита ТСЖ необходимо решение общего собрания жильцов и поручительство двух членов его Правления. За пять лет работы программы по энергосбережению мы реализовали более 200 успешных энергоэффективных проектов на Юге России на общую сумму 2,1 млрд рублей. Практика показала, что экономия денежных средств от реализации энергоэффективных проектов составляет в среднем от 40% до 70%.