Забракует ли фонд реформу жилкомхоза?

С наступлением 2011 года участвующие в реализуемой госкорпорацией программе капремонта города и регионы должны завершить выведение жилищно-коммунальных отраслей на ряд предусмотренных законодательством передовых показателей. Одним из них в рамках подписанного весной 2008 года соглашения между главой Фонда содействия реформированию ЖКХ Константином Цициным и экс-губернатором Ростовской области Владимиром Чубом являлась передача в управление ТСЖ каждого пятого многоквартирного дома. Ряд участвующих в проекте госкорпорации донских городов так и не смогли выйти на озвученный показатель.

Интересная картина царит по Ростову, где в управлении товарищества пребывает каждый десятый многоквартирный дом. Аналогичная статистика имела место и накануне подписания соглашения, а значит, за три года динамичного реформирования ЖКХ на ниве прироста ТСЖ в мегаполисе практически ничего не сделано. И если несколько лет назад в этом вопросе столица ЮФО слыла передовиком, то теперь она рискует опуститься в категорию отстающих.

Хватательный рефлекс в жилищной сфере

— На 1 января 2010 года передать в управление товариществу каждый пятый дом сумели только два муниципальных образования региона, — проинформировал минувшей осенью губернатора Ростовской области Василия Голубева президент донской ассоциации ТСЖ Вольдемар Михайлов. — Оставшимся двадцати девяти необходимо выйти на такой показатель к 1 января 2011-го. В противном случае область окажется вынужденной вернуть 7 миллиардов рублей, перечисленных Фондом ЖКХ.

Скажем честно: взятые рядом городов обязательства перед госкорпорацией по приросту товариществ уже провалены. По данным областной ассоциации ТСЖ, за полтора десятилетия реформы жилкомхоза такую форму управления избрали 2140 МКД, включая реорганизованные жилищно-строительные кооперативы и введенные в эксплуатацию в рыночные времена новостройки. В конце октября 2010 года в Ростовской области предстояло передать товариществам еще 2440 многоквартирных домов. Оперируя существующими фактами, можно подытожить, что приступать к созданию товариществ следовало весной в 2008-м сразу же после подписания соглашения с госкорпорацией. Поскольку за три года на этом поприще предстояло выполнить больший объем работ, нежели за полтора десятилетия. Впрочем, по оценкам многих экспертов, решить проблему в трехлетний срок было реально, благо на том этапе энтузиазм и азарт собственников жилья успешно разогревал струящийся на капитально ремонтируемых домах запах свежей краски. Причем на этот фактор сделали основную ставку руководители госкорпорации, отчасти больше интересующиеся воплощением задуманных реформистских перемен и перестройкой в головах, нежели физическим ремонтом. Эволюционному развитию воспрепятствовала параллельная передача бывших приватизированных муниципальных МКД в частную собственность и реорганизация бывших ЖЭУ в коммерческие управляющие компании. Некоторыми управляющими компаниями широко практиковался рейдерский захват многоквартирных домов, подкуп пьющих собственников жилья, расклеивание порочащих листовок, да и просто имеющееся лобби в органах власти. Словом, задержавшийся капитализм в ЖКХ развивался по своим законам.

Новое поветрие

Можно десятками, если не сотнями перечислять названия искусственно, не без помощи административных структур разваленных ростовских товариществ, фамилии несостоявшихся председателей. Одним из них в те «лихие» времена передела многоквартирных домов чуть не стало ТСЖ «Станица». В течение нескольких месяцев после его создания реорганизованная из бывшего МУПа местная управляющая компания продолжала разносить по «отобранному» дому свои счет-квитанции. В результате часть собственников ошибочно перечисляли платежи в подчиненный городским властям МУП «ЕИРЦ ЖКХ г. Ростова-на-Дону», сюда же шли компенсации на оплату ЖКУ льготниками.

В конце концов у «Станицы» образовалась задолженность в размере 3 млн рублей перед еще одним муниципальным подразделением — МУП «Теплокоммунэнерго». Товарищество пребывает в судебных тяжбах по сей день, крайний так и не найден. Чиновничий абсурдистан парадоксален: вместо сверки и взаимозачетов с ростовским ЕИРЦ городской жилкомхоз хочет обязать «Станицу» оплатить тепло и ГВС повторно.

Чтобы изыскать псевдодолги, образовавшиеся по вине самих же представителей муниципалитета, надо думать, мотивировать свою правоту остается лишь заявлением, что даже если тебя обокрали, не платить — не повод. При этом одновременно «Станица» должна подать в суд на десятки собственных жильцов — членов товарищества. Подобный конвейер тяжб неизбежно повлечет большие финансовые траты, а их следует согласовывать на общем собрании ТСЖ — с будущими потенциальными ответчиками… А тем временем параллельно с этими событиями городскими верхами вновь дан товариществам зеленый свет. Очередное поветрие началось минувшей весной после переизбрания мэра Ростова.

Дежавю в ростовском ЖКХ

— Динамика роста товариществ в последние годы у нас отсутствует, — констатировал Михаил Чернышев. — Для выполнения условий Фонда ЖКХ к 31 декабря 2010 года в ТСЖ должны вступить более 900 многоквартирных домов нашего города. В противном случае нас обяжут возвращать выделенные на капремонт деньги. А за прошедшие три года мы уже освоили более 2 миллиардов рублей госкорпорации.

На момент заявления ростовского главы ЖКХ в городе были организованы товарищества лишь в 1279 многоквартирных домах, включая советские ЖСК и новостройки. С наступлением кризиса строительство многоэтажек существенно сбавило темпы, энтузиазм собственников «вторички» убит рейдерами жилкомхоза, а лимиты в закромах госкорпорации практически выбраны.

Но все эти негативные факторы, похоже, отнюдь не повод для городских властей опускать руки. Одной из жертв очковтирательства стало здание напротив ростовской мэрии по пр. Семашко, 44. Минувшей зимой примыкающий к нему дом (пр. Семашко, 46) сгорел, наделав немало шума. А с наступлением теплых месяцев хозяев соседнего строения ждал неменьший шок — нежданно организованное товарищество. Оригинальность сюжета в том, что ТСЖ создано в «коммуналке», построенной 126 лет назад. По рассказам живущих здесь пенсионеров, инвалидов и малоимущих, еще в 1962 году износ строения превышал 50%. Судя по деформированным дверным проемам и облезшим обоям, в одной из секций здания движется несущая стена, по словам местных жильцов, объект приходит в аварийное состояние. В мечтах большинства одно — переселиться в полноценный, благоустроенный дом, а не жить в трущобах.

Вспоминая новейшую историю ростовского ЖКХ, можно диагностировать дежавю: когда-то похожее уже было в городе. Несколько лет назад еще не зараженные рейдерским азартом власти и муниципальные ЖЭУ активно агитировали вступать в товарищества. Вот только в те времена за счет бюджета оплачивался капитальный ремонт, да и ТСЖ штамповались отнюдь не сотнями в месяц.

Впрочем, не было тогда и нынешнего Жилищного кодекса, дающего право выбора трех форм управления многоквартирными домами. Равно как и не существовало письма Генеральной прокуратуры РФ от 12. 04. 2010 г. № 72/1-41Д-2010, где официально признано, что 95% собраний собственников жилья в многоквартирных домах по выбору управляющих компаний сфальсифицировано плюс повсеместно наблюдаются факты создания лже-ТСЖ, в том числе и в целях дальнейших манипуляций деньгами и имуществом собственников.

Тупиковый путь

В свете таких событий возникают два основных интригующих вопроса — насколько строга будет госкорпорация в ходе приема реформы ЖКХ в Ростове и других городах, обнаруживая дутые ТСЖ и их недостачу. И есть все основания предполагать, что в этих вопросах федеральное руководство продолжит гнуть жесткую линию. Еще в 2008 году посетивший Ростовскую область глава Фонда ЖКХ Константин Цицин отказал местным чиновникам изменить 185-й ФЗ, не беря в расчет доли организованных товариществ малоэтажных МКД на несколько семей, где организовывать ТСЖ обычно невозможно и нецелесообразно. Нынешняя позиция главы госкорпорации не изменилась:

— ТСЖ позволит «вытащить» отрасль, годовой оборот которой составляет порядка 2,5 триллиона рублей. Средства должны идти на улучшение качества жизни людей, а не на что-то еще. Самим товариществам следует определять, кому и за что платить. Это наша принципиальная позиция. Никто лучше самих жильцов не знает, каким должен быть их дом, в какой цвет красить стены в подъездах, где разбить газон и какую установить детскую площадку. Поэтому при выделении средств для нас важным является, сколько ТСЖ уже создано. Более того, есть основания предполагать, что в дальнейшем государственные власти обяжут города и регионы РФ продолжать прирост товариществ. Кстати, как отмечала минувшей осенью заместитель министра ЖКХ Ростовской области Нелли Ткачева, муниципальным образованиям, не участвующим в освоении средств фонда, все равно предстоит создавать товарищества, правда, в каждом десятом доме. Столь категоричную позицию федерального руководства можно объяснить тем, что в условиях рыночной экономики исторически эволюционным путем сформировались лишь два основных типа частных многоквартирных домов. Старейший из них и остающийся самым эффективным — принадлежащий одному оператору недвижимости (управляющей компании) доходный дом, предназначенный для сдачи в аренду. В России такого жилья не существует. Более поздний и менее эффективный коллективный вариант МКД — кондоминиум (единый комплекс неделимого общего имущества МКД плюс земельный участок) и представляющий некий аналог товарищества и домового комитета. При этом за ним остается право выбирать дальнейшие варианты распоряжения имуществом, будь то привлечение управляющей компании, управление силами собственников или создание мини-предприятия. Похожие нравы Москва пытается внедрить и в жилкомхозе России, ставшем на рыночные рельсы.

Интересно, что в прошлые годы некоторыми теоретиками реформы проводились даже математические исследования эффективности управления различными типами МКД. Московский институт проблем управления РАН получил лишь два позитивных результата. Что же касается распространенного в Ростове и других городах приватизированного советского МКД, чье общедолевое имущество захвачено управляющей компанией и другими сторонними лицами, эффективность управления им оказалась ниже, чем у «антирыночного» социального жилья, дотируемого из бюджета. Иными словами, приход в чужой многоквартирный дом сторонней управляющей компании без наличия ТСЖ — тупиковый путь, ибо такого варианта не существует в природе.

— Я не разделяю существующего скепсиса по отношению к управляющим компаниям, каждая из них укрупнялась в ходе своего развития, — отметил заместитель директора Департамента ЖКХ и энергетики г. Ростова-на-Дону Олег Заруба. — Другое дело, многие из них возникли на «прокручиваемых» деньгах. При этом пропорциональный рост ТСЖ отсутствовал, и сейчас законодатели стимулируют их увеличение силовыми методами. В Ростове поставлена задача — создать две тысячи товариществ. Вот только не слишком ли поздно наступает прозрение?

Комментарии экспертов:

Жительница дома по ул. Семашко, 44 (ТСЖ «Белый аист»), Лидия Петрова: «От нас отказался руководитель управляющей компании»

— Нас загнали в ТСЖ силой, ростовские власти на правах собственника проголосовали за создание товарищества обилием заброшенных муниципальных помещений на нижних этажах, а также неприватизированными квартирами. Навязали председателя. Мы ходили в районную администрацию, где нам заявили, что будут поддерживать незаконно созданное товарищество обеими руками.

— Точно незаконно? Какова площадь муниципальных помещений и все ли собственники-жильцы были против?

— Не знаю. Когда я запросила у ТСЖ технический паспорт на многоквартирный дом, зная мое оппозиционное отношение, мне велели сначала официально привести соответствующие статьи законов, согласно которым нам должны предоставлять какую бы то ни было информацию. Никто ничего так и не выдал. Но собрание, на котором организовали товарищество, было организовано с нарушениями законодательства. Например, нас официально не уведомили в оговариваемый срок о дате его проведения.

— А почему вы против товарищества?

— Наш дом старый, предаварийный, много пенсионеров и малоимущих с иждивенческим отношением к жилью. Вступив в ТСЖ, мы окажемся вынужденными содержать его по хозрасчетному принципу. Более того, я узнала, что согласно нынешним законам, даже если дом в ТСЖ рухнет, жильцы будут обязаны оплатить его утилизацию.

—Аналогичные обязанности закон предусматривает для всех собственников жилья, независимо от выбранной формы управления. При этом члены товариществ получают субсидии и льготы, как и в других многоквартирных домах. Стоимость работ по содержанию жилья также устанавливается на общем собрании.

— Но, учитывая ангажированность нашего ТСЖ, у нас есть веские основания опасаться, что чиновники хотят нами манипулировать путем создания фиктивного товарищества.

— А кто ранее управлял домом — УК? Вы ее избирали?

— Нет, никакого собрания ни разу не проводилось. Когда-то было ЖЭУ при администрации, потом оно акционировалось, став управляющей компанией. А когда чиновники навязали нам ТСЖ, руководитель фирмы в ответ на телефонный звонок от нас отказался. Надо думать, получил команду сверху.

— Иными словами, на протяжении многих лет власти и без того вами «манипулируют»: сначала с помощью УК, а теперь им просто стало выгодно организовать ТСЖ. Предположим, товарищество ликвидировали, что будете делать дальше?

— Не знаю, нужно найти управляющую компанию, хорошо бы прежнюю (которая сама же отказалась от здания. — Прим. автора). При ней хоть какой-то порядок был. А сейчас идут разговоры об одних поборах, а дом трещит по швам. Поэтому мы намерены оспаривать законность ТСЖ в суде, хотя, говорят, начинать с мэрией тяжбу малоперспективно. И дорого все это.

— Можно проще решить проблему, причем бесплатно. Для этого вам, оппозиционерам, следует дружно вступить в созданное ТСЖ, став его членами. Не принимать вас в него как собственников МКД не имеют права. И если за вами площадей больше, инициировав внеочередное собрание, вы, как его члены, сможете и товарищество ликвидировать, и председателя переизбрать. Нет желания?

— Не думали. Но все ли согласятся в него вступить? Ведь мы очень разобщенные, чем и воспользовались чиновники.

Председатель ростовского ТСЖ «Станица» Галина Панкратьева: «Власть не хочет терять контроль над управлением многоквартирными домами»

— Наш дом — лакомый кусочек для рейдерского захвата: добротное техническое состояние, несмотря на отсутствие капремонта, большой подвал, который можно сдавать в аренду, обширная придомовая территория. Когда в здании создается ТСЖ, медленно, день за днем начинает наводиться порядок, осуществляется контроль над жилищно-коммунальными платежами. Например, длительное время в нашем доме находится сторонняя организация, которая требует во всех инстанциях подключения к нашим коммуникациям (ранее не оплачивала коммунальные платежи, находилась на нашем иждивении). Обижаются на нас, а мы ведь не благотворительный фонд, у нас все на учете. Другое дело, если жилье обслуживает «ручная» УК, не имеющая ни одного квадратного сантиметра в своей собственности. Власть не хочет терять контроль над управлением многоквартирными домами. Этим и объясняются административные препоны, ранее чинимые нам и другим товариществам, пребывающим в процессе становления.

—И в чем они заключались?

— Например, после организации ТСЖ нам никто так и не отдал технические документы на многоквартирный дом, несмотря на многочисленные запросы.

—Как вы вышли из ситуации?

— Заказали изготовление новых документов. Кроме того, за период работы ТСЖ на меня несколько раз фабриковали административные дела о якобы имеющихся нарушениях в работе. Все пришлось оспаривать. Очень помогла прокуратура Октябрьского района. Но последнее сфабрикованное дело сейчас такое: Региональная служба по тарифам «нарисовала» протокол о якобы неправильном начислении авансовых платежей за отопление. Абсурд! Никто в мире не проверяет авансовые платежи, кроме ростовской РСТ. Целью РСТ являлась дисквалификация председателя ТСЖ. Это тоже абсурд. Мировой судья отказал РСТ, но тяжелая артиллерия в лице областных судей и прокуратуры, перепутав ТСЖ с крупным предприятием, авансовые платежи с государственными тарифами, обрушилась снова на простого человека. Я рассказала об этом в Минрегионе РФ, было направлено письмо в Генпрокуратуру с просьбой устранить нарушение закона, но письмо попало в областную прокуратуру и было проигнорировано. Я поняла, что ТСЖ у нас не поддерживают, хотя все и жалуются на работу управляющих компаний. А от муниципалитета никакой поддержки мы не видели, хотя сейчас надо отметить, что хотя бы перестали мешать, и то спасибо. Но своим муниципальным жилым фондом местные власти совсем не занимаются. В нашем доме есть квартира с зарегистрированным муниципальным правом собственности, где живут какие-то люди, за квартиру не платят несколько лет. Все обращения в администрацию остались без ответа.

—А средства госкорпорации привлечь не пытались?

— Три раза подавали заявки, но в ответ полное молчание. А потом постоянные хождения с просьбами надоели. Мы поняли, что деньги нам никогда не дадут. У нас только берут: в 2006 году МУП «ЕИРЦ» собрало в нашем ТСЖ несколько миллионов рублей, до сих пор не вернули, а арбитражные судьи обязали жильцов дома заплатить повторно. Это явно заказные решения, выходящие за пределы здравого смысла — никто из жильцов второй раз не заплатит, а долги повесили на ТСЖ. Это остаточное сопротивление старой системы ЖКУ, привыкшей только брать, но ничего не давать взамен. Я слышала, что бюджетных денег на капремонт потратили много, но нареканий на качество работ еще больше. Все потому, что шло простое освоение денежных средств, работники УК не живут в домах, которые ремонтируют. А мы здесь живем. Поэтому наш дом без бюджетных средств добротно ремонтируется. Квартплата у нас, как у всех, но в доме полный порядок с коммуникациями, аварийных ситуаций практически нет, что неоднократно отмечали многочисленные проверяющие инстанции.