Для повышения профессионализма в управлении многоквартирными домами на современном этапе важно использовать два фактора: особенность формирования муниципального жилищного фонда и безработицу. Органы местного самоуправления несут ответственность за благополучие населения муниципального образования. И это не позволяет им устраниться от управления всем жилищным фондом. А муниципальный жилищный фонд, собственником которого выступают органы местного самоуправления, рассеян в массе многоквартирных домов в виде неприватизированных квартир. Поэтому органы местного самоуправления — уже как собственники помещений в этих домах — не могут устраняться от управления этими многоквартирными домами.
Безработица представляет большие возможности по переподготовке безработных инженеров, экономистов, социологов и психологов в тех самых профессиональных управленцев жилищным фондом, которых так не хватает в России.
Донской государственный технический университет получил лицензию, необходимую для подготовки профессиональных управляющих домами, и организовал эту подготовку в рамках дополнительного образования. Остается решить вопрос внедрения этих профессионалов в формирующийся механизм управления многоквартирными домами. Проект, разработанный Региональным центром информационной поддержки управления многоквартирными домами ДГТУ, предусматривает несколько вариантов такого внедрения:
1. Квалифицированный управленец (физическое лицо)
— председатель правления ТСЖ — как уполномоченный собственника — юридического лица по договору поручения.
Жилищный кодекс не устанавливает отличия прав и обязанностей собственников жилья — физических и юридических лиц. Поэтому любое юридическое лицо — собственник квартир в многоквартирном доме — имеет право войти в состав ТСЖ, уполномочив на реализацию своих прав собственника жилья любое физическое лицо. Администрация муниципального образования, выступающая в роли собственника муниципального жилищного фонда, рассеянного в большинстве многоквартирных домов в виде неприватизированных квартир, может вступить в ТСЖ и передать свои права собственника жилья — члена ТСЖ любому физическому лицу, заключив с ним договор поручения в соответствии с главой 49 Гражданского кодекса. Преимущества варианта:
• руководителем ТСЖ можно избрать квалифицированного управленца жилищным фондом;
• руководитель несет ответственность не только перед собственниками жилья, но и перед администрацией муниципального образования, которая может расторгнуть с ним договор поручения в соответствии со статьей 977 Гражданского кодекса, лишив его права на председательство;
• собственники жилья могут не избрать предложенную кандидатуру в правление;
• собственники жилья могут защитить такого руководителя от произвола администрации — поручителя, заключив с ним трудовой договор как с управляющим с любым составом поручаемых ему функций управления многоквартирным домом.
2. Квалифицированный управленец (индивидуальный предприниматель) — председатель правления ТСЖ — уполномоченный собственника — юридического лица (органа местного самоуправления) по договору доверительного управления. Вариант регламентируется Гражданским кодексом. Преимущества варианта:
• руководителем ТСЖ можно избрать квалифицированного управленца жилищным фондом;
• руководитель несет ответственность не только перед собственниками жилья, но и перед администрацией МО, которая может прекратить договор доверительного управления в соответствии со статьей 1024 ГК;
• руководитель, как ИП, несет ответственность за результаты своей деятельности всем своим имуществом в соответствии со статьей 24 ГК;
• собственники жилья вправе не избрать предложенную кандидатуру в правление;
• собственники жилья могут защитить такого руководителя от произвола администрации — поручителя, заключив с ним трудовой договор как с управляющим с широким составом поручаемых ему функций управления многоквартирным домом.
3. Наемный управляющий (квалифицированный управленец — физическое лицо) — по трудовому договору с правлением ТСЖ.
Вариант регламентируется Трудовым кодексом. Преимущество варианта — возможность передачи любого состава функций управления квалифицированному работнику (за исключением части функций, входящих в компетенцию правления ТСЖ).
4. Наемный управляющий (квалифицированный управленец — индивидуальный предприниматель) — по договору подряда с правлением ТСЖ. Вариант регламентируется ГК. Наемным управляющим по договору подряда может выступать только ИП. Преимущества варианта — возможность передачи любого состава функций управления квалифицированному работнику (за исключением части функций, входящих в компетенцию правления ТСЖ) и высокий уровень ответственности ИП перед собственниками жилья, установленный статьями 714, 723 и 754 Гражданского кодекса.
