Как повысить профессиональный уровень управления МКД

Как повысить профессиональный уровень управления МКД

Региональный центр информационной поддержки управления многоквартирными домами ДГТУ разработал механизмы управления для ТСЖ

Многоквартирный дом — сложное инженерное сооружение, которое должно обеспечивать комфортное и безопасное проживание людей. Управление многоквартирным домом требует обширных знаний в различных областях — инженерии, менеджмента, экономики, маркетинга, бухгалтерии, социологии, психологии. В процессе управления многоквартирным домом реализуются около 200 функций управления, процедуры и схемы которых требуют знания свыше 300 нормативных актов и высокого профессионализма. Как может соответствовать таким требованиям председатель правления ТСЖ, выборы которого проводятся собственниками жилья каждые два года по случайным критериям, зачастую не соответствующим требованиям профессионализма? Для управления домом недостаточно быть только «собственником помещения» или просто «хорошим человеком».

Для повышения профессионализма в управлении многоквартирными домами на современном этапе важно использовать два фактора: особенность формирования муниципального жилищного фонда и безработицу. Органы местного самоуправления несут ответственность за благополучие населения муниципального образования. И это не позволяет им устраниться от управления всем жилищным фондом. А муниципальный жилищный фонд, собственником которого выступают органы местного самоуправления, рассеян в массе многоквартирных домов в виде неприватизированных квартир. Поэтому органы местного самоуправления — уже как собственники помещений в этих домах — не могут устраняться от управления этими многоквартирными домами.

Безработица представляет большие возможности по переподготовке безработных инженеров, экономистов, социологов и психологов в тех самых профессиональных управленцев жилищным фондом, которых так не хватает в России.

Донской государственный технический университет получил лицензию, необходимую для подготовки профессиональных управляющих домами, и организовал эту подготовку в рамках дополнительного образования. Остается решить вопрос внедрения этих профессионалов в формирующийся механизм управления многоквартирными домами. Проект, разработанный Региональным центром информационной поддержки управления многоквартирными домами ДГТУ, предусматривает несколько вариантов такого внедрения:

1. Квалифицированный управленец (физическое лицо)

— председатель правления ТСЖ — как уполномоченный собственника — юридического лица по договору поручения.

Жилищный кодекс не устанавливает отличия прав и обязанностей собственников жилья — физических и юридических лиц. Поэтому любое юридическое лицо — собственник квартир в многоквартирном доме — имеет право войти в состав ТСЖ, уполномочив на реализацию своих прав собственника жилья любое физическое лицо. Администрация муниципального образования, выступающая в роли собственника муниципального жилищного фонда, рассеянного в большинстве многоквартирных домов в виде неприватизированных квартир, может вступить в ТСЖ и передать свои права собственника жилья — члена ТСЖ любому физическому лицу, заключив с ним договор поручения в соответствии с главой 49 Гражданского кодекса. Преимущества варианта:

• руководителем ТСЖ можно избрать квалифицированного управленца жилищным фондом;

• руководитель несет ответственность не только перед собственниками жилья, но и перед администрацией муниципального образования, которая может расторгнуть с ним договор поручения в соответствии со статьей 977 Гражданского кодекса, лишив его права на председательство;

• собственники жилья могут не избрать предложенную кандидатуру в правление;

• собственники жилья могут защитить такого руководителя от произвола администрации — поручителя, заключив с ним трудовой договор как с управляющим с любым составом поручаемых ему функций управления многоквартирным домом.

2. Квалифицированный управленец (индивидуальный предприниматель) — председатель правления ТСЖ — уполномоченный собственника — юридического лица (органа местного самоуправления) по договору доверительного управления. Вариант регламентируется Гражданским кодексом. Преимущества варианта:

• руководителем ТСЖ можно избрать квалифицированного управленца жилищным фондом;

• руководитель несет ответственность не только перед собственниками жилья, но и перед администрацией МО, которая может прекратить договор доверительного управления в соответствии со статьей 1024 ГК;

• руководитель, как ИП, несет ответственность за результаты своей деятельности всем своим имуществом в соответствии со статьей 24 ГК;

• собственники жилья вправе не избрать предложенную кандидатуру в правление;

• собственники жилья могут защитить такого руководителя от произвола администрации — поручителя, заключив с ним трудовой договор как с управляющим с широким составом поручаемых ему функций управления многоквартирным домом.

3. Наемный управляющий (квалифицированный управленец — физическое лицо) — по трудовому договору с правлением ТСЖ.

Вариант регламентируется Трудовым кодексом. Преимущество варианта — возможность передачи любого состава функций управления квалифицированному работнику (за исключением части функций, входящих в компетенцию правления ТСЖ).

4. Наемный управляющий (квалифицированный управленец — индивидуальный предприниматель) — по договору подряда с правлением ТСЖ. Вариант регламентируется ГК. Наемным управляющим по договору подряда может выступать только ИП. Преимущества варианта — возможность передачи любого состава функций управления квалифицированному работнику (за исключением части функций, входящих в компетенцию правления ТСЖ) и высокий уровень ответственности ИП перед собственниками жилья, установленный статьями 714, 723 и 754 Гражданского кодекса.

Логотип Вестник Строительство