Немецкий опыт адаптируется в России

Немецкий опыт адаптируется в России

Условия и пути реформирования ЖКХ в Германии и в России очень отличаются, но проблемы у коммунального хозяйства двух стран общие

Условия разные

Прежде чем переносить опыт Германии на российскую почву, стоило выяснить отличия, которые, безусловно, существуют в двух странах в системе реформирования ЖКХ. Я нашел шесть таких отличий и хотел бы обратить на них особое внимание.

Первое различие получилось в результате приватизации: в России в многоэтажках приватизировано 80% квартир, в Германии — всего 47%. Это не значит, что в нашей стране не было курса на приватизацию, просто жильцы чувствуют себя уверенно и комфортно в качестве арендаторов и не ждут подвоха от коммунальщиков.

Второе — собственников в России объединяют в ТСЖ и рекомендуют эту форму управления. В Германии на месте бывших ЖЭУ появились жилищно-муниципальные и жилищностроительные компании, общества с ограниченной ответственностью. Другими словами, многие жильцы не выкупили квартиры, они остались арендаторами, поэтому в многоэтажном доме может быть приватизировано порядка 15% квартир, а собственником, управляющим, единым ответственным лицом считается такая, к примеру, жилищностроительная компания.

Третье — как принимают решение о санации, или о капремонте с проведением энергосберегающих мероприятий. В России, согласно законодательству, решение о санации принимает общее собрание собственников, в Германии, исходя из вышеназванных предпосылок, решение о санации принимает директор жилищно-строительной компании, общества с ограниченной ответственностью. Соответственно, если в доме 100 квартир и 100 голосов, в России надо сначала всех собрать, потом добиться единого решения, а в Германии — голос наблюдательного совета, голос коммерческого директора и голос технического директора жилищно-строительной компании решают вопрос. Таким образом, процесс принятия решения в Германии более простой.

Следующий, четвертый, аспект — финансирование санации. В Германии за обслуживание, устойчивое управление домом ответственность несет юридическое лицо, в эту зону ответственности входит и финансирование санации. За энергоэффективность жилья отвечает не государство, не муниципалитет, а ЖСК. В Германии есть конкретные юридические лица, действующие в известном и понятном правовом поле. В России существуют ТСЖ, которые в силу функций не вписываются в сообщество субъектов малого предпринимательства и имеют весьма невнятные пока полномочия в правовом поле.

Пятый аспект — в Германии санацию финансируют при помощи кредитов. Помощь государства сводится к тому, чтобы оно обеспечивало льготные кредиты с длительным сроком, низкой процентной ставкой (от 3% до 5%, а срок кредитов — до 25 лет) и гарантии. Там, где жильцы приватизировали все квартиры полностью, у нас получается совместное домовладение. Но они не являются юридическим лицом, а выбирают УК, которая управляет домом и принимает все значимые решения. Соответственно, процесс получения кредита и финансирования работ осуществляется так же, как и в первом случае.

Последнее отличие, на которое хотел бы обратить внимание. В своей практике я не помню в Германии ни одного случая необходимости сноса дома из-за технических причин.

Санация, решающая практически все проблемы здания, у нас проводится без отселения жильцов.

Проблемы общие, решение возможно

К началу 90-х годов в Восточной Германии техническое состояние жилфонда потребовало срочного проведения санации. В Европе к этому времени уже остро стояли вопросы энергосбережения и охраны окружающей среды, а сами дома серийной постройки в силу износа не обеспечивали должного комфорта для проживания. Срок их эксплуатации без капремонта составлял порядка 25 лет. Было принято решение о проведении комплексной санации. Российская программа капремонта тоже была принята с теми же целями. Но отличие состоит именно в комплексном подходе.

Успешный путь к комплексной санации требует совместного проектирования работ и по надземной надстройке, и по инженерным системам. В целях оптимизации проекта необходимо учесть все существующие взаимосвязи, например, утепление фасада и мощность отопительной установки.

Сами собственники могут привлечь менеджера по санации жилых домов, он будет осуществлять функции застройщика/заказчика, работать вместе с управляющей организацией и руководителем стройки и контролировать финансовые потоки.

Преимущества проведения комплексной санации очевидны. Для жильцов это повышение комфортности проживания, снижение энергопотребления, а соответственно, и коммунальных платежей. Для промышленности — востребованность, а значит, рост производства стройматериалов. Строители и проектировщики, как правило, это малый и средний бизнес, получают новые заказы, могут создавать новые рабочие места. Муниципалитет заинтересован в повышении налоговых поступлений и сокращении безработицы, а значит, субсидий по безработице. Кроме того, резко сокращается выброс СО2 в окружающую среду, от чего выигрывает все общество. Все перечисленные плюсы оборачиваются огромным плюсом для государства в части бюджетообразования, социальной политики, экологии.

Если говорить непосредственно о сфере ЖКХ, о компаниях, занимающихся управлением жилфондом и его обслуживанием, то для них этот путь означает избавление от массы проблем и стабильное экономическое развитие.

Исследование кафедры городского и строительного хозяйства РГСУ эффективности двухгодичного капитального ремонта многоквартирных домов мегаполиса, выполненного при софинансировании государством 95:5

Среднее значение эффективности выполняемой в городе госпрограммы — 0,596 (коэффициент 1 равен 100% эффективности). Коэффициент эффективности определялся отношением стоимости работ по устранению физического и морального износа здания к его восстановительной стоимости. Потребность в капремонте всех МКД Ростова составляла 38 млрд 991 млн рублей, из них за два года было направлено (с учетом всех бюджетных источников и средств собственников) 2 млрд 267 млн руб.

За два прошедших года из 8937 многоквартирных домов мегаполиса (по данным на 1.01.2008 г.) нуждалось в капитальном ремонте 4185 объектов. Из них отремонтировано 728 многоквартирных домов, не попали в программу — 3457. При этом на ремонтируемых домах практически не проводились мероприятия по повышению энергоэффективности, т.е. ремонт проводился без существенной модернизации конструктивных и инженерных систем зданий.

Характерный перечень работ по комплексной санации панельных домов:

А. Надземная надстройка

1. Утепление чердачного полуэтажа.

2. Замена оконных блоков.

3. Утепление фасада.

4. Утепление перекрытия подвала + замена покрытия крыши, санация балконов, санация подъездов.

Б. Инженерные системы

Частичные работы, в зависимости от технического состояния:

1. Отопительная установка — обязательно термостатизация и счетчики на всех радиаторах; замена радиаторов, двухтрубная система.

2. Электроустановка — замена стояков, усиление электроустановки по квартирам.

3. Санитарные работы — замена стояков ХВ и ГВ, замена плит и объектов по ванным комнатам.

4. Модернизация вентиляционной установки.

Логотип Вестник Строительство