Найти управу на монополистов

Одним из основных трендов 2010 года на рынке ЖКУ может стать усиление противостояния управляющих организаций и сбытовых компаний из-за несбалансированности их отношений.

Катализатором нового витка конфликта стали изменения в законодательстве в сфере ресурсосбережения: управляющие и ресурсоснабжающие организации по-разному трактуют дух и букву законов. Такой вывод можно было сделать из заявлений участников организованного ИД «МедиаЮг» круглого стола «Коммунальный комплекс — на пороге перемен». Операторы отмечают, что более конструктивным взаимодействие может стать после создания в регионе саморегулируемой организации, задачей которой стало бы лоббирование общеотраслевых интересов на областном и федеральном уровнях.

Программа капремонта: промежуточный итог

За несколько дней до мероприятия правление Фонда содействия реформированию ЖКХ одобрило заявку Ростовской области на получение в 2010 году средств для продолжения программы капитального ремонта многоквартирных домов. Объем финансирования программы на текущий год — 3 млрд рублей, еще около 700 млн рублей направят на региональные программы переселения жителей аварийного жилья. В нынешнем году в программе капремонта примет участие 21 муниципальное образование Ростовской области — как крупные города (Ростов-на-Дону, Таганрог, Новочеркасск), так и небольшие муниципальные образования (пос. Каменоломни, пос. Персиановка и т.д.).

Как отметила во время круглого стола начальник отдела жилищного хозяйства управления по обеспечению деятельности ЖКХ администрации РО Марина Положий, не исключено, что в следующем году софинансирование капитального ремонта жилых домов будет проводиться федеральными и региональными властями по схеме, отличающейся от действующей в настоящее время. Причина в том, что к концу года Ростовская область может практически выбрать лимит средств, обозначенный Фондом ЖКХ для региона в 2006 году, когда была запущена программа софинансирования. По словам Марины Положий, сейчас областные власти призывают муниципалитеты «детально продумывать шаги» и максимально эффективно выбирать оставшийся лимит. В прошлом году, как напомнила чиновница, на мероприятия, связанные с капитальным ремонтом домов в Ростовской области, государство направило 2,75 млрд рублей, из них 1,65 млрд составляли средства Фонда ЖКХ, остальные средства были выделены из регионального и муниципальных бюджетов.

Идеологи и создатели Фонда ЖКХ не раз отмечали, что это образование должно было стать одним из локомотивов реформирования проблемной отрасли. Сегодня региональные операторы рынка дают разные оценки тому, насколько эффективно решается эта задача. Генеральный директор «Холдинга управляющих компаний» Владимир Арцыбашев отметил: «Образно говоря, средства фонда — это морковка, подвешенная перед участниками рынка. Можно утверждать, что этот стимул позволил отрасли продвинуться вперед. Приведу в пример город Азов, где наша компания сейчас управляет большинством многоквартирных домов. Несколько лет назад было очевидно, что муниципалитет не хотел видеть на своей территории частные компании. Однако финансирование государством капремонта было возможно только при заданных реформаторами условиях, в том числе заметная часть жилья должна была находиться под управлением частников. Таким образом, власти были вынуждены двигаться вперед». Однако, по мнению господина Арцыбашева, за время действия программы не удалось создать схему оптимального сотрудничества властей и управляющих компаний: «За счет программы капремонта мы пытаемся решить глобальные проблемы отрасли, но в то же время нерационально используем средства на мелкие проблемы. К примеру, нас вынудили включать в сметы работы по замене стояков холодной воды. В подавляющем большинстве домов эту замену давно провели жители за свой счет. Казалось бы, мелочь, но для нас это требование стало настоящей головной болью. Поэтому необходимы постоянные консультации всех участников программы». Некоторые операторы отмечают, что сотрудничество региона с Фондом ЖКХ хотя и способствовало развитию рынка в целом, однако не стало стимулом для развития управляющих компаний. Евгений Калинин, генеральный директор УК «Лидер» сказал: «Муниципальные образования использовали разные подходы к реализации программы. Например, в ряде районов, где работает наша компания, было заметно, что предпочтение при финансировании капремонта отдавалось ТСЖ. Не могу сказать, что это нас расстраивало. Программа капремонта не принесла счастья управляющим компаниям: они не стали лучше работать, их не стало больше, не появилось новых лидеров рынка. И по-прежнему никто не хочет инвестировать в управляющие компании. То есть задачу формирования рынка УК средства фонда пока не выполнили».

Конфликт интересов

Впрочем, судя по высказываниям участников круглого стола, для многих операторов рынка услуг ЖКХ программа капремонта отойдет на второй план после того, как наберет силу новый тренд, заданный вступившими в силу и готовящимися законами об энергоэффективности. Операторы считают одним из основных препятствий для повышения качества услуг для населения нарастающее противостояние между управляющими организациями и энергоснабжающими компаниями. И, похоже, новейшие федеральные законодательные инициативы только усилят этот конфликт. «Качество услуг, которые предоставляют населению ТСЖ в большинстве товариществ, постоянно растет. В то же время качество услуг, которые получают ТСЖ от ресурсоснабжающих организаций, ухудшается», — отметила тенденцию председатель правления совета ТСЖ Пролетарского района Ростова Галина Лазарева. Она, к примеру, отметила, что, по ее наблюдениям, уровень потерь электроэнергии, возникающих из-за изношенности подходящих к домам инфраструктуры, может на порядок превышать потери в самих домах: «Мы делаем все возможное на данном этапе, в частности устанавливаем современные счетчики и энергосберегающее освещение. Новейшее законодательство предполагает, что в энергосберегающие технологии будут вкладывать средства не только жители домов, но и энергоснабжающие организации. Однако на деле эти организации отказываются от наших предложений о совместном финансировании работ по обновлению инфраструктуры».

Примечательно, что ряд экспертов отмечают, что пока товарищества собственников жилья в большей степени заинтересованы в использовании современных ресурсосберегающих технологий и материалов. Директор ООО «ЦИТ-ЮКОН» Сергей Ипполитов отметил: «Мы направили областным властям письма с результатами внедрения ряда новых теплоизоляционных материалов по сравнению с традиционными технологиями. Получили положительный ответ: «Давайте внедрять» — вопросов к чиновникам не осталось. Разумеется, продвигали материалы на выставках, проводили презентации в дирекциях управляющих компаний. То есть выполнили работу по продвижению и популяризации технологии. Получили отклик только от одной из региональных управляющих компаний. В то время как со стороны ТСЖ активность более заметна: им в большей степени интересен эффект от внедрения, им важно соотношение качества и цены. Можно предположить, что управляющие компании исходят при выборе технологий не только из важных экономических соображений».

«К сожалению, в регионе сложился перекос: муниципалитеты предъявляют к ТСЖ максимально жесткие требования. В то время как управляющим компаниям муниципальные власти и энергоснабжающие организации дают послабления. К примеру, не отключают от ресурсов в случае, если не заключены договоры, — считает Марина Положий. — Происходит это, в частности, из-за того, что управляющие компании работают в тандеме с муниципальными властями. Тем временем муниципальные власти должны озаботиться тем, чтобы все формы управления работали в одинаковых условиях. Движение к реформированию отрасли вынудит управляющие компании сделать те же шаги, что и ТСЖ — сформировать документацию, полностью расплачиваться за поставки ресурсов».

Информация для населения

Еще одной проблемой, которая может лишь обостриться по мере реализации новых «ресурсосберегающих» законодательных инициатив, по мнению участников круглого стола, остается низкая информированность населения о происходящем в отрасли. По мнению Марины Положий, операторы рынка не всегда доводят нужные сведения до жильцов: «Судя по поступающим в областную администрацию обращениям граждан, у них часто нет достаточной информации: они не знают, какова стоимость капитального ремонта их домов, не знают, какие работы должны быть выполнены в ходе ремонта, и не могут получить сметную документацию». У управляющих компаний свой взгляд на то, кто и как должен информировать население о сути реформ ЖКХ. Владимир Арцыбашев («Холдинг управляющих компаний») отметил: «Закон о ресурсосбережении еще более революционен, чем принятый несколько лет назад Жилищный кодекс. Я с опаской жду, когда этот закон начнет реализовываться. Можно ожидать, что вскоре надзорные органы начнут проверять успехи управляющих компаний. Управляющие компании начнут давить на жителей домов. Это станет проблемой, учитывая сегодняшний недостаток уровня освещения реформ. Массовые средства информации не уделяют этому вопросу должного внимания. А власти почему-то не хотят открывать населению глаза, ведь нужно сказать: мы будем модернизировать ЖКХ, но за ваш счет. Власти должны первыми об этом сказать, иначе население останется в убеждении, что новые затраты на ресурсосберегающие технологии — исключительно воля управляющих компаний». Схожее мнение у Леонида Жолобова, доцента технологий строительного производства Ростовского строительного университета. «Большинство жителей, вероятно, считают, что реализация новых законов означает замену ламп накаливания. И не подозревают, что речь идет и о более затратных работах, например, об утеплении стен. То есть население еще не знает, что в законах заложена бомба замедленного действия», — говорит он.

Юристы вскладчину

Возможно, со временем решить проблему информирования населения помогут саморегулируемые организации операторов рынка. Примеры создания таких организаций в России уже есть, донские компании все чаще задумываются о перспективах создания СРО в регионе. По замечаниям участников круглого стола, СРО, в частности, может сделать противостояние управляющих компаний и поставщиков ресурсов более конструктивным. «Саморегулируемые организации — хороший инструмент для отстаивания общеотраслевых интересов. Мы часто говорим о мешающих развитию рынка законах и действиях монополистов. Однако пока это лишь разговоры внутри сообщества, никто всерьез не пытался бороться с этими препятствиями, — считает Евгений Калинин. — В случае образования СРО можно на областном и федеральном уровнях лоббировать интересы операторов. Отмечу, что сейчас коллеги в регионе все более серьезно относятся к идее создания СРО».

По убеждению Владимира Арцыбашева, после объединения в СРО у управляющих организаций появится возможность более эффективно отстаивать права в юридических спорах со сбытовыми компаниями. «У большинства сбытовых компаний есть мощнейшие юридические службы. Так и должно быть. Однако это не способствует такому решению вопросов, чтобы в выигрыше оставалось население. Ведь управляющие компании обладают заметно меньшими ресурсами, они не могут позволить себе команду высокооплачиваемых юристов. За счет СРО эту проблему можно решить», — отмечает он. Впрочем, пока что попытки создания региональной СРО кажутся некоторым экспертам труднореализуемой идеей. По замечанию генерального директора некоммерческого партнерства «Центр энергосбережения и инновационных технологий» Анатолия Ковальчука, отсутствие в жилкомхозе саморегулируемых организаций препятствует и дальнейшему развитию отрасли. Например, для выполнения энергетического обследования многоквартирных домов необходимо быть членом СРО. «Мы пытались организовать в Ростовской области саморегулируемую организацию в ЖКХ, но из 45 предприятий лишь шесть изъявили желание в нее вступить, — рассказал Анатолий Ковальчук. — По нашим расчетам, создание региональной СРО в сфере ЖКХ по приборам учета обойдется примерно в 850 тысяч рублей. Основная часть этих средств уйдет на организацию компенсационного фонда».

Мнение эксперта

Сергей Сиваев, руководитель направления «Городское хозяйство» института «Фонд экономики города»:

— Чем хорошо саморегулирование в ЖКХ? Потенциально для того, чтобы выработать стандарты деятельности, выявить общие проблемы и унифицировать требования. Если есть системные проблемы с ресурсоснабжающими компаниями, одной компании решить это практически невозможно. Если это не одна компания, а ассоциация, которая 30-40-50% реализации забирает, то разговор может идти в отношении большего равенства. Если компания два дома обслуживает, то подписывается, что есть, — и никто из поставщиков никого слушать не будет. Это тенденция нормальная. В отличие от строительных организаций членство в таких ассоциациях не должно быть обязательным. Потому что в конце концов сами собственники должны выбирать управляющую компанию. Это нужно для того, чтобы не закрывать рынок для тех, кто входит в него. Этот рынок не устоявшийся, поэтому запретных мер не должно быть.

Вольдемар Михайлов: «Создание энергетического паспорта для многоквартирных домов — обязательное условие программы капремонта 2010 года»

Закон «Об энергосбережении» предполагает, что в регионе должны быть созданы СРО в области энергетических обследований многоквартирных домов. Это положение закона «Вестник» попросил прокомментировать Вольдемара Михайлова, президента АНО «Областная ассоциация ТСЖ Ростовской области»:

— Федеральный закон от 23.11.2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» установил требование о необходимости разработки энергетического паспорта на многоквартирные дома.

В документе указано, что энергетическое обследование многоквартирных домов должны проводить саморегулируемые организации в области энергетического обследования. Закон установил требования к таким организациям и членам этих организаций, состав документов, которые эти организации обязаны разработать и утвердить, включая стандарты и правила по вопросам, относящимся к деятельности ее членов по проведению энергетического обследования. За деятельностью СРО устанавливается государственный контроль в порядке, установленном законом.

Отмечу, что закон установил требование к собственникам помещений в эксплуатируемых многоквартирных домах обеспечить до 1 января 2012 года оснащение домов приборами учета используемых воды, природного газа, тепловой, электрической энергии, надлежащую эксплуатацию этих приборов учета, их сохранность и своевременную замену. Эти требования не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 1 января 2013 года. Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов в течение всего срока их службы. Паспорт является инструментом государственного регулирования в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Паспорт разрабатывается по результатам энергетического обследования и должен содержать информацию: об оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов; об объеме используемых энергетических ресурсов и о его изменении; о показателях энергетической эффективности; о потенциале энергосбережения, в том числе об оценке возможной экономии энергетических ресурсов в натуральном выражении; о перечне типовых мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Паспорт, составленный по результатам энергетического обследования многоквартирного дома, подлежит передаче лицом, его составившим, собственникам помещений в многоквартирном доме или лицу, ответственному за содержание многоквартирного дома.

Энергетическое обследование многоквартирного дома проводится в добровольном порядке, за исключением случаев, если в соответствии с законом оно должно быть проведено в обязательном порядке.

Закон установил требование обязательного проведения энергетического обследования многоквартирных домов:

— совокупные затраты которых на потребление природного газа, дизельного и иного топлива, мазута, тепловой энергии, угля, электрической энергии превышают 10 млн рублей за календарный год;

— где проводятся мероприятия в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, финансируемые полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов;

— включенных в программу капитального ремонта финансируемого полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов. В смету капитального ремонта этих домов должны включаться работы по энергосбережению, направленные на уменьшение объема используемых энергетических ресурсов при сохранении соответствующего полезного эффекта от их использования.

Организации, осуществляющие управление такими многоквартирными домами, обязаны организовать и провести первое энергетическое обследование этих домов в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 31 декабря 2012 года, последующие энергетические обследования — не реже чем один раз каждые пять лет.