Хеппи-энд на коммунальном фронте

Спустя год с начала реализации закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» руководство подвело предварительные итоги работы регионов ЮФО по капитальному ремонту жилья. 8,5 млрд. рублей перечислено в южнороссийские муниципалитеты — 60% многоквартирных домов, попавших в программу фонда в ЮФО, еще не отремонтированы. По словам заместителя руководителя фонда Олега Кичикова, в 2009 году регионы ЮФО должны получить на капремонт из фонда 11 млрд. рублей. Однако регионы их получат в том случае, если отчитаются за прошлогодние деньги.

Как сообщил Олег Кичиков в марте на совещании в Ессентуках, за счет средств фонда, выделенных в прошлом году, следовало отремонтировать 4829 домов, но к 16 февраля 2009 года работы начались только в 103 из 120 муниципальных образований. При этом из отремонтированных 2,2 тыс. домов лишь в 1,3 тыс. были подписаны жильцами акты приемки выполненных работ.

К передовикам заместитель главы госкорпорации отнес Ростовскую и Волгоградскую области, сумевшие завершить работы на 99%. Наибольшие же опасения вызывают Северная Осетия– Алания, отремонтировавшая 6,38% объектов, и Краснодарский край — 25,6%. А тем временем на Юг России уже пришел новый ремонтный сезон, настало время осваивать новые миллиарды. Вопреки домыслам, урезать их никто не планирует даже проштрафившимся областям, другое дело, последние сами рискуют на местах не попасть в программу 2009 года.

— По закону мы не можем отказать в финансировании на очередной год даже нерадивому региону, — прояснил обозревателю «Вестника» сложившуюся ситуацию заместитель начальника управления по связям с общественностью Фонда содействия реформированию ЖКХ Григорий Волков. — Но пока область не отчитается за прошлогодние деньги, мы не имеем права перечислять ей новые средства…

Историческая миссия

Таким образом, можно констатировать, что в ряде регионов ЮФО имеющиеся ремонтные предприятия и управляющие компании не справляются со своей исторической миссией в коммунальной истории страны — ударными темпами прекратить разрушение многоквартирных домов. Помимо социальной функции, многие из руководителей государства возлагают надежды, что проводимый капремонт поспособствует выводу из кризиса экономики. По словам заместителя председателя Правительства РФ Дмитрия Козака, субсидии, выделяемые фондом на реализацию программ, позволят сохранить до полутора миллионов рабочих мест.

Впрочем, если в прошлом году революционно расширившийся за счет бюджетных средств рынок капитального ремонта многоквартирных домов переживал дефицит кадров, то в нынешнем на рынке появились профессиональные подрядчики. Как предполагает ряд экспертов, ими выступят строительные предприятия, в силу возникшего кризиса оказавшиеся вынужденными снижать темпы вводимого в эксплуатацию жилья.

— Себестоимость одного такого объекта — около ста миллионов рублей, — говорит заведующий кафедрой экономики и управления в строительстве Ростовского государственного строи-тельного университета Борис Небритов, указывая на одну из растущих в центре столицы ЮФО «свечек» бизнес-класса, где ныне работы идут в вялотекущем ритме. — В прежние времена крупной, солидной компании было достаточно вводить в эксплуатацию по 2–3 таких дома в год, чтобы жить припеваючи. А теперь с таким жильем можно обанкротиться, элитным застройщикам неминуемо придется производить диверсификацию производства, осваивая новые ниши. Думаю, капитальный ремонт может быть одной из таких ниш и для строителей, и для предприятий стройиндустрии, но не панацеей, поскольку этот рынок ограничен.

— Я не уверена, что приход строительных предприятий в сферу капитального ремонта жилья — идеальный вариант, — считает заместитель директора ростовской управляющей компании ЖКХ «Приз» Елена Смехунова. — Конечно, у кого-то это получится, а кто-то столкнется с серьезными трудностями. Ведь ЖКХ — социально ориентированная отрасль, это прежде всего работа с людьми. Строители к ней не привыкли, они показывали своим дольщикам-клиентам виртуальные макеты будущих квартир, за которые те платили деньги. А в нашей сфере, чтобы приняли отремонтированный восьмидесятиквартирный дом, необходимо собрать восемьдесят подписей.

Заповедник социализма

Таким образом, лишь жизнь сумеет показать, насколько успешно удастся строительным предприятиям восполнить кадровый дефицит в смежной отрасли ЖКХ. Хотя версия выглядит интересно и заманчиво. А тем временем «жилищники» в качестве одной из главных причин возникающих срывов называют аморфность собственников.

— Я проводил собрания во многих домах, в ряде случаев от капитального ремонта отказывались сами жильцы, — говорит директор Донской Управляющей компании ЖКХ Сергей Горобец. — Отказывались оплачивать даже 5–10% от сметной стоимости работ. Воспользовавшись предоставленными правами, граждане приватизировали жилье, а собственниками себя так и не ощутили. Или же у них нет денег. Это все равно что подарить «Мерседес» малоимущему, который не может заработать на бензин. Это трагедия.

Впрочем, далеко не во всех срывах капремонта в ЮФО виновны собственники. По итогам прошедшего года на некоторые подрядные организации и УК даже заведены уголовные дела, не говоря уж о численности привлеченных к административной ответственности. Ругающие аморфных домовладельцев «жилищники» зачастую забывают, что капремонт не в меньшей степени нужен им самим, поскольку только по завершении в доме работ у управляющей компании появляется возможность развивать эксплуатацию жилья как бизнес.

В рыночных условиях в принципе бессмысленно управлять каким бы то ни было имуществом, находящимся в плачевном состоянии. Жилищная сфера нашей страны — исключение. Вторая ее отличительная черта — уравниловка, в ходе которой большинство предпринимателей при установлении цены опираются не на сложившуюся конъюнктуру, а на постановления местных властей.

— Рынка обслуживания многоквартирных домов еще не существует, — считает председатель Ассоциации ТСЖ Ростовской области Вольдемар Михайлов. — Управляющие компании и большинство ТСЖ ориентируются на муниципальный тариф. Это профанация, не соответствующая реалиям. Каждый дом индивидуален, стоимость его эксплуатации может быть и выше, и ниже величины, оговариваемой местными властями. А в этой связи интересен тот факт, что сейчас многие управляющие компании, в том числе и с жэушными корнями, мечтают войти в новостройки.

Но возникает вопрос: для каких целей? Не одно десятилетие отечественный жилкомхоз привык работать в состоянии экстрима, большую часть своего времени уделяя лишь устранению возникающих аварий. По словам Вольдемара Михайлова, основная миссия рыночного «жилищника» не в ремонтных, а в профилактических работах, поскольку в нормальном доме ничего не ломается. Профилактика значительно дешевле устранения последствий аварии. Неизвестно, сколько стоит подобная профилактическая работа и кто ее будет выполнять, поскольку таких специалистов крайне мало. Но подобные работы не предусмотрены муниципальным тарифом, следовательно, стоимость такой услуги в принципе нельзя сравнивать с муниципальным техобслуживанием.

— Многим нашим многоквартирным домам 100–150 лет, — комментирует ситуацию Сергей Горобец. — Жилье разбитое, отличающееся высокой затратностью в содержании. По закону я могу на общем собрании собственников поднять вопрос о повышении тарифа с предусмотренных городскими властями 16 муниципальных рублей за квадратный метр до пятидесяти. И подкрепить свои аргументы соответствующей сметой расходов. Но решившегося на подобный шаг директора управляющей компании наши клиенты просто побьют. Остается лишь поддерживать дом на имеющиеся 16 рублей, чтобы он не рухнул.

Лучший клиент — пенсионер

Управляющая организация ЖКХ содержит самый старый и проблемный жилой фонд, львиная доля которого состоит из коммуналок, многие дома построены в позапрошлом веке. А самое молодое жилье, введенное в строй в XXI веке, находится в управлении УК «Приз». Компания специализируется на обслуживании собственников бизнес-класса, зачастую являющихся владельцами «умных домов». Сейчас «Приз» хочет войти в сегмент эконом-класса, чему препятствует проблемное состояние народного жилья.

— Эксплуатировать разбитый объект — все равно что добровольно класть собственную голову на плаху, так как УК могут привлечь и к административной, и к уголовной ответственности, — говорит Елена Смехунова. — Наш стандарт обслуживания предусматривает наличие исправно работающих инженерных систем, целой кровли и фасадов. Другое дело, что фасад может быть облезшим, а двор — неблагоустроенным. Сейчас ведем переговоры с некоторыми товариществами, управляющими проблемными домами. ТСЖ рассчитывают получить бюджетные деньги на капитальный ремонт, по завершении которого уйти к нам. Таким образом, реализуемая властями программа учитывает интересы и собственников, и управляющих компаний, без государственной поддержки ситуация не сдвинется с мертвой точки.

И, наконец, интересно, что и в УК «Приз», и в Управляющей организации ЖКХ, обслуживающих прямо противоположных собственников по своему социальному статусу, в качестве идеальных клиентов, обеспечивающих предприятиям стабильный доход, называют пенсионеров и других непьющих представителей старшего поколения. На богатых в жилищной сфере спрос невысок.

Реализуемая программа комплексного капитального ремонта способствует интенсивному преображению жилищного хозяйства. Благо, что в той же Ростовской области за счет средств фонда и областного бюджета к 2012 году предполагается отремонтировать более 50% нуждающихся домов. Сложно прогнозировать, насколько счастливым будет хеппи-энд на многолетнем коммунальном фронте, насколько здесь изменятся нравы, как среди некоторых аморфных собственников жилья, так и среди управляющих компаний. Безусловно, огромные вливания в жилой фонд принесут и позитивный моральный эффект. Но как показывают результаты 2008 года, в будущее нельзя смотреть исключительно сквозь розовые очки.

— У меня большие сомнения, что после капитального ремонта нам удается перевоспитать всех собственников, — отметила заместитель министра строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Нелли Ткачева. — По завершении работ мы вешали на домах таблички с просьбами беречь общедолевое имущество, сообщающие, что капремонт был выполнен за счет средств фонда. Но через 1–2 месяца на некоторых объектах они оказались сорванными, валявшимися на газонах.

Игорь Цыбренко: «Мы вынуждены дотировать дом премиум-класса»

Директор элитной УК «Приз» рассказал «Вестнику», почему эксплуатация жилья для богатых приносит низкие прибыли.

— Игорь Викторович, профессиональная эксплуатация многоквартирных домов бизнес-класса и элитных категорий в регионах ЮФО остается услугой-новинкой. Технологически ваша деятельность с работой бывшего ЖЭУ сильно разнится?

— Самому старому нашему объекту всего семь лет, дома оснащены автоматизированными инженерными системами с электронным управлением. Причем с каждым годом они становятся все сложнее и сложнее. Для успешной эксплуатации такого оборудования нужны узкоспециализированные сотрудники высокого класса. Для ЖЭУ технически трудно было бы «войти» в такой дом. И дело даже не в том, кому тяжелее жить на свете, просто мы предоставляем иную услугу.

— И насколько это прибыльный бизнес — обслуживать жилье для богатых?

— Эксплуатация жилой недвижимости в силу своей социальной направленности не может быть высокорентабельным бизнесом, хорошо, если удастся выйти на 5–7%. Но и для этого необходимо иметь определенные объемы; обслуживая до 100 тыс. метров жилья, получишь нулевую прибыль. Помимо эксплуатации мы занимаемся и более доходным видом деятельности — управлением недвижимостью. Я имею в виду сдачу в аренду подвальных помещений, размещение рекламы на стенах зданий и т. д. Однако в жилье бизнес-класса сделать это затруднительно, так как в подвалах — автостоянки, к тому же в каждом нашем доме организованы ТСЖ, которые и распоряжаются общедолевым имуществом.

— А стоимость вашей услуги высока?

— В наших домах действуют индивидуальные тарифы, которые на 25–40% ниже муниципальных. На этом настаивают собственники, считая, что на новых домах затраты на техническое обслуживание минимальны, но забывая о том, что целью содержания дома является безаварийное функционирование всех инженерных систем, что невозможно сделать без проведения комплекса профилактических работ, изначально не заложенных в тариф. В результате получается, что мы вынуждены продавать услугу бизнес-класса по более низкой цене, нежели устанавливают городские власти на эксплуатацию социального жилья. В нынешних условиях наши предложения по эксплуатации жилья бизнес-класса имеют широчайший спектр услуг, но они и дороже, чем муниципальный тариф, и понимания у обеспеченных собственников не находят.

— А тем временем ваши коллеги, обслуживающие жилье эконом-класса, сетуют, что с приходом рыночной экономики граждане приватизировали жилье, но не хотят его содержать, или просто не могут?

— Собственник, сумевший купить квартиру в наших домах, прекрасно знает свои права, требует к себе совершенно иного отношения, и общаться с ним весьма непросто. Он может позвонить мне в любое время суток, чтобы обсудить возникшие вопросы, в том числе и лежащие за пределами заключенного договора. На мой взгляд, эксплуатировать дома эконом-класса технически и психологически проще, и мы хотим войти в этот сектор отрасли. Другое дело, что народное жилье тоже должно находиться в удовлетворительном состоянии, чтобы им можно было цивилизованно управлять.

— А вы пытались этим заниматься?

— Одна из наших новостроек специально возведена застройщиком для отселения собственников из ветхого жилья, сносимого в ходе реконструкции центра города. Большинство домовладельцев — пенсионеры и малоимущие. И с их стороны отношение к нам совершенно иное. Если они относятся к нам с уважением, то некоторые обеспеченные собственники относятся к работнику жилищной сферы как к прислуге. Я уж не говорю, что этот дом является самым аккуратным плательщиком за коммунальные услуги.

— Богатые тоже задерживают оплату «коммуналки»?

— Причем весьма часто, в отличие от оплачивающих «день в день» пенсионеров. Сейчас мы вынуждены дотировать эксплуатируемый дом премиум-класса, расположенный на самой престижной улице города. Когда же начинаешь беседовать с обеспеченным задолжником, от него зачастую исходят оригинальные объяснения. Например, вместо традиционного «Нет денег», он может сказать: «Не платил за ЖКХ, так как на несколько месяцев выезжал за границу».