Очередь за капремонтом

Очередь за капремонтом

По оценкам экспертов, следует писать продолжение закона о Фонде ЖКХ, иначе все вернется на круги своя

Первые десять лет жилищной реформы прожиты впустую. Лишь полтора года назад в сфере обслуживания многоквартирных домов грянули перемены. Такие тезисы были провозглашены на состоявшемся в Ростове выездном заседании Экспертного совета Госдумы, посвященном ходу реформирования системы ЖКХ и выполнению ФЗ №185.

Потерянное десятилетие

Постсоветский опыт реформирования ЖКХ уникален. Пытаясь в 90-х годах сэкономить на содержании ветшающего жилья и раздарив его гражданам, государство создало беспрецедентный в мире многоквартирный фонд, принадлежащий миллионам частников. За рубежом большая его часть относится к доходным и социальным домам, имеющим одного хозяина. Мы же получили обилие объектов «колхозного» типа, принадлежащих десяткам и сотням собственников, что выглядит несколько противоестественно. Как показывает отечественный опыт, после миллиардного бюджетного инвестирования у собственников начинает меняться отношение к приватизированной недвижимости.

— Мы долгие годы просто уставали от словосочетания «реформа ЖКХ», много говорили, но все стояло, — прокомментировал ситуацию директор обслуживающего многоквартирные дома в донских городах холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев. — Когда федеральные деньги только пошли, мне было проще «выбивать» финансирование у государства, нежели уговаривать жильцов внести требуемую законодательством символическую долю. А сейчас у нас очередь на капремонт.

Вторым приятным фактором нынешнего года обещает стать резкое повышение качества выполняемых работ: из-за сокращения производственных объемов ряд профессиональных предприятий оказались вынужденными ремонтировать многоквартирные дома.

— По итогам прошлого года только жилищная инспекция выписала более 400 предписаний на ремонтируемых объектах, — сообщил министр строительства и жилищного хозяйства РО Александр Кобзарь. — Работы выполнялись малоизвестными фирмами. А сейчас мы ведем переговоры с крупными подрядными предприятиями, которые способны привлечь собственные оборотные средства и осваивать их, пока не поступит предусмотренное финансирование.

«У регионов ЮФО есть еще одно преимущество, позволяющее ускорить ход реформы», — считает член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Государственной Думы Дмитрий Бородин. — Главным стимулом жилищной реформы является приватизация. Чем южнее регион, тем выше ее уровень, а чем севернее — тем ниже. Психологически северянам значительно сложнее ощутить себя собственниками, мысленно отделиться от крупного предприятия, которое когда-то эксплуатировало котельную, отапливающую весь город».

Жилищники возлагают большие надежды на успешное перевоспитание своих клиентов. Хотя основная часть многоквартирных домов с наиболее сознательными собственниками отвергла их услуги. Не найдя в нынешней жилищной сфере потенциала для удовлетворения своих потребностей, они обратились к дедовскому методу эксплуатации недвижимости.

Древнейшая форма

Большинство многоквартирных домов выбрали древнейшую форму эксплуатации — непосредственное управление, при котором по идее все должно делаться руками собственника, а не наемных работников. Таким методом эксплуатировалась еще доисторическая пещера, благодаря непосредственному управлению здесь круглосуточно горел жарящий убитых на охоте животных очаг, а стены украшались наскальными граффити. Но, как известно, при эксплуатации пещер жилищно-коммунальной отрасли еще не существовало, не было ни ЖЭУ, ни ТСЖ, ни управляющих компаний.

А в этой связи не стоит удивляться, что фонд не намерен поддерживать такие дома, ведь форма во многом противоречит самому существованию коммунхоза, который за счет бюджетных средств планируется не отменять, а реформировать. Энтузиастов среди потребителей ЖКУ у нас предостаточно, хотя отрасль зачастую со многими не может договориться. Даже среди собственников многоэтажек оказалось немало желающих жить по принципу «сделай сам».

Большую популярность путь «назад в будущее» получил в Астрахани. Такую форму здесь выбрали собственники тысячи многоквартирных объектов. В ответ представители районной власти стали требовать от них заняться придомовой уборкой и обрезкой деревьев. Как отмечал заместитель мэра Астрахани по вопросам ЖКХ Виктор Яковлев,

при таком варианте возникают проблемы. Например, физлица начинают эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами. Кроме того, при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями никто не отвечает за состояние внутри-домовых сетей. А на органы местного самоуправления возложен контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда…

Весной прошлого года численность многоквартирных домов Ставропольского края, избравших непосредственное управление, четырехкратно превышала количество домов, выбравших управляющие компании, и более чем десятикратно — дома ТСЖ. Жители 172 многоэтажек Георгиевска, находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной теплосетью. В результате минувшей зимой плата за потребляемый ресурс никем не контролировалась, кредиторская задолженность выросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда. Причем, по оценкам руководителя краевого комитета по ЖКХ Александра Скорнякова, отопительные системы Георгиевска успешно подготовились к зимнему сезону.

В поселке Рассвет Ростовской области на такой вариант пошел весь многоквартирный жилой фонд — 32 дома. Их собственники учредили подрядное предприятие «Жилремонт», которое в настоящее время их же и обслуживает на основании непосредственно заключенных договоров. В результате местный рынок покинуло другое подрядное предприятие, ранее планирующее в перспективе реорганизоваться в управляющую компанию.

— Мы не хотим организовывать ни ТСЖ, ни управляющую компанию, поскольку «приобретем» долги, сделанные ранее обслуживающим нас жилищным предприятием, — говорит директор «Жилремонта» Сергей Голец. — Это наш выбор, который допускается Жилищным кодексом. С мая прошлого года мы за счет своих средств составили проектную документацию на капремонт первых пяти многоквартирных домов. А фонд не желает финансировать работы.

Изначально авторы Жилищного кодекса рассчитывали, что древнейший вариант управления жильем станет все же более прогрессивной формой, если его модернизовать. Как отмечал полтора года назад в интервью «Вестнику» один из разработчиков закона Сергей Филимонов, плюсы непосредственного управления — в отсутствии посредника между потребителем и поставщиком коммунальной услуги. Никто не должен заставлять жильцов своими руками чинить внутридомовые сети или лифты — они могут заключить договор с подрядчиком. Но при этом, по прогнозам Сергея Филимонова, с началом реализации 185-го ФЗ в ущерб непосредственному управлению начнут развивать ТСЖ, что и свершилось.

Промахи законодателей

— Непосредственное управление может быть эффективной формой в 2-4-квар-тирных домах. Если же такой вариант используется многоэтажкой, объект либо хронически разрушается, либо это профанация, — отметил член президиума Экспертного совета по ЖКХ Государственной Думы, руководитель секции «Управление многоквартирными домами» Игорь Шемякин. — Жилищный кодекс полезен, но закон делали при помощи топора и зубила, его надо дорабатывать.

Действительно, принятый закон предусматривал лишь три формы управления многоквартирными домами. Теперь их уже пять. Помимо непосредственного в многоквартирном доме может быть прямое управление (объект управляется ТСЖ, а обслуживается созданным при нем мини-предприятием), кроме того, управляющее объектом ТСЖ может нанять для обслуживания управляющую компанию. Четвертый вариант — УК выбирают сами жильцы без создания товарищества. И, наконец, не стоит забывать о конкурсном управлении в неопределившихся домах, а также социальном жилье.

Разумеется, последняя форма является наиболее регрессивной. Но пока что во многих случаях на нее сильно смахивает и предпоследний вариант, когда УК выбирают сами собственники. Границы здесь зачастую сильно размыты, особенно если владельцам навязали УК, реорганизованную из местного МУПа. В качестве наиболее яркого примера можно привести крупнейшие управляющие компании Юга — ООО «ЖЭК» и ООО «ГУК Краснодар», обслуживающие большую часть площадей многоквартирных домов волгоградской и кубанской столиц.

Как показала проведенная минувшей осенью прокурорская проверка, в ходе конкурсов по выбору организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами Краснодара в 2007-2008 гг., были допущены многочисленные нарушения норм Жилищного кодекса РФ и других законов. Единственным претендентом выступила компания «Краснодар», подавшая девять заявок на участие в конкурсе. Ни одна из них не содержала предложений по общей стоимости объема работ и услуг по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме. В ходе эксплуатации домов компания также не исполняла свои обязательства, не заключив с собственниками договоры управления.

Что же касается института ТСЖ, то в большинстве своем на местах требуемые фондом показатели по численности товариществ пытаются «держать» за счет вводимых в эксплуатацию новостроек, а также старых советских ЖСК. Но в таких домах обычно проживают и без того сознательные собственники, не нуждающиеся в перевоспитании. Предпринимаемый в ходе реализации Жилищного кодекса некоторыми управляющими компаниями рейдерский захват многоквартирных домов, обслуживаемых молодыми товариществами, и создание бюрократических препонов на пути их организации способствовали дополнительной популяризации непосредственного управления.

Угроза регресса

Правда, по словам заместителя министра строительства и жилищного хозяйства РО Нелли Ткачевой, сейчас рейтинг этой формы стал падать. Так, ряд многоквартирных домов Волгодонска, где непосредственное управление пользовалось большой популярностью, отказывается от такого варианта, поскольку фонд не выделяет средства на капитальный ремонт. Получается, государство также навязывает определенные формы управления жильем. Но насколько такая политика будет успешной? Ведь по завершении работ на объекте можно расторгнуть договор с УК или начать ликвидировать товарищество. В свою очередь чиновники на местах «для галочки» могут инициировать добровольно-принудительный процесс создания ТСЖ.

— Я сторонник укрупнения товариществ, каждому из них удобнее было бы управлять сразу несколькими домами, — заявил Игорь Шемякин. — Но когда власти создают одно ТСЖ на весь город, как стали поступать в Поволжье, это — преступление.

Таковы краткие итоги развивающейся в жилищной сфере реформы, которая, разумеется, не обходится и без показушных «преобразований». Сегодня этот факт признают и в Москве, и в регионах. По оценкам экспертов, если сейчас свернуть финансирование, отрасль начнет регрессировать. За прошедшие полтора года в госкорпорацию за деньгами не обращались считанные единицы субъектов, и средств может не хватить даже на оставшиеся 2,5 года. А на перевоспитание взрослых людей нужен более долгий отрезок времени — чтобы и собственники, и управляющие компании оценили преимущества ТСЖ.

Но пока в регионах опасаются, что в свете кризиса фонд урежет финансирование капремонта, федеральные реформаторы поднимают вопрос о необходимости принятия логического продолжения 185-го закона, в котором, правда, должны быть несколько изменены долевые пропорции между финансированием работ со стороны собственника и государства.

И, похоже, есть вероятность, что процесс продолжится, поскольку в нынешней социально-экономической ситуации на жилкомхоз можно сделать ряд стратегических ставок. Не говоря уж о вложенных в капремонт и одновременно перевоспитание граждан миллиардах, в силу своих технико-экономических особенностей жилищная сфера имеет весьма мощный иммунитет к кризису, будучи слабо привязанной к макроэкономике, а следовательно, потенциально способной эффективно тянуть вверх проблемные отрасли. Кроме того, отремонтированный дом, чистый подъезд могут стать отдушиной и источником получения позитивных эмоций для гражданина в нынешних условиях падения жизненного уровня. А об этом в Москве не могут не задумываться.

Мнение эксперта

Игорь Шемякин: «Создание ТСЖ и развитие рынка ЖКУ — на этом держится реформа»

«Вестник» выяснил у члена президиума Экспертного совета по ЖКХ Госдумы, какой видят федеральные власти будущую жилищную сферу.

— Игорь Михайлович, реформа подразумевает не только выведение отрасли на определенные экономические показатели, но и перестройку в головах. Почему фонд не поддерживает инициативных собственников, выбирающих непосредственное управление?

— Реформа держится на двух столпах: создании ТСЖ и развитии рынка ЖКУ. И больше государству ничего не нужно. Такова его воля, такими оно представляет себе будущие взаимоотношения в жилищной сфере. А государственная помощь предназначена для того, чтобы направить жильца нужным путем. Поэтому мы не запрещаем непосредственное управление, но и не поощряем его.

Когда-то жилье было государственным, ЖЭУ навязывало подчинительные отношения жильцу. Теперь ситуация изменится с точностью до наоборот. Со временем собственник станет командовать, а ЖКХ — подчиняться. Страна хочет видеть максимально сплоченных граждан. А для этого в доме необходимо наличие юридического лица, которое сможет с максимальной эффективностью защищать их интересы и перед ресурсоснабжающими организациями, и перед управляющими компаниями.

— Получается, в идеале ТСЖ следовало бы создать в каждом доме?

— У нас есть возможность выбирать управляющую компанию без наличия товарищества. Но это один из худших вариантов. Собственники должны иметь возможность на равных решать проблемы эксплуатации своего имущества.

— Как лучше поступать после организации ТСЖ: создавать собственное мини-предприятие или привлекать УК?

— Это непринципиально. Если в доме больше 200 квартир, товариществу под силу содержать собственную дирекцию, и в этом случае эксплуатация зачастую обходится дешевле. Если меньше — лучше заключить договор с управляющей компанией. Но платить ей по факту произведенных услуг, а не неизвестно за что. Хотя я думаю, будущее за крупными ТСЖ.

— А тем временем, несмотря на требования фонда, на местах пресекается инициатива по созданию новых товариществ, немалую лепту в это вносят и многие управляющие компании.

— Сегодня между ТСЖ и УК существуют противоречия, поэтому и идет война. Управляющие компании еще не понимают свою выгоду работы с товариществами. Это недальновидность. Взаимоотношения между двумя юридическими лицами всегда имеют ряд преимуществ, которыми рано или поздно частные фирмы захотят воспользоваться.

— Что будет по завершении работы фонда? Действительно ли, как пугают некоторые жилищники, ремонтировать дом придется исключительно за счет собственных средств?

— Независимо от наличия средств в фонде останутся региональные и федеральные программы, равно как и продолжится отселение из аварийного жилья. Но капремонт за счет бюджетных денег возможен только один раз в истории дома.

— Насколько успешно фонд сумел изменить жилищную сферу за прошедший период?

— Думаю, в одних субъектах наступают перемены, в других — нет. Некоторыми регионами лимиты уже исчерпаны, но что же мы зачастую видим? ТСЖ организовали не 20% домов, а около 10, жилье обслуживает не 80% приватизированных управляющих компаний, а около 50. За полтора года фонд еще не произвел реформу в головах — обратный процесс может произойти в считанные секунды.

Необратимых процессов не наступило, надеюсь, нам удастся убедить регионы и депутатов Госдумы в необходимости продления сроков действия фонда хотя бы еще на четыре года.

Логотип Вестник Строительство