Высокая конкурентная среда и ужесточение законодательства в отношении управляющих многоквартирными домами организаций диктуют новые правила на этом рынке. Быть добросовестным конкурентом и остаться рентабельным в сегодняшних условиях непросто, но возможно. И в этом можно убедиться на примере УК «ЖЭУ» г. Таганрога.
Все новое — это хорошо забытое старое
Новые подходы в работе с клиентами — единственно возможный путь для развития в нынешней ситуации, уверены в УК «ЖЭУ» г. Таганрога. Там решили не отвергать, а использовать все лучшее, что было наработано в прошлом. Вот уже около месяца ООО УК «ЖЭУ» наблюдает за собственным экспериментом. В одном из густонаселенных микрорайонов города компания сняла небольшое помещение. Там разместились несколько сотрудников, включая сантехника и разнорабочего. С одной стороны, это удобно для жильцов, которые могут обратиться с любой текущей проблемой, не затрачивая на это дополнительное время, а с другой — удобно и управляющей компании, которая кровно заинтересована в том, чтобы все работало исправно. «Хорошо памятные всем домоуправы из нашего прошлого могут и сегодня сослужить добрую службу, — уверена заместитель генерального директора по экономическим вопросам ООО УК «ЖЭУ» Ирина Звягина. — Были домоуправы, которые располагались в непосредственной близости от жильцов. Они фиксировали все заявления и жалобы. Мы решили использовать этот опыт и в нашей работе». Эксперимент уже оправдал все ожидания, признается руководитель. Поэтому компания планирует перенести его и на другие микрорайоны города. «В ближайшие три месяца везде, где расположены наши жилые дома, мы разместим подобных домоуправов. Ведь чем быстрее мы отреагируем на заявление, тем спокойнее и людям, и нам», — говорит руководитель УК.
Капитальный ремонт — несвоевременная вечная драма
ООО УК «ЖЭУ» г. Таганрога занимается капремонтом жилых домов с 2008 года. Только в прошлом году 32 «долгожителя» обновили свое лицо. И желающих участвовать в федеральной программе с каждым годом все больше.
«Сегодня у нас огромное количество заявок и протоколов, но, увы, с прошлого года изменились требования. Одно из обязательных условий теперь — износ многоквартирного дома должен быть не менее 50%. Как показала экспертиза, которую мы проводили с участием городского БТИ, большинство из заявленных многоэтажек этому требованию не соответствуют, — рассказывает главный инженер ООО УК «ЖЭУ» Алла Фракт. — В прошлом году у нас было 200 протоколов на капремонт. А отремонтировали мы только 32 дома. В этом году будет еще меньше. Жители считают, что это наши происки. Но ведь мы не меньше своих клиентов заинтересованы в том, чтобы привести жилой фонд города в надлежащее состояние».
Она сетует, что большинство многоквартирных домов конца 70-х, 80-х, 90-х годов имеют износ в пределах 30-46%, а значит, не подпадают под требование законодательства. С другой стороны, те дома, которые могли бы пройти этот 50-процентный рубеж, не в состоянии выполнить еще одно обязательное требование для участия в госпрограмме по капремонту. По словам заместителя генерального директора по экономическим вопросам Ирины Звягиной, жители старых «жактов» могли бы воспользоваться программой, но не хотят: «Не могут собрать деньги на софинансирование. Для них не то что 10, но и 5% от стоимости капремонта непосильная ноша, — делится Ирина Звягина. — А ведь были времена, когда софинансирование не требовалось. Но тогда люди боялись. Самые смелые успели, а основная часть жильцов оказалась, как говорится, при своих».
Между тем именно «жакты» более всего нуждаются в капитальном ремонте. Однако собрать с дома по 200-300 тыс. рублей на ремонт кровли — нереально. Не то что на капремонт, но и за коммунальные услуги многие жильцы сегодня платить не хотят. По словам Ирины Звягиной, задолженность жильцов перед компаний составляет на сегодня 75 млн рублей. «В 2010 году в нашу пользу судами было взыскано 15 млн, а вернули мы всего 2 млн рублей, — рассказывает она. — Мы выигрываем все суды по задолженностям. Но после попадания дел в службу судебных приставов взыскания не происходят. Им просто невыгодно возиться с нашими жильцами. Они арестуют в банке одно юрлицо — и сразу выполнят свой план по взысканиям. А ведь мы провели свое собственное исследование, которое показывает, что 70% наших должников — люди небедные. Пенсионеры и бюджетники как раз платят исправно». Но помимо проблем с должниками управляющая компания попутно еще решает массу других важных вопросов. Так, до июля 2012 года все дома должны установить поквартирные счетчики и общедомовые узлы учета. Опоздавшим закон предлагает это сделать принудительно, со списанием денег с лицевого счета дома. Но что делать, если таких денег на счету не будет? По словам Аллы Фракт, больше всего потребуется средств на узлы учета тепловой энергии. Их стоимость плюс затраты на проект — это как раз те суммы, на которые многие жильцы сегодня не готовы. И опять же острее всего эта проблема ощущается в небольших многоквартирных домах.
Больше клиентов — это не всегда выгодно
УК «ЖЭУ» начинала с того, что в ее управлении было в 2008 году 1000 многоквартирных домов. Сегодня их — 512. Но от такого сокращения клиентской базы компания только выиграла, считает Ирина Звягина. Дело в том, что очень большое количество домов, которые изначально были взяты в управление, это так называемые жакты. Это дома, как правило, с вековой историей. Эти таганрогские старожилы относятся к фоновым застройкам конца XIX — середины XX века. Они рассчитаны на небольшое число квартир, ведь это 1-, 2- и 3-этажные дома. И, как показало время, иметь такие дома в управлении нерентабельно. «Для них законодательство предусмотрело другие формы управления, и они будут вынуждены либо создавать ТСЖ, либо договариваться с соседями о непосредственном управлении своим домом», — убеждена Ирина Звягина. Именно поэтому число этих домов в списке управляющей компании сокращалось и будет сокращаться. Ведь это невыгодно ни УК, ни жителям. «Это для жильцов многоэтажек с несколькими подъездами проще обратиться в управляющую компанию. В таких высотках жильцов много, договориться с каждым — непросто. Поэтому часто инициативы о создании ТСЖ заканчиваются полным провалом. У нас есть такие дома, которые внутри себя раскололись надвое. Одни жильцы выступают за ТСЖ, другие за УК», — рассказывают в УК «ЖЭУ».
Бывало, что в поиске лучших условий один дом то уходил, то возвращался обратно в ООО УК «ЖЭУ». Сотрудники компании с пониманием относятся к желанию жильцов найти свою компанию. «Сегодня на рынке появляется много новых управляющих организаций, часто для того, чтобы переманить жильцов. Они в прямом смысле обещают золотые горы. Но хорошо ли там, где нас нет?» — с улыбкой добавляет Алла Фракт.
347923 Ростовская область, г. Таганрог,
пер. Красногвардейский, 6, e-mail: uk_geu@mail.ru
