Долгий путь перемен

Долгий путь перемен

Что изменилось в сфере ЖКХ за период реформирования?

Прошло пять лет с введения нового Жилищного кодекса, который должен был поставить всю жилищно-коммунальную сферу на экономические рельсы. Что изменилось за это время? Как работают нормы нового законодательства? Что необходимо предпринять для изменения сложившейся ситуации? О проблемах коммунального хозяйства и способах их решения «Вестнику» рассказал руководитель комитета по жилищно-коммунальной реформе и жилищному законодательству Регионального отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Усатый.

Жилищно-коммунальная сфера, пожалуй, единственная отрасль современной России, которая находится вне рыночных отношений. На протяжении последних десяти лет на всех уровнях власти говорят о реформе ЖКХ, однако практическое движение к рыночному регулированию отрасли осуществлялось очень низкими темпами.

Изменить отношение и собственников, и организаций коммунального комплекса планировалось с введением нового Жилищного кодекса РФ в 2004 году. Предполагалось, что этот документ способствует повышению качества обслуживания жилого фонда и стимулирует население к адекватному восприятию ответственности за сохранность общедомового имущества. Однако стереотипы населения в ЖКХ, сложившиеся еще в советское время, тормозят эту работу и мешают реализации реформы. Ведь что изменилось с введением нового закона?

— В принципе ничего, только на рынке начали появляться новые формы управления домами, — отмечает Павел Усатый. — Но самая главная проблема в том, что стало с самим фондом. Да, жители многих домов в соответствии с законодательством реализовали свое право и начали активно заниматься созданием ТСЖ и выбором управляющих компаний. Но это произошло в основном в благополучных домах. А что произошло в большинстве домов центральных, самых старых районов города? Жильцы прекрасно понимали, что создать ТСЖ в доме вековой постройки с износом более 70% нереально и экономически невыгодно. Поэтому постановлением Правительства РФ №75, администрациями районов были проведены конкурсы, и такие дома были переданы управляющим компаниям. И разве это дополнительная возможность для развития бизнеса в ЖКХ? Обшарпанные фасады, не убирающиеся годами подъезды, разбитый асфальт, постоянные аварийные ситуации на коммуникациях — вот то, что было передано в управление. И никого не волнует, как можно управлять 15–30-квартирным домом в плачевном техническом состоянии на средства жителей. А ведь тот же Жилищный кодекс предписывает УК использовать только средства граждан на содержание общего имущества конкретного дома. И зря многие думают, что при передаче дома на управление компания получает дополнительные средства из бюджета. Нет, только дом с его проблемами, недоремонтом и другими недостатками. И никакой поддержки и благодарности от жильцов за попытки совместного решения проблем. За примерами далеко ходить не надо.

Так, например, в Кировском районе один из жилых домов дал трещину и требует срочного ремонта по укреплению фундамента, при этом средств на проведение работ на счету не было. В результате вина по решению этого вопроса почему-то легла на управляющую компанию, принявшую дом в таком плачевном состоянии.

А жители другого дома, также Кировского района, сетуют во все инстанции на то, что не имеют возможности отстоять свои права и доказать нарушения в управлении домом. По их мнению, при проведении капитального ремонта средства бюджета и собственников потрачены преступно, неэкономно, без согласования сметы с жильцами, а в сфере ЖКХ творится полный беспредел. Но так ли это?

— Как решить сложившуюся проблему?

— Дело в том, что Жилищный кодекс работает и позволяет эффективно содержать только новые жилые дома, — подчеркивает Павел Сергеевич. — А для старого фонда должен был быть переходный период, позволяющий привести дома в надлежащее состояние и только потом передать в управление. К тому же Жилищный кодекс предусматривает 100-процентное финансирование капитального ремонта собственниками жилья. Это значит, что они должны самостоятельно провести общее собрание, определить виды работ, утвердить их стоимость, выбрать подрядчиков и провести оплату. Но готовы ли к этому собственники, привыкшие во всем рассчитывать на помощь государства? Поправить ситуацию был призван ФЗ №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», но и он не решает проблему в полной мере. Вкладываются огромные суммы, но и их недостаточно для качественного комплексного восстановления каждого дома. Несмотря на то, что ФЗ №185 требует от жильцов только от 5% софинансирования, управляющие компании сталкиваются с большими проблемами, помогая жильцам в организации капремонта. И сложности не только и не столько в детальном анализе технического состояния дома. Проблемы начинаются на стадии организации общего собрания собственников, которые по закону должны проявить инициативу, но даже этого не делают. В результате управляющая компания, заботясь о состоянии дома, понимая важность этой работы, вынуждена сама проводить такие собрания. И как результат, «в благодарность» получает только жалобы жителей, письма во все инстанции о мнимых нарушениях и многом другом.

По мнению Павла Усатого, проблема кроется в противоречиях в самом законодательстве. Ведь, с одной стороны, Жилищный кодекс обязывает собственников к 100-процентному финансированию капремонта, а с другой, ФЗ №185 снижает эту планку до 5% софинансирования, тем самым поддерживая иждивенческое отношение собственников к своему жилью.

Для решения всех этих проблем необходима активная информационная политика, направленная на повышение культуры собственников жилья. К тому же нужно больше уделять внимания квалификации кадров в ЖКХ. Но главное — создать систему обязательного страхования имущества. «При глобальной передаче жилья в руки собственника необходима мощная система страхования, которая бы могла поддерживать сферу. Нужно на федеральном уровне закрепить обязательное страхование собственником имущества хотя бы несущих конструкций и инженерных сетей. В этом случае дом будет застрахован от внешних рисков и при возникновении несчастного случая появится возможность восстановить здание или приобрести новые квартиры, — аргументирует господин Усатый. — А сейчас, если дом пострадал от пожара или другого бедствия, людям, живущим в муниципальных квартирах, предоставляют аналогичную жилплощадь по соцнормам, а собственники фактически оказываются на улице. Нельзя взвалить ответственность за все риски на управляющую компанию, ведь это только подрядчик, который выполняет определенные виды работ, а не решает все проблемы собственными силами».

Также для решения различных задач управления многоквартирными домами каждой УК необходимо разрабатывать стратегию развития на несколько лет вперед, которая позволила бы не только эффективно управлять средствами населения, но и закрепиться на рынке, улучшить качество обслуживания, снизить издержки и работать по экономически обоснованным прозрачным тарифам. Тогда и бизнес в ЖКХ будет успешным, и состояние домов отличным.

Логотип Вестник Строительство