Лучшие города для бизнеса в ЖКХ

Лучшие города для бизнеса в ЖКХ

ФЗ №185 стимулировал конкуренцию в управлении жильем крупных городов Юга, но неконкурентный подход на местах при выборе подрядчиков ограничил развитие рынка ЖКУ

Девятнадцать городов Юга России, участвующих в программе Фонда содействия реформированию ЖКХ, «Вестник» ранжировал на три группы в зависимости от объемов жилищного фонда и численности населения. За два года действия программы Фонда ЖКХ на капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) в этих городах было выделено более 10 млрд. рублей с учетом муниципальных программ. Взамен муниципальные образования взяли на себя обязательства реформировать жилищно-коммунальную отрасль, в частности к 2010 г. довести количество домов в управлении частных управдомов до 80%. Как законодательные инициативы стимулировали развитие конкуренции на рынке управления и обслуживания жилья южнороссийских городов?

Десятого декабря, выступая на заседании Всероссийского совета местного самоуправления, генеральный директор Фонда ЖКХ Константин Цицин отметил, что главная идея 185-го закона состоит в том, чтобы сформировать институт ответственного собственника жилья и довести в ЖКХ долю рыночных, работающих на принципах конкуренции структур до уровня, достаточного для саморазвития этой отрасли. К чему привели законодательные инициативы на Юге?

Монополия на управление разрушена

Анализ преобразований за 2008–2009 гг., проведенный «Вестником» по 19 городам Ростовской и Волгоградской областей, Ставропольского и Краснодарского краев, показал: наибольшие изменения в сфере управления жильем произошли в крупных городах с большими объемами многоквартирного фонда (свыше 4 млн. кв. м). За два года в Ростове-на-Дону число частных управляющих компаний выросло с 46 до 72. Объем жилого фонда под управлением «частников» в южной столице увеличился на 39% — почти на 5,5 млн. кв. м и достиг 11,8 млн. кв. м; в Волгограде — достиг 8,6 млн. кв. м; в Краснодаре — 7,3 млн. кв. м. Ноябрьский опрос «Вестника» южных городов с численностью населения до 200 тысяч человек показал, что число частных УК колеблется от 1 (Белая Калитва) до 23 (Волгодонск), во второй группе городов — от 250 до 500 тыс. человек — в 3–5 раз больше, за исключением Таганрога (4 частные УК).

Хотя во многих городах прослеживается тенденция к демонополизации, уровень концентрации на рынках жилищных услуг южных городов остается высоким или умеренным. Например, до 2008 года в управлении крупнейшей УК Волгограда ООО «ЖЭК» находилось около 80% жилищного фонда города — в 2009 году принадлежащее муниципалитету Волгограда предприятие проходило процедуру банкротства. Монопольное положение на рынке управления сохранило ООО «ГУК-Краснодар», которое обслуживает 90% жилого многоквартирного фонда кубанской столицы. По сведениям «Коммерсант-Юг», в 2009 году владельцем 49% компании стал крупный краснодарский девелопер — «Европа-Инвест» (входит в московский холдинг «Могано-Групп»). Наиболее конкурентными с небольшим уровнем концентрации отмечены рынки Ростова-на-Дону и Волгодонска, где ни одна компания не занимает более 35% рынка.

«Сегодня в стране активно происходит процесс создания небольших и мобильных жилищных организаций, — отметила главный специалист направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Лыкова. — В принципе это типичная ситуация, когда в городе есть одна или несколько крупных и множество мелких организаций, которые отщипывают по дому у монополистов или в домах создаются ТСЖ. Дальнейшее развитие конкуренции в жилищном секторе зависит от разных факторов, в том числе — от роста инициативности собственников и действий антимонопольных служб. В последнее время ФАС возбудила около 200 дел о передаче домов под управлением бывших мунципальных структур без проведения конкурса или фальсификации его результатов».

Экстенсивный путь развития

По мнению эксперта, в крупных городах с большими объемами жилищного многоквартирного фонда есть предпосылки для разделения функций управления и обслуживания и повышения эффективности работы управдомов. По оценке директора астраханского ООО ПКФ «Баса» Сергея Акопяна, наем обслуживающих организаций становится рентабельным, если в управлении более 50 многоэтажек. Наилучшим образом разделение обязанностей поставлено в Ставрополе, где лишь 8 из 47 УК обходятся без сторонних подрядчиков. Результаты проведенного в начале 2009 года исследования «Вестника» показали, что на юге большинство УК предпочитают выполнять работы своими силами, чтобы гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг. По словам Татьяны Лыковой, многие УК сегодня «перерождаются» из бывших муниципальных компаний и наследуют их «привычки», не всегда понимая, какая разница между управлением и обслуживанием.

Такие УК вынуждены иметь большой штат и собственную материально-техническую базу, что делает компанию немобильной и повышает стоимость работ при недостаточном объеме жилья в управлении компании. Особенно это актуально в небольших городах. К примеру, в Таганроге 30% многоквартирных домов — одноэтажные. Один из собеседников «Вестника» прокомментировал со ссылкой на московский опыт практику совмещения УК функций: «Чтобы управляющая организация работала эффективно, в управлении должно быть не менее 200250 тыс. кв. метров. Тогда объем платежей будет позволять ей осуществлять и качественное управление, и надлежащее обслуживание, и ремонт. Чем больше площадь, тем меньше финансовая нагрузка на каждого из собственников».

Очевидно, что реализация ФЗ №185 на юге привела к появлению возможности выбора управляющей организации. Однако конкуренция за дома иногда принимает нездоровые формы: борьба между управляющими компаниями и ТСЖ порой перерастет в рейдерство, захват домов по сфальсифицированным документам и т.д. С другой стороны — усилия, которые сегодня направлены на обеспечение фронта работ, раньше УК концентрировала на сборе платежей. Вкупе с кризисными явлениями это повлекло за собой снижение собираемости платежей: сильнее всех средний показатель по сборам за жилищные услуги в первом полугодии 2009 года упал в Ростове и Таганроге — с 99,8% до 92,6% и с 97,7% до 88,9% соответственно, а также в большинстве южных городов с численностью населения до 200 тысяч человек. Среди крупных городов средние показатели собираемости лучше всего в Краснодаре (95%), среди средних — в Волжском (96%), среди малых — в Камышине (95,8).

«Низкие платежи — это проблема, но разрешать ее — самим УК, — считает Татьяна Лыкова. — Ведь стабильность платежей напрямую связана с работой с клиентом. Даже кризис 98-го года несильно повлиял на собираемость платежей. После скачка вниз ситуация наладилась — и до кризиса 2008-го наблюдался рост собираемости платежей».

Единственный выход для УК сегодня — увеличивать либо количество домов и, соответственно, сборы, либо тарифы. «Все упирается в то, что многие УК позиционируют себя как организации, работающие по муниципальному тарифу, и в этом видят свои «конкурентные» преимущества, — считает вице-президент Ассоциации ТСЖ и ЖСК Константин Шишка. — Однако это тариф, установленный для нанимателей жилого помещения по договорам социального найма. Если УК предлагает ориентироваться «муниципальный тариф», это, скорее всего, говорит о ее неумении или нежелании обсуждать с собственниками помещений нужды дома и стоимость того, что должно быть сделано в доме в интересах самих собственников».

С другой стороны, по мнению экспертов, при заключении индивидуального договора на управление величина тарифа на жилищные услуги может вырасти. Если собственники захотят провести различные работы, например, направленные на повышение энергосбережения, то их стоимость, конечно, увеличит тариф на обслуживание жилья. По оценке директора холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимира Арцыбашева, при оснащении по-настоящему «умного дома» узлами учета, утепленным фасадом, датчиками движения и звука и прочих работах счет на капитальный ремонт увеличивается в 10 раз, с двух миллионов рублей до двадцати.

В поисках эффективного собственника

«До появления Фонда ЖКХ состояние жилищного фонда ухудшалось, притом что собственники не привыкли копить на его ремонт, а за счет тарифа мало что можно сделать, — рассказывает Татьяна Лыкова. — И наиболее серьезной мерой, которая могла бы улучшить состояние жилья, могло стать кредитование. Причем в стране уже существовали пилотные проекты с привлечением займов на санацию зданий с повышением ресурсосбережения. Но ФЗ №185 вместо вовлечения собственников с помощью кредитования предложил бюджетное воздействие. Поскольку меры этого воздействия не были адресованы напрямую собственникам, а проходили через несколько уровней, в итоге за счет этих средств страна отремонтировала, грубо говоря, крыши, и до энергосбережения дело точно не дошло. Фонд скоро завершит свою деятельность, и нам придется возвращаться к тому, с чего мы начинали».

С реализацией ФЗ №185 число подрядных организаций действительно увеличилось, но не настолько, насколько могло бы. Однако пока сложно говорить о том, что будет происходить с вновь созданными организациями по завершении финансирования из Фонда ЖКХ и где они будут брать объемы работ. «Перед началом проведения ремонта была попытка законодателя привить навык через ФЗ-185, однако на практике подрядные организации не избираются, а навязываются, — констатирует вице-президент Ассоциации ТСЖ и ЖСК. — Зачастую подрядчиками сами же УК и выступают (вернее, генподрядчиками, нанимая кого-то на субподряд).

С одной стороны, очевидна возможность выбора, с другой, по сути это одна организация, что никак на развитие рынка не влияет. Кроме того, подрядные организации должны выбираться через описанный в региональном правовом акте механизм, в который заложен конкурентный подход. Однако необходимость софинансирования капремонта со стороны региона и муниципалитета привело к тому, что бюджетные средства, заложенные в региональных и муниципальных программах на капремонт, были переориентированы на капремонт в рамках ФЗ №185. При этом титульные списки домов, требующих капремонта, были также перенесены в списки домов по ФЗ №185 в нарушение закона. Таким образом, конкуренции по выбору подрядчиков не получилось, так как собственники в большинстве случаев не принимали в выборе никакого участия.

По мнению экспертов, если собственники недовольны, что им кто-то навязывает подрядчика, то им самим нужно учиться быть заказчиками. Единственное извинение — это отсутствие опыта принятия решений таких заказов. Поэтому выстраивание взаимоотношений всех участников в жилищной сфере, развитие самоуправления и формирование ответственных собственников является главной задачей как минимум на ближайшие несколько лет.

Комментарий

Директор ООО ПКФ «Баса» Сергей Акопян: «Саморегулирование в ЖКХ сделает рынок цивилизованнее»

— С начала реализации федеральной программы капремонта количество подрядчиков в Астрахани выросло примерно в 2–3 раза. За последний год в городе появилось три довольно крупные управляющие компании, которые переманили к себе ряд многоквартирных домов. Все астраханские компании совмещают в себе функции управления и обслуживания, поскольку это дополнительный доход. В Астрахани очень четко поставлено проведение открытых конкурсов по подбору подрядной организации, по проведению капитального ремонта, это процедура проходит в 100% случаев. Несколько иначе обстоят дела с выбором компании для управления домом, поскольку существуют единичные организации, которые лоббируются администрациями районов, что сдерживает развитие конкуренции в сферах управления и обслуживания, и многие управленцы проигрывают еще на старте. Насколько мне известно, с 1 января 2010 года УК грядет сертификация и членство в СРО, что позволит отсеять организации, не имеющие строительной базы и значительно упорядочит обслуживающую сферу деятельности, сделает рынок более цивилизованным.

ТОП-19: лучшие города Юга для бизнеса в ЖКХ

Наименование показателя

Общий объем МКД, тыс. кв. м

МКД в управлении частных организаций

количество частных управляющих

компаний

МКД в управлении ТСЖ

Кол-во ТСЖ

Средства, выделяемые на капитальный ремонт, (тыс. руб.)

Количество подрядных организаций (в соответствии с поданными заявками в 2008–2009 гг.)

% от общего числа МКД тыс. кв. м % от общего числа МКД тыс. кв. м 2008 г. 2009 г.

Рэнкинг городов с численностью свыше 700 тыс. жителей.

Волгоград 17546 57,7 8614 23 14,5 4003 964 456989,2 626870,61 55
Краснодар 11660 85 7334 29 10,4 1213 721 1579051,6 491103,2 300/12*
Ростов-на-Дону 19257 72 11856 72 10,8 5063 967 937070 676602 97/71

Рэнкинг городов с численностью от 250 тыс. до 500 тыс. жителей

Ставрополь 7933 44 2847 40 24,2 1248 310 693727 328634 130/48/47**
Волжский 5274 85,4 4618 9 10,8 624 207 109831 255652,8 50
Сочи 4352 63,2 2749,5 18 11,1 487,3 360 142896 177911 20
Таганрог 3847 55,8 1614 4 12,8 607 290 145480 79400 22/7**
Новороссийск 3348 85 2677 н/д*** 10,1 647 157 358410 162221,7 10

Рэнкинг городов с численностью до 200 тыс. жителей

Батайск 955 67,5 515 13 10,2 97 41 114992,78 62634,15 16/5**
Азов 980 73,4 627 13 11,5 138 52 96849,18 н/д
Шахты 2457 63,3 1316 10 12,6 310 242 185229,14 18
Волгодонск 3022 67,5 1596 23 12,6 381 93 274327 141118,1 70
Армавир 1573,1 69,9 985,3 н/д 11,14 180,6 79 198280,6 133285,8 45/21**
Камышин 2074 55,7 1673 4 10 297 172 67439,7 95391,8 30
Новочеркасск 2651 63,7 1526 10 10,3 273 282 185900 158717,19 32
Белая Калитва 1203 72 932 1 7,9 95 22 49246,08 9
Новошахтинск 758 84,6 641 6 11,8 89 128 47564,01 13
Кисловодск 1841 46**** 756**** 8 338,7 338 164 н/д 112137 20/15/13**
Пятигорск 2353 55,7 211 5 427,9 428 176 470520,7 294342,2 12

* — по данным администрации Краснодара/Департамента ЖКХ Краснодарского края
** — количество подрядчиков, участвовавших в капремонте по заявкам 2008 и 2009 гг.
н/д*** — нет данных
**** — данные взяты с сайта Комитета Ставропольского края по ЖКХ на 5 февраля 2009 г.

Как пользоваться ТОП-19?

Рэнкинг ТОП-19: Лучшие города Юга для бизнеса в ЖКХ — это список городов, который можно упорядочить по любому из имеющихся ранжирующих показателей (по общему числу квадратных метров многоквартирных домов, по количеству частных управляющих компаний, ТСЖ, по площади многоквартирных домов, которой они управляют, и т.д.). В отличие от рейтинга это не застывшая форма, а база данных, предоставленных муниципалитетами четырех регионов Юга (Ростовской и Волгоградской областей, Ставропольского и Краснодарского краев) в октябре–ноябре 2009 года, для получения всех интересующих вариантов ранжирований исходного списка. Для удобства и адекватности сравнений городов редакция распределила их на три группы — города с численностью свыше 700 тыс. жителей, с численностью свыше 250 тыс. до 500 тыс. жителей и населенных пунктов с численностью до 200 тыс. жителей. Редакция будет признательна за дополнения и уточнения.

Логотип Вестник Строительство