По ком звонит мировой кризис?

По ком звонит мировой кризис?

Неплатежи населения обострили конфликт между эксплуатирующими и управляющими организациями с поставщиками ресурсов

Дорожный комплекс, быстровозводимое малоэтажное жилищное строительство, финансовоемкие объекты Олимпиады, а также крупные объекты энергетики в ближайшие годы обещают стать отраслями-локомотивами, выводящими экономику всей страны из кризисного тупика. Ничто не ново под Луной: похожими методами спасали свою экономику и западные страны — еще в эпоху Великой депрессии, аналогичной политики многие государства придерживаются и ныне. Пожалуй, одна из особенностей нашей национальной антикризисной идеи в том, что в качестве одной из локомотивных отраслей рядом экспертов позиционируется жилищно-коммунальное хозяйство.

Преимущества национальной «коммуналки»

— Как уже показал кризис, система ЖКХ самодостаточна, она практически не зависит ни от существующего курса доллара, ни от стабильности банковской системы, — отметил посетивший минувшим летом Ростовскую область член Экспертного совета Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы Дмитрий Бородин. — Конечно, мировой кризис повлек снижение государственного инвестирования ряда проектов в отрасли. Но в данном случае можно вести речь лишь о факторах, сдерживающих дальнейшее развитие жилкомхоза, а не о тенденции к его разрушению.

Иными словами, среднестатистическое предприятие ЖКХ как не получало кредиты в банках в предкризисные годы, так не получает и сейчас. Другие преимущества отрасли — круглосуточный спрос и всеохватность. Потребители ЖКУ — абсолютно все граждане, от олигархов до малоимущих, от младенцев до стариков. При этом если с покупкой того же автомобиля или нового компьютера многие семьи в нынешние тощие времена захотят потерпеть, то газ или вода им будут нужны постоянно.

Если же предприятие коммунального комплекса все-таки разорится, скорее всего, его профильную эстафету просто подхватят другие команды. Как известно, разорившийся водоканал или ТЭЦ нельзя превращать в табачный ларек. Что же касается подразделений жилищной сферы, то нынешняя структура управления многоквартирными домами строилась еще в советские времена в лице ЖЭУ по мозаичному принципу. И если какой-либо из «кубиков» этой мозаики выпадет, освободившуюся нишу успешно займут близлежащие соседи.

И наконец, еще одна особенность ЖКХ, позволяющая отрасли выживать в состоянии экономического «экстрима», заключается в двойной финансовой подпитке, осуществляемой как населением, так и государством. При этом, говоря о бюджетных деньгах, мы имеем в виду даже не дотации, а различные компенсации на льготников и малоимущих. Львиная доля продаваемых предприятиями жилкомхоза услуг неизбежно «покупается» государством. Фактически получается, что отрасль выполняет своеобразные «госзаказы», о которых и в прежние благополучные времена мечтали многие промышленники. И в нынешних кризисных условиях можно предполагать: не будет денег у населения — отрасль, возможно, сумеет сводить концы с концами за счет бюджета, равно как и наоборот.

Таковы были общие предпосылки посткризисного развития жилкомхоза, подобно стройкомплексу, также потенциально способного создавать макроэкономические эффекты. Однако, несмотря на бюджетную финансовую «страховку», с начала нынешнего года у отрасли возникла угроза кризиса неплатежей со стороны населения.

— Государство оказало поддержку многим гражданам, ранее бравшим кредиты на приобретение жилья или автомобилей, а впоследствии оказавшимся в затруднительном положении. Многим из них предоставлены отсрочки. Но в сложившейся ситуации возникает мысль: если сейчас можно не платить даже за машину, то уж «коммуналка» подождет и подавно, — такими словами сформулировал стоящую перед отраслью угрозу Дмитрий Бородин.

Отметим: этот негативный прогноз по стране успешно исполнился, и в настоящее время перед отраслью растет задолженность…

Новый кризис неплатежей

В течение нынешнего года глава Минрегионразвития РФ Виктор Басаргин констатировал резкий рост задолженности в жилкомхозе, которая к началу октября составила 333 млрд. рублей, на 93 млрд. превысив общий объем бюджетных инвестиций, вкладываемых Фондом содействия реформированию ЖКХ в капремонт жилищного фонда. При этом еще минувшим летом, по сообщениям СМИ, размер долга был в районе 200 млрд., что в свою очередь на 30% превышало показатели прошлого года. Впрочем, в ныне сложившейся ситуации коммунальщики и жилищники ощущают себя по-разному.

— Уровень собираемости платежей ростовским водоканалом с населения составляет 95–98%, — поделился своими «кризисными» впечатлениями накануне отопительного сезона генеральный директор ЗАО «Азово-Балтийская водная компания» Андрей Сухенко. — Резкого увеличения задолженностей не наблюдается. Другое дело, появились отдельные предприятия, которые, пытаясь прикрыться кризисом, просят отсрочки, а после определенных мер воздействия становятся аккуратными плательщиками.

Вместе с тем настроения представителей жилищной сферы прямо противоположные. Не будем забывать: нынешние правила предоставления коммунальных услуг обязывают взимать коммунальные платежи ТСЖ и управляющие компании. Именно на них и ложится большей частью бремя ответственности за задолжников. В отличие от промышленного предприятия отключить поставки ресурсов в жилье злостного задолжника в многоквартирном доме технически невозможно, при этом монополисты зачастую ограничивают снабжение ТСЖ и управляющим компаниям как юрлицам.

— Задолженность растет, и существенно, — комментирует председатель Ассоциации ТСЖ Ростовской области Вольдемар Михайлов. — Я сомневаюсь, что становящаяся все более затратной жилищная сфера способна еще кого-то спасать.

В ныне сложившейся правовой ситуации кризис бьет по жилищникам, препятствуя реформированию конечного звена существующей цепочки, которое как раз и обеспечивает поставку ресурса потребителю. Что будет дальше, не совсем ясно. В ответ на подготовленный законопроект новых коммунальных правил, в котором ТСЖ и УК также «позиционировались» как потребители новые дома остаются в управлении дочерних управляющих организаций застройщиков и используются как дармовые «кормушки». УК собирают плату, но ничего не делают в течение 2–3 лет. Представители московской жилищной сферы пикетировали Минрегионразвития РФ, вследствие этого власти отложили документ до лучших времен в ящик. Если же власть поддержит интересы жилищной сферы, не понятно, кто компенсирует неплатежи коммунальщикам.

Демпинг как первая ласточка «конкуренции»

А тем временем ряд экспертов констатируют зарождающиеся на рынке обслуживания многоквартирных домов ростки конкуренции. Правда, ситуация развивается отнюдь не столь романтично и идеально, как позиционировалось на заре стартовавшей реформы жилкомхоза.

— В Ленинском, Кировском и Пролетарском районах, где дома преимущественно старые, рынка УК не сформировалось, — говорит директор департамента ЖКХ и энергетики Ростова Сергей Ковшиков. — А обслуживать современную «свечку» — весьма выгодный бизнес. В таких домах уже предпринимались и попытки рейдерского захвата, и подкупа части жильцов,

между некоторыми управляющими компаниями разгорелись судебные тяжбы. Словом, сейчас наблюдаем процесс становления рынка. Подобную болезнь роста другие отрасли пережили в 90-е годы. Еще одна «болезнь», отмечаемая рядом экспертов, — разгоревшаяся между управляющими компаниями борьба за понижение тарифа в ущерб качеству. По оценкам начальника контрольно-методического отдела министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Людмилы Зыковой, сложившаяся на рынке конъюнктура, провоцирующая демпинговать, со временем также изменится. Однако пока большинство потребителей жилищных услуг весьма непритязательны.

— Как правило, новые дома остаются в управлении дочерних управляющих организаций застройщиков и используются как дармовые «кормушки». УК собирают плату, но ничего не делают в течение 2–3 лет, пока не истечет гарантийный срок, — уточняет Вольдемар Михайлов. — А на более старых объектах устанавливается муниципальный тариф, утверждаемый для обслуживания неприватизированного жилья.

— Жильцы должны участвовать в формировании тарифа, оговаривать перечень необходимых услуг, контролировать их исполнение, — отмечает Сергей Ковшиков. — Случалось, инициативными группами жильцов подписывались акты приемки выполненных работ, не соответствующие действительности. А жаловаться собственники шли в городскую администрацию.

А в этой связи вновь возникает мысль о бесперспективности такой формы управления многоквартирным домом, как УК, выбранная собственниками жилья без ТСЖ. Как показала практика, при существующей системе контролировать пришедшую в чужой объект коммерческую организацию некому. По словам Вольдемара Михайлова, неформальные объединения собственников в лице инициативных групп не могут противостоять безответственности. Следовательно, необходимо развивать институт ТСЖ, прирост которых в городах России остановился. Дефицит этих звеньев во многом объясняет медленный ход реформы. В Ростове, например, товарищества созданы лишь в каждом десятом доме, и к 2011 году их численность необходимо удвоить, что крайне сложно.

Когда закончится реформа?

По самым свежим данным кафедры го родского и строительного хозяйства Ро стовского государственного строительно го университета, за прошедшие два года за счет средств фонда удалось отремонтировать 25% многоквартирных домов мегаполиса. При этом основные объемы денежных средств уже потрачены.

— И управляющие компании, и собственники жилья оказались недостаточно подготовленными к реализации этой программы, — комментирует заведующая кафедрой РГСУ Светлана Шеина. — А тем временем зреет новое поколение нуждающихся в капремонте многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в начале 80-х. Эти объекты в большинстве своем не могли стать участниками программы фонда, поскольку еще не достигли 40-процентного износа.

Кстати, в те времена стройкомплекс работал весьма интенсивно. Между тем, несмотря на предпринятые бюджетные вливания, львиная доля многоквартирных домов не будет подготовлена к рынку, поскольку их эксплуатация обещает остаться затратной. Сегодня вновь стали вестись разговоры о необходимости продления программы капремонта. Сейчас федеральные власти готовят к выходу в свет новый документ — программу энергосбережения и повышения энергетической эффективности. Как прозвучало в докладе председателя комитета по природным ресурсам, природопользованию и экологии РФ Натальи Комаровой, для строящихся зданий предполагается ввести ряд новых требований по энергоэффективности, без соблюдения которых объекты не разрешат вводить в эксплуатацию. Между тем, безусловно, этот документ следовало бы как-то согласовать с ныне реализуемой программой капремонта, основные объемы жилья отремонтированы без внедрения предусматриваемых в нынешнем законопроекте передовых технологий…

— Думаю, пройдет еще год-два, максимум три, и стройкомплекс успешно выйдет из кризиса, — говорит Светлана Шеина. — В результате удастся форсировать отселение граждан из ветхого и аварийного жилья, которое вновь будет осуществляться и за счет средств инвесторов. Что же касается реформы ЖКХ, то, похоже, она никогда не закончится.

Таким образом, в качестве «антикризисного локомотива» можно лишь рассматривать развитие «зеленых технологий» как поставщика природного ресурса развивающейся промышленности. Будем надеяться, что нынешний мировой кризис завершится значительно раньше, нежели у жилищно-коммунальной отрасли появится реальная возможность поднять экономику. Поскольку слишком уж много накопилось проблем в этой отрасли за прошедшие десятилетия.

Комментарии эксперта

Заведующая кафедрой городского и строительного хозяйства РГСУ Светлана Шеина: «Многие УК хотят прийти на новостройку и ничего не делать первые 25 лет»

— Светлана Георгиевна, насколько успешно формируется рынок управляющих компаний в ходе реформы жилкомхоза?

— Пока что его не существует, поскольку реорганизованные из бывших МУПов УК привыкли эксплуатировать многоквартирные дома, а не управлять ими. А это — две большие разницы.

— Как следует из ныне действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, управление жильем подразумевает техобслуживание объекта плюс сбор с собственников коммунальных платежей. На самом же деле здесь присутствует и ряд других операций?

— Управление подразумевает не только контроль над техническим состоянием объекта, но и решение его финансовых вопросов, управление площадями, договорами, повышением доходности. А многие современные управляющие компании хотят прийти на новостройку и ничего на ней не делать первые 25 лет до капитального ремонта.

— Многие работники отрасли привыкли работать лишь в экстремальной обстановке, когда в доме что-то рушится. А чем следует заниматься в благополучном объекте?

— Например, составить на каждый элемент дома четкий прогнозный план старения, исходя из этого подготовить будущую смету капитального ремонта, ознакомить с ней собственников, заранее начать аккумулировать денежные средства. Необходимо проектировать и межремонтный период жизни объекта, чем у нас никто не занимается.

— Но если бы даже управляющая компания предложила жильцам такую услугу, как дилетанты-собственники смогли бы проконтролировать качество ее выполнения?

— Жильцы не готовы к грамотному и объективному выбору УК. Между тем именно собственники должны устанавливать в доме тариф — исходя из технических потребностей данного объекта, а не формируемых городскими властями тарифов на содержание и ремонт жилья. А для этого необходимо понимание, из каких затратных составляющих он формируется. Надо знать, например, себестоимость влажной уборки в подъезде или санитарного содержания дома.

— Соответственно, в ныне сложившейся ситуации над пришедшим управлять домом сторонним коммерческим предприятием необходим внимательный контроль, который может осуществлять только профессионал?

— Да, и им может выступить как ТСЖ, так и отдельно взятый жилец-управдом. За рубежом основные объемы многоквартирных домов представляют собой жилье, сдаваемое в наем. Им управляют профессиональные операторы недвижимости. А в нашей стране большинство россиян — жильцы и владельцы недвижимости. Таковы результаты приватизации 90-х, когда государство, почувствовав себя не в состоянии содержать столь большие объемы жилищного фонда, раздало его гражданам. И сегодня уже, наверное, уже поздно и неактуально пытаться ответить на спорный вопрос, хорошо это было или плохо.

Логотип Вестник Строительство