Жить на своей земле

Жить на своей земле

По окончании реформы ЖКХ жильцы должны стать собственниками и земли, на которой стоит их дом

Если ситуация с переходом многоэтажек в собственность ТСЖ и под непосредственное управление жильцов в последние 2–3 года стала более или менее понятной, то по поводу приватизации земли под этими многоэтажками и прилегающей к ним все еще много вопросов. В закон о земле в части определения судьбы участков под многоквартирными домами регулярно вносятся изменения и уточнения, но до сих пор многие решения должны принимать власти на местах. О том, в какой стадии находится решение вопроса сегодня, «Вестнику» рассказал генеральный директор ФГУП «Ростехинвентаризация» Роман Филимошин.

— Роман Владимирович, почему, на ваш взгляд, в рамках реформы ЖКХ наиболее тяжело проходит инвентаризация земель?

— Действительно, мероприятия по формированию земельных участков жилищного фонда до сих пор актуальны и для системы ЖКХ, и практически для большинства населения России. Сама процедура оформления документов для приватизации земельных участков регулируется ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». По закону проекты межевания территорий утверждаются главой местной администрации поселения или главой местной администрации городского округа. Подразделения «Ростехинвентаризации» на местах готовы заниматься подготовкой материалов указанных проектов в рамках проводимых землеустроительных или кадастровых работ, но для того чтобы начать работы, нужен заказчик. Инициаторами проведения инвентаризации придомовой территории и далее — процедуры оформления и передачи ТСЖ прав на земельные участки могут быть как органы местного самоуправления, так и сами собственники. Но и те, и другие не спешат проявлять инициативу. Возможно, собственникам в данном случае нужен стимул, как выделение средств на капремонт из Фонда поддержки ЖКХ стало стимулом для образования ТСЖ.

— Зачастую, особенно в районах плотной застройки, на территориях, которые строительным проектом обозначены как придомовые, уже располагаются непредусмотренные строения (ларьки, киоски, гаражи), некоторые собственники, живущие на первых этажах, делают пристройки к своим квартирам на общей придомовой территории. Насколько все это осложняет работу БТИ по инвентаризации? Как учитываются такие «лишние» объекты?

— Законность или незаконность строений — вопрос других ведомств, на работе БТИ это не отражается никоим образом, потому что техническая инвентаризация объектов капитального строительства, находящихся на земельном участке, осуществляется по единой методике и не зависит от правового статуса объектов. Поэтому наличие на земельных участках временных объектов некапитального типа или самовольных объектов капитального строительства не влияет на методику проведения технической инвентаризации.

По действующему законодательству России, организации технической инвентаризации (ОТИ) проводят техническую инвентаризацию только объектов капитального строительства (ОКС), к которым относятся здания, строения, сооружения, в том числе и объекты, строительство которых не завершено. В этот перечень не входят временные постройки, киоски, навесы и др.

— Проблема отсутствия технической документации на дома, передаваемые в управление ТСЖ, известна давно. как организации технической инвентаризации предлагают ее решать?

— Организации техинвентаризации представляют по заявке собственников имеющуюся у них в архивах или изготовленную заново техническую документацию (результат технической инвентаризации) только на объекты капитального строительства. Учитывая, что наличие технической документации на общее имущество собственников дома — одно из необходимых условий для обеспечения деятельности организации, управляющей этим имуществом, и в связи с отсутствием в действующей нормативной базе по технической инвентаризации специального (необходимого для управляющих организаций) описания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» разработало и применяет стандарт предприятия «Техническая паспортизация многоквартирных домов».

— Чтобы начать процедуру приватизации придомовой территории, жильцам дома необходимо получить инвентаризационный план земельного участка, занимаемый многоквартирным домом. каким образом собственники могут получить этот документ? кто обязан оплачивать услуги БТИ — ТСЖ или бюджет?

— Специального закона, который предусматривал бы подготовку инвентаризационного плана земельного участка, на данный момент не существует. Подготовка проектов межевания территорий жилищного фонда, а также проекты планировки территорий регулируются п. 2 ст. 6 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» и инициируются органами муниципалитета. Сегодня у собственников есть выбор — оформить в долевую собственность только площадь под домом либо и площадь под домом, и прилегающую территорию. Неверно думать, что каждому из владельцев квартир будет принадлежать конкретный «надел земли». Это будет имущество, находящееся в общей собственности всех жильцов дома. Теоретически это дает возможность распоряжаться придомовой территорией, решать вопросы благоустройства и строительства на этой территории, например, детской площадки, магазина, кафе или автостоянки.

Услуги по проведению технической инвентаризации и паспортизации ОКС оплачиваются заказчиком данных работ. Однако хочу подчеркнуть, что ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» постоянно проводит мероприятия по внедрению новых технологических процессов на основе современных технических и научных достижений в области технической инвентаризации. Результатом является ежегодное повышение производительности труда работников предприятия, позволяющее в большинстве случаев не увеличивать реальный уровень цен на услуги.

— Насколько оправдана поквартальная оценка придомовых территорий? Может ли она заменить межевание?

— Вопросы о правовой основе определения кадастровой стоимости в границах кадастрового квартала и о том, как влияет на определяемую стоимость наличие документов по межеванию, действительно являются сегодня актуальными. Процедура межевания для кадастровой оценки является необязательной, однако позволяет более точно позиционировать земельный участок и, соответственно, более точно определить кадастровую стоимость. Чтобы начать работы по межеванию, необходимо согласие более чем двух третьих собственников квартир.

При первом туре оценки земель поселений в 2003–2006 гг. определялся удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам в составе поселений, по видам функционального использования земель. В 2007 году в законодательство РФ были внесены изменения, и сейчас кадастровая стоимость конкретного земельного участка определяется исходя из его индивидуальных характеристик. В настоящее время средние значения кадастровой стоимости в границах кадастрового квартала используются лишь при определении вновь образованных и изменивших характеристики земельных участков.

В заключение считаю нужным заметить, что долевая собственность на землю — одно из условий выделения средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ. Еще одно основание для собственников все же обратить внимание на свою прилегающую территорию: если она не будет учтена и приватизирована, муниципальные власти будут иметь полное право размещать в вашем дворе любые объекты в рамках градостроительных норм и правил.

Логотип Вестник Строительство