Тест для муниципалитетов

Тест для муниципалитетов

По данным органов местного самоуправления, около 60% многоквартирных домов области имеют степень износа свыше 50% и нуждаются в срочном капитальном ремонте

Жилищно-коммунальной сфере Дона, как и всей России, досталась в «наследство» не только неэффективная система управления в виде ЖЭКов, ЖЭУ и т.п. структур с их «родимыми пятнами» — необязательностью и поборами с жильцов за оказываемые услуги. Огромные проблемы несет старение жилого фонда, которым в течение десятилетий никто по-настоящему не занимался, ограничиваясь в лучшем случае косметическим ремонтом.

По данным органов местного самоуправления, около 60% многоквартирных домов области имеют степень износа свыше 50% и нуждаются в срочном капитальном ремонте, комплексном или выборочном. Эта статистика может служить ответом тем, кто ностальгирует по «старым добрым» временам и предпочел бы, чтобы в системе ЖКХ ничего не менялось.

Знаковым событием минувшего года явилось принятие документа, который позволит остановить и повернуть вспять процесс ветшания жилья, продолжающийся со скоростью 3% в год. Речь идет об областной целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов и созданию условий для управления ими, рассчитанной на 2007–2011 годы.

Программа, как многие уже знают, предусматривает бюджетное финансирование ремонтных работ в размере 90% их сметной стоимости и софинансирование оставшихся 10% за счет личных средств жильцов. В полной мере учтены интересы малоимущих граждан, для которых эти затраты окажутся непосильными. Так, бюджет берет на себя все расходы, приходящиеся на муниципальные (неприватизированные) дома, оплату доли граждан, являющихся получателями субсидий на жилищно-коммунальные услуги, и тех, кто мог бы на нее претендовать, если при расчете применялась бы ставка капремонта.

Но чтобы справиться с огромным объемом предстоящих работ, средств региона недостаточно. И 21 июля по инициативе президента РФ был принят Федеральный закон №185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В нем установлены правовые и организационные основы предоставления субъектам Федерации финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилого фонда.

Еще недавно ЖКХ, и не всегда безосновательно, сравнивали с «черной дырой», в которой без следа и видимой отдачи исчезали выделявшиеся на его развитие деньги. Наспех замененные кровли быстро давали течь, а свежевыкрашенные, выбеленные подъезды снова начинали напоминать катакомбы, причем крайних найти было трудно, да их по-настоящему и не искали.

Суть нынешнего подхода не только в увеличении финансовой поддержки отрасли, но и в повышении ответственности всех сторон за конечный результат. Чтобы жильцы видели, как расходуются их средства, контролировали качество ремонта и лично принимали участие в работе по поддержанию своего жилья в порядке. Для этого они должны почувствовать себя не номинальными собственниками, а настоящими хозяевами. Поэтому средства будут выделяться не по принципу «каждой сестре — по серьге», а тем муниципальным образованиям, которые выполняют предусмотренные законом условия реформирования ЖКХ (как минимум в 5% многоквартирных домов должны быть созданы ТСЖ, и не менее половины их должны управляться или обслуживаться частными управляющими компаниями (УК)).

В том случае, если сами собственники жилья медлят с решением, выбор управляющей организации определяется на открытом конкурсе, который проводят местные власти. Но такой вариант нежелателен и может считаться лишь крайней мерой. Ведь все возможные претензии к деятельности компании, выбранной без учета мнения граждан, они перенесут на свое отношение к органам власти, решившим «за них», и к реформе как таковой.

Таким образом, реформирование ЖКХ многократно повышает ответственность муниципалитетов за состояние дел в этой сфере. Именно органам местного самоуправления Жилищный кодекс вменил в обязанность заботиться о создании условий для осознанного выбора населением одного из способов управления многоквартирными домами, такими как: 1) непосредственное управление собственниками помещений; 2) управляющей организацией; 3) через ТСЖ либо ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив.

Однако несмотря на то, что после принятия Жилищного кодекса прошло уже более двух лет, кое-где еще живут «по остановившимся часам».

Сегодня в Ростовской области насчитывается около 63 тысяч многоквартирных домов общей площадью более 47 млн кв. метров. Из них в 50 тысячах домов (почти 80% от общего их числа) собственники определились со способом управления.

Хочется поблагодарить администрации ряда муниципалитетов, акти вистов общественных организаций и самих жителей за неравнодушие к решению собственных проблем.

В первую очередь это касается Багаевского, Боковского, Верхнедонского, Волгодонского, Заветинского, Кагальницкого, Неклиновского, Октябрьского, Песчанокопского, Сальского, Советского районов, где работа по выбору способа управления жильем завершена на 100%. Добились выполнения условий фонда Ростов, Батайск, Волгодонск, Гуково, Каменск-Шахтинский, Новочеркасск, Таганрог, Каменоломненское и Персиановское городские поселения Октябрьского района, Красносулинское и Сальское…

Во многом благодаря такому инициативному подходу на местах в течение прошлого года уже удалось отремонтировать более 900 выбравших способ управления домов общей площадью около 2,7 млн. кв. метров.

А всего в рамках областной целевой программы планируется выполнить капитальный ремонт 20% от общего количества многоквартирных домов области, или в среднем 6–8 млн. кв. метров жилья. Таких показателей отрасль еще не знала.

Но есть примеры халатности, которые ставят достижение таких темпов под вопрос. На протяжении двух лет фактически игнорируют свои прямые обязанности администрации Тарасовского района, где выбор способа управления сделан менее чем в 5% домов, Морозовского (5%), Ремонтненского (10%), Веселовского (16%) районов. Эта проблема характерна и для некоторых городских округов, в частности Шахт (20,6%) и Новошахтинска (69%).

Легче всего «перевести стрелку» на население, упрекнув его в иждивенческих настроениях. Но многие жители элементарно не знакомы с новым законодательством. И власти на местах мирятся с этим, пренебрегая организаторской, разъяснительной работой с людьми. Между тем объем федеральной финансовой поддержки Ростовской области на 2008–2011 годы уже определен. Сумма составит 7,32 млрд. рублей, направляемых на софинансирование расходов областного бюджета тем территориям, которые выполняют условия фонда. Считаю, что власти на местах должны отнестись к выполнению поставленной задачи как к тесту на профессионализм, авторитет и доверие у населения. Именно от них во многом зависит поступление на их территории крупных бюджетных инвестиций, решение давно назревших проблем капитального ремонта, волнующих, без преувеличения, каждого жителя.

Хотелось бы также обратить внимание на «неотшлифованность» некоторых положений федерального законодательства. Так, согласно ст. 14 федерального закона №185, предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда обусловливается рядом небесспорных требований. В частности организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и оказание услуг по их содержанию и ремонту общего имущества, должны к 2011 году обслуживать на территории муниципального образования не менее 80% таких домов, и 20% — ТСЖ. Если бы речь шла о многоэтажных зданиях, то это положение не вызывало бы никакого сомнения. Но действующим законодательством многоквартирными признаются и 2-, 4-квартирные дома, имеющие общие фундамент, крышу, но раздельные входы и земельные участки. В Таганроге, например, из 2282 многоквартирных домов 825 — одноэтажные, в Волгодонске таких 61 из 762, в том числе 14 — двухквартирные.

Нужно учитывать, что на территории области исторически сложились хозяйственные отношения, при которых собственники подобных домов не привлекают для их управления сторонние организации. В том же Таганроге жители 2% многоквартирных домов выбрали непосредственный способ управления, а в целом по области такой выбор сделали 40%. Чем, похоже, наказали самих себя. Потому что, согласно вышеупомянутому закону, такие дома исключаются из перечня получателей средств на капитальный ремонт. Что, не говоря уже о нарушении элементарной справедливости, противоречит Жилищному кодексу, предусматривающему право граждан на непосредственное управление. Другой недоработкой федерального законодателя является «незыблемость» критериев, которым необходимо соответствовать в 2011 году (те же 80% и 20%). И если доля домов, организовавших ТСЖ, достигнет, например, 30%, то показатель по управляющим компаниям не будет выполнен. А, как гласит закон, неисполнение хотя бы одного из условий влечет за собой невозможность финансирования.

И третье. По Жилищному кодексу доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащей собственникам. С учетом этого проводится их голосование при выборе способа управления. Соответственно, и УК принимают в управление дома, исходя из их общей площади. Учитывая данные факторы, необходимо внести в п. 2 ст. 14 федерального закона №185 дополнения в части определения процента управления многоквартирными домами не только по их количеству, но и по общей площади.

Впрочем, эти моменты, конечно, не ставят под сомнение общий позитивный смысл закона. В заключение своих заметок хотелось бы вновь подчеркнуть, что время финансирования ЖКХ по «остаточному принципу» ушло в прошлое. И прямой долг муниципалитетов — воспользоваться открывшейся перед ними возможностью, активизировать организаторскую, разъяснительную работу с населением, обеспечить условия для получения выделяемых на капитальный ремонт средств и их максимальной отдачи.

В Ростовской области около 63 тысяч многоквартирных домов. Способ управления выбран в 50 тысячах домов, что составляет около 80% от их общего числа. На 100% завершена работа по выбору способа управления жильем в 11 сельских районах — Багаевском, Боковском, Верхнедонском, Волгодонском, Заветинском, Кагальницком, Неклиновском, Октябрьском, Песчанокопском, Сальском, Советском. А вот в Тарасовском районе этот показатель составляет менее 5%, в Морозовском — около 5%, в Ремонтненском — 10%, в Веселовском — 16%.

По данным органов местного самоуправления, в среднем 60% многоквартирных домов имеют степень износа более 50% и нуждаются в выборочном или комплексном капитальном ремонте. Средний процент ветшания жилья составляет около 3% в год. Порядок получения и расходования средств Фонда содействия реформированию ЖКХ на капремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда (Федеральный закон от 21.07.2007 №185).

Капитальный ремонт

Заявка предоставляется по мере готовности. Фонд в течение 30 дней рассматривает заявку и в течение 5 дней информирует губернатора о принятом решении. Фонд в течение 30 дней перечисляет субъекту РФ средства фонда. Субъект РФ в течение 30 дней перечисляет средства фонда и средства областного бюджета органу местного самоуправления. Орган местного самоуправления в течение 14 дней со дня получения средств принимает решение о распределении средств между ТСЖ и управляющими организациями.

Орган местного самоуправления в течение 7 дней уведомляет ТСЖ и управляющие организации о принятом решении с указанием объема средств.

Средства могут использоваться только на:

  • разработку ПСД для капитального ремонта;
  • проведение госэкспертизы такой документации;
  • проведение работ по капремонту:
    а) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
    б) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
    в) ремонт крыш;
    г) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
    д) утепление и ремонт фасадов.

Выполнение других видов работ за счет средств фонда и обязательной доли софинансирования не допускается.

Переселение из аварийного жилищного фонда

Средства местного бюджета в объеме, полученном за счет средств фонда, средств субъекта РФ или запланированные в местном бюджете на долевое финансирование на переселение граждан из аварийного жилищного фонда, осваиваются в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Принятие решений и проведение мероприятий должны происходить в соответствии со статьями 32 и 86 Жилищного кодекса РФ.

В фонд при подаче заявки предоставляются копии документов о признании домов аварийными, жители которых подлежат переселению в рамках принятой областной Целевой программы переселения граждан, заверенные органами местного самоуправления и государственной жилищной инспекцией.

При этом следует учитывать, что в соответствии с частью 13 статьи 20 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством и включающим в себя:

  • предоставление органом, принявшим решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, требования к собственникам помещений о его сносе в разумный срок;
  • принятие решения органа местного самоуправления, зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением помещений, находящихся в муниципальной собственности, в случае если собственники в разумный срок не осуществили снос указанного дома.
Логотип Вестник Строительство