Второй год пятилетки капремонта
Минувший 2007 год для донской жилищной отрасли можно назвать первым годом стартовавшей на Дону пятилетки интенсивного капремонта жилищного фонда. В рамках принятой областными властями программы выполнен внушительный объем работ: впервые площади отремонтированных многоквартирных домов существенно превысили введенные в эксплуатацию новостройки, составив 2,7 миллиона квадратных метров. При этом региональная администрация выставляла ряд зачастую не всегда выполняемых на местах требований к территориям, касающихся только процесса освоения выделяемых денег.
На втором году пятилетки у жилищной отрасли появился еще один мощный федеральный источник, но он ставит вопрос намного жестче, обязывая регионы преображаться. Скажем честно, даже донской край, строго говоря, в целом не соответствует предъявляемым требованиям. Заместитель губернатора Ростовской области Юрий Андриади сообщил: «из пятидесяти пяти наших муниципальных образований претендовать на получение федеральных средств могут только десять. Хотя на фоне других регионов ростовская область шагает в передовиках в сфере реформирования ЖКХ».
В нынешнем году деньги получат Ростов, Таганрог, Новочеркасск, Волгодонск, Батайск,
— Выделяемые из фонда средства нельзя тратить на дополнительные дотации малоимущим собственникам жилья, осуществляющим капремонт многоквартирного дома, — перечисляет принципиальные отличия начальник
Областные средства направлялись и на благоустройство, и на ремонт подъездов. Некоторые из местных жилищников в недоумении. В течение нескольких лет область стремилась вести политику комплексного точечного, приводя в порядок отдельно стоящий объект и ругая распыляющих бюджетные средства руководителей.
Впрочем, позицию
— В сельских районах подобных «малоквартирных» домов большинство, — говорит Людмила Зыкова. — товарищества в них создать невозможно, нанимать для их обслуживания стороннюю организацию жильцы не хотят: предпочитают эксплуатировать самостоятельно, подобно своим соседям из частных домовладений.
Выделение фондом средств для домов, находящихся в непосредственном управлении, вообще не предполагается. Создается впечатление, что об этой третьей,
Получается, такой объект тоже может обслуживать частная управляющая компания. Но главное — что будет с собственниками, избравшими второй вариант этого непосредственного управления — «сделай сам»? За что их оставлять без финансирования? Кроме того, не станут ли им в регионах насильно навязывать частную УК, чтобы жилищная отрасль соответствовала выдвигаемым требованиям? Ответить на эти вопросы пока сложно.
Слабое звено жилищной отрасли
Но наибольшие проблемы Ростовской области, как это ни удивительно, связаны с дефицитом ТСЖ, хотя на протяжении многих лет она и остается
Между тем на Дону прирост товариществ практически прекратился. Это явление многие из председателей связывают с проходящим в области процессом капитализации жилищного хозяйства, породившим частичную монополизацию системы домоуправления. В прежние времена, случалось, их навязывали
После принятия нового Жилищного кодекса агитация за товарищества практически прекратилась, их все чаще сравнивают с социалистическими колхозами, некоторые территории даже начали вести прямо противоположную политику.
О начавшемся ущемлении прав ТСЖ как формы управления многоквартирными домами косвенно свидетельствует, что в реализуемую в прошлом году губернаторскую программу капремонта попали лишь 3,4% домов товариществ. Деньги разошлись преимущественно между реорганизованными из бывших МУПов и ЖЭУ управляющими компаниями. Будем надеяться, в нынешнем году ситуация не повторится. По окончании прошлого сезона областная ассоциация ТСЖ совершила серьезный гражданский поступок, добившись поправок в региональное законодательство. Теперь для получения областных средств на капремонт территориальные власти должны вносить не менее 20% домов, находящихся в управлении товариществ.
И если еще совсем недавно председатели ТСЖ жаловались, что им ставят административные препоны, то теперь некоторые из них уже опасаются грядущего передела рынка жилищных услуг. Попытка объединить людей силой во имя какой бы то ни было идеи вряд ли принесет позитивный эффект, а здесь на кон будет поставлено стоящее десятки миллионов рублей недвижимое имущество.
— За прошедшие два года мы сумели за счет собственных средств установить новый бойлер и тепловые счетчики. Теперь в нашем доме надо ремонтировать кровлю, подъезды, стеновые швы, мусоропроводы, менять проводку, лифты, — говорит член правления президиума ростовского ТСЖ «Станица» Раиса Семенова. — Но за получением разрешительной документации и бюджетных денег нам нужно обращаться в администрацию района, которая навязывает дому управляющую компанию.
При этом одновременно в крупных городах области зарождаются управляющие компании, не имеющие административных корней. Инициаторами их создания выступают строительные и ремонтные предприятия, берущиеся на правах подрядчиков обслуживать дома ТСЖ. При этом руководители некоторых ук также сетуют, что не смогут пробить бюджетных денег.
Пока «внизу» зачастую еще не хватает финансов, «наверху» не могут их «потратить». Как свидетельствуют итоги прошлого года, многие регионы и без того уже оказались не в силах справиться с резко выросшими объемами финансирования. По словам министра регионального развития РФ Дмитрия Козака, из 2 миллиардов рублей, предоставленных ЮФО в 2007 году, удалось освоить 63,5%. В нынешнем
— В прошлом году предусмотренные на капитальный ремонт многоквартирных домов средства областного бюджета освоены на 8,8%, — сообщил Юрий Андриади. — Но на эти цели было направлено менее миллиарда рублей, а в нынешнем году предстоит освоить более двух миллиардов. Готова ли жилищная отрасль справиться с такой задачей? Думаю, не совсем.
Но и на Дону освоение первых сотен губернаторских миллионов зачастую осуществлялось с большим трудом, с авралами,
До 2012 года в капитальный ремонт многоквартирных домов Ростовской области планируется вложить за счет средств фонда 4,4 млрд. рублей, областного и местных бюджетов — 6,3 млрд. на отселение граждан из аварийного жилья из федерального источника намечено направить 2,9 млрд., областного и муниципальных — 500 млн. За счет имеющихся ресурсов предполагается полностью ликвидировать аварийное жилье, признанное таковым до 1 января 200? года, и отремонтировать 12 млн. кв. метров многоквартирных домов — 55% от существующей потребности.
Привлекаемые же к процессу 10% средств собственников жилья (а с учетом субсидируемых все тем же бюджетом малоимущих домовладельцев в жилищную сферу удастся привлечь 7,5–8% денег населения) выглядят весьма символически.
Деньги с них берутся по принципу: «главное — участие, а не результат» и послужат бюджету лишь гарантом, что скинувшиеся на ремонт общедолевого имущества жильцы станут бережно к нему относиться. Склонить население внести большие доли в нынешней ситуации, как по оценкам руководителей УК, так и председателей ТСЖ, невозможно.
— Губернаторские деньги — это пряник, властям и предприятиям отрасли предлагается их взять и навести порядок. А средства фонда — прежде всего кнут, — проводит образное сравнение директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев. — На города и регионы будут давить, заставляя реформировать ЖКХ.
По оценкам многих представителей жилищного сектора, повышать качество обслуживания собственников жилья
Восстановить многоквартирные дома с помощью одного регионального бюджета практически невозможно. Учитывая интенсивный процесс разрушения неремонтируемого жилья, не стоит экспериментировать, удастся ли собрать на ремонт проблемного дома недостающие деньги, или же он раньше выйдет из строя. По оценкам ряда специалистов, критический уровень износа большинства объектов составляет 60%, после чего их ремонтировать в большинстве случаев уже нецелесообразно.
Президент Ростовской областной ассоциации ТСЖ Вольдемар Михайлов: «Чиновники работают медленно и безответственно»
— Вольдемар Сергеевич, насколько это удачная победа для региона — федеральные миллиарды?
— Для нас, председателей ТСЖ, наступают золотые времена. А у получающих миллиарды муниципальных властей положение очень серьезное, если не катастрофическое. Возьмем тот же Ростов. В городе 9447 многоквартирных домов, из них за прошедшее десятилетие товарищества созданы в 829.
В течение ближайших трех лет здесь предстоит передать товариществам более 1000 объектов. Допустим, мэрия реорганизует в ТСЖ оставшийся с советских времен 261
— Существует еще один потенциальный ресурс — вводимые в эксплуатацию новостройки.
— Для крупных городов это не выход. Современные строения отличаются большими площадями, их не так уж и много. Развивающийся стройкомплекс ситуацию не спасет, ТСЖ придется растить за счет бывших муниципальных домов, а не новостроек. А значит, властям придется решать наисложнейший вопрос — как подбить достаточно аморфных жильцов бывшего муниципального фонда или бывших ведомств взять в свои руки инициативу?
— Жизнь показывает: подобное навязчивое объединение людей в организации зачастую не приносит созидательных результатов. Как это лучше сделать?
— Сейчас деньги на капремонт предоставляют 20% домов товариществ. Но, учитывая стоящую задачу, я бы удвоил их долю в титульных списках. Далее наступает самое тяжелое — убедить 2/3 жильцов внести
В ходе капитального ремонта в своем доме я несколько раз за деньги приглашал риэлтеров, просил оценить рыночную стоимость квартиры. Причем в собственных апартаментах специально ничего не менял. Но она сама собою подорожала на 40% — после того, как привели в порядок общедолевое имущество. Это ведь колоссальная рентабельность! Инвестировав в свой дом несколько тысяч рублей, можно заработать сотни тысяч.
— Далее возникает вопрос: кто будет руководить товариществом?
— Так ли уж нам нужны многочисленные новые ТСЖ? Прежде всего необходимо укрупнять имеющиеся товарищества, к ним должны присоединиться соседние дома. Это выгодно и им, и соседям. Исходя из вкратце рассказанной мною стратегии, необходимо составлять программы развития ТСЖ в городах области, привязанных к каждому муниципальному образованию.
— А как смотрят на такую идею городские власти?
— Мы разослали в ряд администраций городов письма с просьбой предоставить информацию об имеющихся товариществах. В ответ нам зачастую отвечают, что ТСЖ у них пока не существует. При этом у некоторых чиновников просто нет информации о работающих товариществах. Пока что программы развития ТСЖ мы разрабатываем только для двух городов — Батайска и Азова. Остальные безмолвствуют — видимо, еще осмысливают происходящие перемены. Но создается впечатление, что многие работники администраций пока не представляют, в какую попали ситуацию и какой колоссальный объем работ предстоит им выполнить. Теряется драгоценное время, на всех денег у фонда не хватит.
— Но пока дело поправимо?
— Да, и успех на 90% зависит от политики, проводимой отдельно взятым муниципалитетом.
Директор холдинга «Управляющие организации ЖКХ» Владимир Арцыбашев: «Жильцы ждут, когда проблемы решит чиновник, администрация, президент…»
— Владимир Михайлович, существует опасение, что жилищная отрасль просто не сумеет потратить поступающие ресурсы. А вы бы отремонтировали за четыре года все обслуживаемые дома?
— На нынешний год я подавал заявку на капремонт 30 ростовских домов, из них утвердили 16 объектов. Похожая ситуация сложилась и с обслуживаемым нами азовским жильем. Если появятся дополнительные деньги, у нас уже есть задел и мы готовы их освоить. При этом готовимся к 2009 году. При условии бюджетного финансирования я бы сумел
— Медлительность утверждающих документацию инстанций вынуждает жить и в настоящем, и в будущем?
— Они все еще не готовы к резкому увеличению объемов работ. Но к существующему ритму приспособиться можно. В большей степени удручает равнодушие собственника, зачастую не желающего платить даже 10% за ремонт своего жилья. Многие ждут, когда их проблемы решит чиновник, администрация, президент. Парадоксальная ситуация сложилась в одном из ростовских домов. В нем в ходе капитального ремонта нужно заменить дорогостоящие лифты, а среди жильцов нет согласия. Сейчас выбиваем капитальный ремонт с боем.
— А есть ли смысл пытаться насильно осчастливить людей против их согласия?
— Дело в том, что мы первыми вкладываем деньги в изготовление проектной документации, стоящей около 3% от общей сметы, и прохождение платной экспертизы. А затем предлагаем начать работы. Тратить деньги на производство бумаг психологически намного сложнее, и наши жильцы начинают платить, когда в доме уже идет ремонт. Начать его мы предлагаем, уже имея на руках эти бумаги. Но вместе с тем при такой системе мы не можем отступать, бросать все силы на уговоры людей.
— И еще ни один из ваших домов от капремонта не «уходил?»
— Пока — нет, при существующих пропорциях финансирования 90:10 большинство собственников соглашается оплачивать работы. Другое дело, если бы капремонт приходилось осуществлять исключительно за счет средств жильцов. Со временем мы к этому придем. Бюджетных денег на всех не хватит. Но пока собственник не готов нести бремя по содержанию своего жилья, как предписывает Жилищный кодекс.
— Наверное, главная причина в низких доходах?
— Для малоимущих домовладельцев предусмотрены субсидии. Если у собственника нет денег, мы готовы пробить кредит на год, два. Ряд банков охотно предоставляют их под капитальный ремонт жилья. Средняя стоимость комплексных работ в ростовском доме, снабженном сложным оборудованием, составит около 500 рублей за кв. метр. Соответственно, для трехкомнатных семидесятиметровых квартир он обойдется примерно в 35 тысяч рублей…
Давайте зайдем в гости к их жильцам. У многих мы обнаружим не менее дорогие импортные телевизоры, холодильники,
— А в чем оно несовершенно?
— Сегодня я эксплуатирую 260 многоквартирных домов. Практически все они нуждаются в капитальном ремонте. Исключение составляют лишь десять, отремонтированных
Жилищный кодекс предусматривает, что собственник несет ответственность за ненадлежащее содержание жилья. Но какую? Об этом в нем умалчивается, и в результате нарушителя невозможно привлечь к ответственности.
