Фонд поможет инициативным

В прошлом году в рамках областной программы впервые площади отремонтированных многоквартирных домов в Ростовской области существенно превысили введенные в эксплуатацию новостройки, составив 2,7 млн кв. метров. 2007 год можно назвать первым годом стартовавшей на Дону пятилетки интенсивного капремонта жилищного фонда. На втором году пятилетки у жилищной отрасли появился еще один мощный федеральный источник — фонд содействия реформированию ЖКХ, но он требует выполнения довольно серьезных для муниципальных образований требований. Об успехах и проблемах жилищной отрасли на Дону в интервью «Вестнику» рассказал министр строительства и жилищного хозяйства РО Александр Кобзарь.

— Александр Григорьевич, а как получилось, что Ростовская область стала одним из первых получателей средств фонда?

— Термин «получатель» не совсем верен. Фонд не просто раздает деньги, а направляет в те регионы, которые доказали способность эффективно ими распоряжаться. Мы во многом предвосхитили предложенную сегодня модель государственного финансирования капитального ремонта с привлечением средств жильцов, приняв в прошлом году соответствующий областной закон. И еще на стадии разработки и «шлифовки» федерального законопроекта о фонде внимательно его изучали, делая необходимые выводы для себя и делясь ими с муниципалитетами.

Наверное, мало кто знает, что год назад установленным законом о фонде требованиям отвечали только два муниципальных образования — Сальск и Волгодонск. Но вскоре их количество выросло до десяти, и в нынешнем году федеральные средства получат Ростов, Таганрог, Новочеркасск, Сальск, Волгодонск, Батайск, Каменск-Шахтинский, Гуково, а также Персиановское и Каменоломненское поселения Октябрьского (сельского) района. А в 2009 году к ним должны присоединиться Азов, Новошахтинск, Шахты, Аксайское, Белокалитвинское, Красносулинское и Усть-Донецкое городские поселения.

— Давайте напомним о тех требованиях, которые предъявляет фонд…

— Одним из условий получения федеральных средств является создание в жилищно-коммунальной отрасли частных компаний (с долей муниципалитета в уставном капитале не более 25%), которые должны обслуживать свыше 50% многоквартирных домов на территории муниципального образования. Наиболее целесообразно создавать новые частные структуры или привлекать к себе «частников» из других муниципальных образований, чем акционировать муниципальные УК, — эта процедура занимает не один месяц.

Принципиальным условием является наличие не менее чем в 5% многоквартирных домов ТСЖ, доля которых должна «по нарастающей» достигнуть к 2010 году 10%, а к 2011-му — 20%. Таким образом, принимаемые сейчас муниципальные адресные программы капитального ремонта обязаны предусматривать мероприятия по росту количества ТСЖ.

Здесь мы сталкиваемся сегодня с рядом проблем. Значительная часть домов (а доля ТСЖ исчисляется именно по их количеству, а не исходя из общей жилой площади) представляет собой небольшие, 2-4-квартирные строения, их жильцы предпочли непосредственный способ управления. И, как выяснилось, лишили себя тем самым права на федеральную поддержку. Кроме того, остается немало многоэтажных зданий, где жильцы до сих пор не определились с выбором способа управления. В этом случае муниципалитеты должны сами, на конкурсной основе, «назначать» им управляющие компании. Но без свободного волеизъявления жильцов поддержка капитального ремонта домов средствами фонда также не предусматривается. Получается, что люди наказывают сами себя. Чтобы этого не получилось, им нужно все-таки «просыпаться» и самостоятельно выбирать управляющую компанию или принимать решение о создании ТСЖ.

В прошлом году прошло I Всероссийское совещание по управлению многоквартирными домами, признавшее, что развитие ТСЖ является «однозначно выполнимой» задачей. Вместе с тем министр регионального развития РФ предостерег от кампанейщины в этом деле, подчеркнув, что собственники помещений в многоквартирных домах сами должны увидеть: ТСЖ — это именно та форма управления их общим имуществом, которая позволит наиболее эффективно решать насущные проблемы ремонта и модернизации жилого фонда, предоставления качественных жилищно-коммунальных услуг.

— Но пока многие этого не видят. Не потому ли, что опасаются многочисленных бюрократических рогаток?

— В прошлом году Госдума уже внесла поправки в законодательство, упрощающие порядок регистрации ТСЖ. Если раньше для того, чтобы зарегистрировать товарищество, скажем, в Шолоховском районе, нужно было ехать за 350 километров в Ростов, в отдел по делам некоммерческих организаций областного управления росрегистрации, то теперь эта функция возложена на территориальные органы ФНС. то есть достаточно обратиться в районную налоговую инспекцию с соответствующим пакетом документов, которые предоставляются непосредственно или почтовым направлением с объявленной ценностью и описью вложения. Тексты законов, нормативных правовых актов, образцы документов, примерные формы протоколов и бюллетеней можно найти на сайте министерства www.minstroy.donland.ru.

Это, впрочем, не решает всех проблем. ТСЖ, как правило, не располагают достаточными материальными и кадровыми ресурсами, которые позволили бы организовать на современном уровне деятельность органов управления (общего собрания, правления, ревизионной комиссии), а также выполнение товариществом наиболее сложных работ и услуг. Чрезвычайно важно создание силами органов государственной власти и муниципалитетов структуры подготовки и переподготовки кадров ТСЖ по вопросам проведения общих собраний, хранения и предоставления связанной с управлением многоквартирным домом информации, управленческого консалтинга, финансовых и технологических ревизий хозяйственной деятельности товарищества.

Такой структурой на Дону может стать АНО «Ростовская областная ассоциация ТСЖ» и действующий при ней Центр поддержки товариществ. Муниципалитетам, в свою очередь, следует создавать оптимальные условия для взаимодействия лиц, желающих образовать в своем доме ТСЖ, проводить на местах активную информационно-разъяснительную работу. Минстроем области организована учеба председателей и главных бухгалтеров, которую прошли более 2 тыс. человек.

— Второй задачей фонда является отселение из домов, признанных аварийными на начало 2007 года. На эти цели планируется выделить порядка 2,9 млрд рублей из федерального бюджета и еще 500 млн из областного. Куда будут отселяться граждане, в том числе малоимущие? как идет процесс формирования фонда социального жилья?

— В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 32, 86) и областным законом от 29.12.2004 г., разработан механизм, предусматривающий различные способы решения этого вопроса: приобретение муниципальными образованиями жилья на первичном или вторичном рынках; долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в том числе с привлечением собственных средств граждан; строительство жилых помещений и (или) домов; оплата собственнику жилого помещения по выкупной цене.

Жильцам муниципальных квартир будет предоставляться равнозначное по общей площади жилье, а собственникам квартир предлагаться выкупная цена. Им может предоставляться взамен изымаемого аварийного помещения другое с зачетом его стоимости в выкупную цену. Что же касается формирования фонда социального жилья, то данной проблемой в области занимаются уже несколько лет. Мероприятия по строительству таких домов были начаты еще в 2006 году, и сейчас в Ростове уже готовятся к сдаче две «социальные» многоэтажки. Учитывая возможности финансирования, которые предоставляют фонд и областной бюджет, планируется ликвидировать к 2012 году 113,3 тыс. кв. метров аварийных помещений, переселить в благоустроенное жилье около 3 тыс. семей и полностью решить проблему ремонта многоквартирных домов общей площадью 22 млн. кв. метров. Соответствующие задачи мы ставим и перед муниципалитетами.

— Наше интервью будет неполным, если мы не коснемся строительства на бюджетные средства особо значимых социальных объектов. В предыдущем номере «Вестника» как раз шла речь об объезде таких строек руководством области во главе с губернатором Владимиром Чубом.

— Объемы финансирования этого строительства ежегодно увеличиваются в среднем в полтора раза. Речь идет не просто о возведении отдельных объектов, но об их «тиражировании» в масштабах области. Я, в частности, имею в виду закрытый плавательный бассейн с многофункциональным спортзалом в станице Багаевской: такие же в скором времени должны появиться в других городах и районах. А некоторые фирмы оказались не готовы к возросшим объемам.

Что сказалось на отставании от графика работ на реконструкции областной больницы №2, стадиона «Труд» в Ростове и строительстве спортивно-оздоровительного комплекса в Сальске. Видимо, целесообразно максимально расширить доступ на проводящиеся в области тендеры подрядчиков из других регионов, чтобы портфели заказов доставались предприятиям, способным максимально эффективно освоить выделяемые средства. Известна фраза губернатора о том, что помогать надо тем, кто сам стремится себе помочь. Это в равной степени относится как к капитальному ремонту жилья, так и к новому строительству.