«Сделай сам» лидирует на рынке

«Сделай сам» лидирует на рынке

Пока ведутся дискуссии о преимуществах ТСЖ и УК, и тех и других успешно обгоняет третий вариант — непосредственное управление

Пока ведутся дискуссии о преимуществах ТСЖ и УК, и тех и других успешно обгоняет третий вариант — непосредственное управление. Из 24 282 многоквартирных домов Ростовской области, определившихся с формой управления, собственники 54% объектов последовали принципу «сделай сам», решив непосредственно управлять своим жильем. За этой формой с существенным отрывом (37,85%) идут управляющие компании.

Что же касается ТСЖ, то их рейтинг в сравнении с прежними временами сильно упал, за товарищества проголосовало лишь 8,05% домов. Такая информация была обнародована на прошедшем в РГСУ круглым столом, где обсуждались проблемы реализации областной целевой программы создания условий для управления многоквартирными домами.

ТСЖ терпят кризис

По оценкам ряда специалистов, организация ТСЖ достаточно проблематична в силу законодательной громоздкости. К дополнительным проблемам можно добавить оставляющее желать лучшего состояние жилья, капитальный ремонт которого собственнику рано или поздно придется оплачивать своими деньгами, раздражение многих домовладельцев и без того растущими тарифами на ЖКУ. При этом ряд руководителей УК использует и административный ресурс в желании «задавить» создаваемые товарищества и взять на обслуживание многоквартирные дома.

— В Белой Калитве идет настоящий саботаж реформы, — сообщил присутствующий за круглым столом президент областной ассоциации ТСЖ Вольдемар Михайлов. — Людей силой загоняют в УК. Граждане хотят организовывать товарищества, а им говорят: создадите ТСЖ — не дадим ни одной справки.

Сегодня этот рынок пытаются освоить не только руководители бывших ЖЭУ, но и представители строительной отрасли. Как отметил заместитель председателя Ассоциации строителей Дона Евгений Ивакин, некоторые застройщики создают УК для обслуживания возводимых новостроек. Кстати, уже сегодня в области возникли конфликты между желающими создать товарищества покупателями жилья и строителями.

По оценкам присутствующих за круглым столом представителей УК, их преимущество — в профессионализме. Но при этом многие из них еще несколько лет назад сами же отчаянно уговаривали жильцов создавать товарищества. Комментируя ситуацию, генеральный директор «Холдинга управляющих компаний» Владимир Арцыбашев отметил, что он не против, если в доме будет организовано ТСЖ или какая-нибудь другая инициативная группа, которая начнет вести переговоры с УК от имени всех собственников жилья. Управлять домом с их помощью даже удобнее.

Однако создается впечатление, что подобная позиция «от лукавого». Миссия товарищества, равно как и УК, — в управлении жильем, грамотном распоряжении общедолевым имуществом. Таким образом, если в доме будет создано полноценное ТСЖ, собственникам, возможно, и понадобятся сторонние организации для выполнения разовых или постоянных работ. Но это будут ремонтно-строительные предприятия, а не управляющие компании, которые сами же, подобно товариществам, курируют работу подрядчиков. Похоже, наличие в одном доме ТСЖ и УК противоречит логике, так как в этом случае создается дополнительный посредник.

Чужая ниша

Если взглянуть на складывающуюся по области и всей стране ситуацию, при которой большая часть жилищного фонда отходит УК, получается полный абсурд. Опираясь на рыночный зарубежный опыт, который любят цитировать те же директора управляющих компаний, отметим, что в цивилизованных странах существуют три основные формы управления домами. К таковым относятся социальный найм, доходный дом и зарубежный вариант российского ТСЖ.

Подобно российским, зарубежные «ТСЖ» организовываются в домах, принадлежащих многочисленным собственникам. Управляющие же компании обслуживают принадлежащее муниципалитетам (т.е. одному лицу) социальное жилье, эксплуатируемое по самому скромному стандарту.

Получается, в нашей стране, входя в частный жилищный фонд, управляющие компании занимают не свою нишу. При этом необходимо учесть еще и национальный дух, на Руси всегда были распространены общинные отношения. Между тем если присутствие УК является чуждым явлением даже западным домовладельцам, то, что уж говорить о россиянах? При этом многие из управляющих компаний являются малоспособными к выживанию бывшими ЖЭУ. Социального жилья сегодня практически не существует, доходных домов — тоже. Другое дело – разобщенные собственники бывшего государственного жилья. К тому же после произошедшей приватизации практически в каждом доме остались государственные квартиры, в чем-то логически оправдывающие присутствие УК. В этом заключается еще один парадокс национальной реформы, так как в стране мало многоквартирных домов, находящихся в «абсолютной» частной собственности.

По правде говоря, для некоторых домов управляющие компании действительно нужны – как временная мера. Пройдут годы, изменится сознание жильцов, власти построят социальное жилье, а УК адаптируются к работе в рыночных условиях. Но не слишком ли у нас перегибают палку – если взглянуть на колоссальное количество домов, переходящих управляющим компаниям (см. диаграмму)? Ведь сегодня в большинстве домов предпринимаемая по желанию самих собственников идея создания ТСЖ проваливается вследствие бюрократизации и административного давления.

Почему у нас так мало ТСЖ? Представители различных сфер дают на этот вопрос противоречивые ответы

Заместитель министра строительства и жилищного хозяйства РО Нелли Ткачева: «Убедить жильцов организовывать ТСЖ – для нас большая проблема. Мы практически не замечаем активности населения. У собственников остается старый менталитет. Большинство управляющих компаний организованы на базе бывших ЖЭУ. И собственники, выбирая УК, ошибочно считают, что остаются в ЖЭКе, на плечи которого можно будет свалить старые проблемы недоремонта».

Председатель ТСЖ «Станица» Галина Панкратьева: «По трем причинам. Первая — российский человек привык, что за него думают и что-то решают другие. Вторая — правовая неосведомленность людей. Третья — противодействие организации ТСЖ со стороны власти, которая по закону должна нам помогать, а на самом деле — мешает. Очень сложно бороться с бюрократической системой, многих председателей она ломает. Но если русский человек действительно всерьез за что-то возьмется, у него все получится».

Судящийся с «Холдингом управляющих компаний» собственник жилья Сергей Некрасов (г. Азов, Петровский бульвар, 48А): «Основная причина — несправедливое законодательство. Для создания ТСЖ надо получить согласие собственников 50% дома плюс 1 голос. О процедуре выбора управляющей организации или непосредственного управления в законодательстве мало что сказано. Предполагается, что УК выбирают на всеобщем собрании, которое считается законным, если в нем приняли участие собственники более 50% дома. Если большинство из пришедших на собрание (которое будет меньшинством среди всех собственников, учитывая не явившихся) проголосует за УК, в дом войдет сторонняя организация. Так было и у нас. Собственники 28% нашего дома на собрании в заочной форме проголосовали за «Холдинг УК», и теперь всех нас вынуждают заключать длительный пятилетний договор с этой фирмой. А создать ТСЖ нам не дали, хотя за него отдали свои голоса собственники 40% дома».

Директор подрядной организации «Жилремонт» Сергей Голец (пос. Рассвет Аксайского района): «Городские власти пытаются навязать собственникам УК, а они, пытаясь противостоять, создают ТСЖ. Но на самом деле обе эти формы далеки от совершенства. Товарищества и УК распоряжаются самым ценным имуществом, но ни за что не отвечают. Если в силу каких-либо причин они своевременно не расплатятся за потребленные жильцами воду, газ, тепло, ресурсоснабжающее предприятие их отключит как юридических лиц. Но в результате больше всех пострадают жильцы. А если в УК или ТСЖ проникнут нечистые на руку руководители, доведут организацию до банкротства? По закону, расплачиваться за их долги придется собственникам жилья, в том числе – даже своими квартирами».

Сами себе хозяева

За право обслуживания многоквартирных домов борются две идеологии — коммерческая, «рыночная», интересы которой представляют УК, и некоммерческая, «народная», — ТСЖ. Непосредственное же управление является еще одним народным вариантом и еще одним конкурентом УК. К тому же такой выбор жильцов административно «заблокировать» намного сложнее, да и в ходе организационной работы организаторы сталкиваются с меньшим бюрократизмом.

Пожалуй, этот третий путь является наиболее доступным, так как в некоторых ситуациях управление домом осуществляется по принципу «от каждого по возможностям». Иными словами, кто-то во дворе сажает цветы, кто-то ремонтирует кровлю, так что процесс в ряде случаев в чем-то напоминает дружеский пикник на природе, когда один приносит еду, а другой — напитки.

Не исключено, некоторые из УК опять же негативно воспримут и такой вариант, начнут ссылаться на возможность паразитизма ряда жильцов, начнут рассуждать о рыночной экономике. Но есть ли разница обществу, кто на кого работает в таком доме, какими мерами достигается в нем благополучие. Да и контролировать любого управленца должна жилищная инспекция, которая смотрит на техническое и санитарное состояние объекта, а не «кто у кого сидит на шее». И если даже «самодостаточные» зарубежные собственники жилья успешно уживаются в ТСЖ, то почему бы нам, учитывая все тот же национальный менталитет, не внедрять еще более «общинные» варианты.

Изначально предполагается, что такая форма наиболее приемлема для небольших домов. Но при этом, как следует из различных методических пособий, жильцам, выбравшим такой путь, вовсе необязательно в дальнейшем жить исключительно по принципу «сделай сам», самостоятельно заключая договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, подметая дворы, перекладывая кровли. Всю административную работу может выполнять старший по дому (управдом), а заниматься ремонтом и обслуживанием жилья — непосредственно привлеченное подрядное предприятие.

Подобная система будет походить на обслуживание дома УК, но разница здесь принципиальна. При непосредственном управлении жильцы заключают напрямую договор с поставщиками природных и энергетических ресурсов. А в случае привлечения сторонних предприятий для выполнения разовых или постоянных работ последние занимаются обслуживанием жилья, но не управляют.

В свете таких нюансов невольно возникает вопрос, почему нельзя организовать непосредственное управление в домах с сотнями жильцов? ТСЖ не возбраняется заключать договоры с подрядными предприятиями. Но почему бы такой схемой не воспользоваться самим жильцам, напрямую обратившись к подрядчикам без помощи созданного ТСЖ?

Возможно, руководители тех же ростовских УК, где в непосредственное управление отошло менее 1% площадей, не воспримут этот тезис всерьез. И напрасно, ведь в некоторых населенных пунктах в непосредственное управление переходит немало площадей, в том числе и крупные многоквартирные дома.

Весьма интересная ситуация сложилась в поселке Рассвет Аксайского района. Основные объемы бывшего муниципального жилищного фонда — десять 5-9-этажных домов, расположенных на ул. Институтской. Сегодня жильцы семи домов отказались от жилищных услуг местной администрации, создали собственное предприятие «Жилремонт» и управляют домами с десятками квартир непосредственно.

Районными властями установлен достаточно высокий тариф на техническое обслуживание. «Жилремонт» успешно подрывает существующую конъюнктуру, установив более низкие расценки на непосредственное обслуживание жилищного фонда. Основная причина успеха — отсутствие организации-посредника (ТСЖ или УК), содержание которого оплачивают жильцы и которую облагают налогами. К тому же многие собственники жилья на добровольных началах выполняют часть работ своими руками, что также сказывается на себестоимости сервиса.

— Если собственники отказались от «традиционных» вариантов управления домами и разработали для себя индивидуальную схему, мы не против, — такими словами прокомментировал сложившуюся ситуацию в поселке Рассвет министр строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Александр Кобзарь. — Для нас непринципиально, какую форму управления многоквартирными домами выбирают жильцы. И вы имеете полное право пользоваться бюджетной поддержкой при выполнении капитального ремонта.

Но вместе с тем, по словам заместителя министра строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Нелли Ткачевой, в настоящее время на федеральном уровне предполагается ограничить возможность выбора формы непосредственного управления в домах, имеющих в своем составе более 16 квартир. Поэтому перспективность начинаний собственников жилья поселка стоит под большим вопросом. Получается, что для владельцев больших многоквартирных домов общество оставляет только один возможный путь — в УК, которая, по мнению некоторых экспертов, является противоестественным образованием.

Баба Зина и хулиганы

В течение 9 лет один из 9-этажных ростовских домов фактически находится в непосредственном управлении.

Баба Зина — так называют пенсионерку Зинаиду Александровну Фурсову, ныне председателя организованного на Орбитальной, 82, ТСЖ, мэр Ростова, руководители городского коммунального комплекса и дворовые мальчишки. Среди соседних аналогичных домов — ростсельмашевских гостинок, Орбитальная, 82, резко выделяется своим внешним видом. Дворовая площадка, ухоженные клумбы и газоны, чистый подъезд, круглосуточно сидящие у входа за обустроенной вахтой дежурные. И все эти блага создаются не за деньги, выплачиваемые частной УК, а силами самих жильцов.

По словам бабы Зины, до 1998 года их дом ничем не отличался от соседних. Все началось, когда она увидела на лестничной клетке плачущую пенсионерку. Как выяснилось, та приехала с Кавказа погостить к родственникам. Выйдя на лестницу и увидев написанные чьей-то детской рукой на стенах нецензурные слова в адрес окружающих: «Здесь живут…», гостья слишком буквально восприняла их содержание и оскорбилась до слез. Она заявила: «Знаешь, что сделали бы у нас на Кавказе за такое…»

В конце концов бабушки побелили лестничную клетку на своем этаже. Больше всех были поражены соседские дети, не представляющие, что радовать глаз могут не только элитные особняки, но и скромные ведомственные «гостинки». В ответ баба Зина предложила отремонтировать весь дом.

Когда стали с шапкой обходить жильцов, прося выделить пять рублей на ремонт с каждой квартиры, большинство взрослых в успех не верило. Тем не менее давали по десятке – двойную таксу. Приближалось лето, в доме проживали небогатые семьи, надо было чем-то занять детей…

Первый этаж стали ремонтировать всемером, а полгода спустя работы шли уже на шестом этаже, где трудилось около пятидесяти несовершеннолетних. В первую очередь баба Зина заразила энтузиазмом хулиганов, так как боялась, что на побеленных стенах появятся новые надписи. В результате последние стали следить за порядком. Удивительно, но некоторые трудные подростки настолько увлеклись ремонтом, что милиция сняла их с учета, признав благополучными.

Ремонт подъезда и коридоров был завершен в 1999 году. Узнав о произошедших переменах, руководитель обслуживающего в те времена дом МУП ЖКХ-4 распорядился отремонтировать кровлю и поменять окна. В дальнейшем команда бабы Зины приступила к дворовому благоустройству. Вести о развернувшейся деятельности дошли до городских руководителей, дому стали оказывать поддержку за счет бюджета. За прошедшие годы здесь выполнялись различные виды выборочного капитального ремонта: заменены коммуникации, отремонтирован подвал, установлены узлы учета.

Пять лет назад здесь организовали ТСЖ. Примечательно, что баба Зина числится председателем на общественных началах, не получая зарплаты, а формально дом на правах подрядчика обслуживает управляющая компания. Но фактически ни товарищество, ни УК не являются здесь настоящими хозяевами. Львиную долю работ по содержанию жилья продолжает выполнять курируемое бабой Зиной уже новое поколение детей. Кстати, тариф на дополнительное техническое обслуживание дома у команды бабы Зины самый дешевый в городе. Он составляет традиционные десять рублей, раз в несколько месяцев взимаемые с каждой квартиры. Деньги расходуются на стройматериалы.

Получается, дом находится в непосредственном управлении, причем качество его эксплуатации (ремонтные работы и дворовое благоустройство, консьержки в подъездах и т.д.) способно конкурировать с уровнем обслуживания новостроек бизнес-класса. По словам бабы Зины, она хотела бы уйти из УК и перевести дом на самообслуживание. Однако ее тревожит проблемное состояние лифта. Установка нового оборудования обойдется в 2 млн рублей, такую сумму жильцы не потянут.

— Если нам поменяют лифт, — говорит баба Зина, — мы создадим полноценное ТСЖ, установим зарплату председателю. И тогда я смогу передать свои полномочия кому-нибудь из молодых, согласившихся хорошо работать за деньги. Ведь мне уже 79 лет.

Активным собственникам многоквартирных домов — помощь из бюджета области

На прошедшем зональном совещании с участием министра строительства и жилищного хозяйства РО Александра Кобзаря, замминистра Нелли Ткачевой, а также представителей органов местного самоуправления обсуждались вопросы реализации ОЗ «Об областной целевой программе «Создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2009 годах».

Почему же владельцы­­ многоквартирных домов не спешат реализовать свое законное право? Во многом потому, что боятся взвалить на свои плечи неподъемный груз проблем. Прежде всего связанный с капитальным ремонтом. Целью принятой в феврале 2007 г. программы «Создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2009 годах» является оказание помощи собственникам в ремонте многоквартирных домов на условиях софинансирования. Условия — самые благоприятные: 90% всех затрат берет на себя областной бюджет и лишь 10% — собственники.

Областная целевая программа, как сказал министр строительства и жилищного хозяйства Александр Кобзарь, рассчитана на три года и на нее из бюджета предусмотрено 3 млрд рублей. В этом году на капремонт выделено 750 млн рублей. Но муниципалитетам они будут перечислены при одном обязательном условии: согласии собственников на 10-процентное софинансирование. Остановился министр и на финансовой стороне дела, поскольку не все жильцы в состоянии сразу внести требуемую сумму для капремонта. Существуют различные механизмы, так, например, управляющие компании и ТСЖ могут взять кредит в банке на проведение капремонта с последующим погашением. Субсидирование процентных ставок берет на себя бюджет.

Не забыты и малоимущие граждане, которые в силу стесненных материальных возможностей не смогут принять участие в ремонте своих домов и не смогут выплачивать кредит. Те жители, которые получают субсидии, могут быть уверены, что их долю область возьмет на себя.

Однако, по мнению Александра Григорьевича, в регионах недостаточно активно ведется разъяснительная работа среди населения. Следствием этого является то, что до сих пор отсутствуют документы на участие в программе таких городов, как Батайск, Зверево, Новошахтинск, Таганрог, Шахты, а также многих сельских районов. Времени для освоения такой огромной суммы почти нет, и программа под угрозой срыва. Поэтому те регионы, которые окажутся не готовыми для участия в областной целевой программе, будут лишаться предусмотренных средств. А эти деньги распределятся между теми, кто ведет эту работу.

Логотип Вестник Строительство