Светлана Шеина: «Ростовские дома стареют на 1,5% в год»

Светлана Шеина: «Ростовские дома стареют на 1,5% в год»

По словам заведующей кафедрой РГСУ Светланы Шеиной, руководителям управляющих компаний недостает теоретических знаний

Управление многоквартирными домами — процесс творческий. В Ростовском государственном строительном университете считают, что в ходе эксплуатации жилищного фонда необходимо использовать научный подход. Что может предоставить руководителям донских управляющих компаний наука? Обозреватель «Вестника» беседует с заведующей кафедрой городского и строительного хозяйства Светланой Шеиной.

ТСЖ или управляющая компания?

— Светлана Георгиевна, взглянув в федеральные правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, можно выписать целый перечень работ, которые в бывших муниципальных домах не выполняются. Например, регулярная уборка подъездов. Почему?

— Возможности населения зачастую не позволяют не только ремонтировать жилье, но и поддерживать его в относительно «комфортном» состоянии. Федеральный документ предусматривает базовый стандарт эксплуатации. Между тем существуют еще пониженный и минимальный стандарты. Сегодня среднестатистический многоквартирный дом содержится по принципу «лишь бы не рушился». К сожалению, нынешний тариф не допускает подобную «роскошь», на объектах жилищного фонда выполняются самые необходимые работы.

При этом я не считаю, что мы мало платим за ЖКУ относительно своих доходов. Мы слишком мало получаем. Чтобы вывести жилищный фонд на базовый уровень в условиях нынешних принципов домоуправления и технологий, тариф пришлось бы увеличить примерно на 80%.

— Но я лично видел дома, эксплуатируемые ТСЖ, правда в новостройках, где на те же деньги и влажная уборка в подъездах проходит несколько раз в неделю, и цветы в подъездах стоят, и даже на консьержек деньги находятся.

— Это называется «повышенный стандарт». Молодцы, грамотно распоряжаются имеющимися ресурсами.

— УК хвалят себя, ТСЖ — себя. А вы как представитель науки какую из форм считаете наиболее прогрессивной?

— Я не против товариществ и других «народных» вариантов. Более того, живя в частном домовладении, я нахожусь на самообслуживании, по сути осуществляя «непосредственное управление». Но в каждом многоквартирном доме по ТСЖ не создашь.

— После принятия Жилищного кодекса за отдельные многоквартирные дома между товариществами и УК разгорелись настоящие войны.

— На самом деле они не конкуренты. Для каждого из домов наиболее оптимальна своя форма, при выборе которой следует учитывать менталитет жильцов, плюс — техническое состояние объекта. Например, бессмысленно создавать ТСЖ в разбитом жилье.

— Секрет успеха ТСЖ — в подвалах и другом общедолевом имуществе, из которого извлекается дополнительный доход путем сдачи в аренду. Почему бы этим не воспользоваться УК?

— Одна из главных проблем — в менталитете. Большинство нынешних руководителей управляющих компаний — бывшие директора МУПов. Но УК и ЖЭУ — совершенно разные организации. По мнению некоторых представителей УК, цель существования их предприятий ограничивается исключительно решением технических и эксплуатационных вопросов. Иными словами, они продолжают придерживаться ЖЭУ-шного принципа работы. На самом деле это только одна из задач. Увы, компетенция многих руководителей управляющих компаний оставляет желать лучшего, они еще витают в прошлом. Между тем жилищный фонд испытывает потребность в рынке высокопрофессиональных организаций.

Капремонт по-научному

— Интересно получается. Многие руководители УК сами сетуют на «социалистический» менталитет жильцов. Где же выход?

— Аппарату УК не хватает современного образования, которое бы позволило шире взглянуть на проблемы. Но мы сумели восполнить существующий пробел. С нынешнего года в РГСУ открылись полугодовые курсы для уже имеющих высшее строительное образование руководителей УК, обучающие управлению недвижимостью в рыночных условиях. Его можно рекомендовать не только представителям ЖКХ, но и смежных сфер, например, риэлтерам. По аналогичным стандартам обучают управленцев недвижимостью в Швеции и Финляндии. В этих странах к жилищному фонду допускаются предприятия, имеющие, как минимум, трех сотрудников с такими дипломами.

— Насколько высоким спросом пользуется второе «высшее»?

— В начале нынешнего года успешно состоялся набор первого потока. Правда, все обучающиеся являются представителями только ростовских управляющих компаний. Сейчас рассматриваем наиболее удобные варианты получения второго «высшего» работниками УК других городов. Параллельно растим и молодое поколение управдомов. В нынешнем году у нас будет уже третий выпуск студентов, обучающихся по специальности: «экспертиза и управление недвижимостью».

— И все же, возвращаясь к тем же успешно эксплуатируемым ТСЖ новостройкам… Так ли уж важно «управленцам» получать дополнительные теоретические знания?

— Обслуживающим несколько тысяч кв. м собственного жилья председателям товариществ, возможно, и нет. Другое дело, управляющие сотнями тысяч кв. м доверенного жилищного фонда руководители УК. Вообще, это все равно, что сравнивать особенности эксплуатации одноэтажного дома и небоскреба… У последних иной характер работы, при котором необходимо использовать научный подход, который дает, например, возможность перспективного планирования. В качестве примера возьмем решение такой наболевшей проблемы, как капитальный ремонт. В силу различных причин работы выполняются на объектах достаточно стихийно. В ряде случаев дело ограничивается одним видом выборочного капитального ремонта, в результате часть средств расходуется неэффективно. Дело в том, что ремонт одного элемента здания практически не снижает общий уровень физического износа. Ремонтировать нужно комплексно.

— Это все знают. Но, допустим, у дома есть деньги только на перекладку водопроводных труб. А еще в нем течет кровля, потрескались стены, подвал подтапливается грунтовыми водами, нет дворовой площадки… Что делать руководителю УК или председателю ТСЖ?

— Необходимо обследовать объект и составить наиболее оптимальный для него план выборочных капитальных ремонтов. Ремонтировать нужно как минимум три элемента. Работы можно растянуть на два года. В этом случае физический износ дома снизится.

А коммунальщики-практики, возможно, первым делом взялись бы за кровлю, не составляя индивидуального для объекта стратегического плана. Бытует мнение, что начинать наводить в доме порядок нужно с «головы».

— Что ж, состояние наших кровель — одна из самых больных проблем. В этом управляющие компании по-своему тоже правы.

— В ряде сфер у нас сложилось так, что теоретики живут своей жизнью, зачастую занимаясь преимущественно академическими исследованиями, практики — своей. А как относятся к науке представители жилищной отрасли? Интересуются вашей деятельностью?

— Примерно 50 на 50. Ряд управляющих компаний тесно сотрудничает с нами, а с некоторыми, наоборот, взаимодействие практически не налажено. Причем нами интересуются, прежде всего, предприятия, зарекомендовавшие себя передовыми. К таковым относится, например, УК «Коммунальщик Дона», которая учитывает наши рекомендации при выполнении капитального ремонта.

Мониторинг и грядущие перспективы

— Кстати, почему вы считаете, что «Коммунальщик Дона» — одно из лучших предприятий?

— Об этом свидетельствуют показатели мониторинга технического состояния бывших муниципальных ростовских домов, который мы ведем на протяжении нескольких лет. За прошедшие два года предприятие сумело снизить процент физического износа обслуживаемых объектов. Всего же «Коммунальщик» эксплуатирует 294 многоквартирных дома, из них около половины требуют капремонта. Но за прошедшее время работы были выполнены на 32 объектах. Согласитесь, это существенный прорыв.

— А как обстоит ситуация в целом по городу?

— Бывшие муниципальные дома стареют со скоростью 1,5% в год. Скажем так: социальной катастрофы не предвидится, но проблема зреет серьезная. Суть в том, что мы накопили достаточно внушительные площади жилья, имеющего износ 60-65%. Пройдет еще 5-10 лет и их износ достигнет 75% и выше. Иными словами, они превратятся в ветхое и аварийное жилье с вышедшими из строя несменяемыми конструкциями. Основная часть таких домов (около 60%) расположена в центре города. Их жильцов отселят застройщики. Но что делать с оставшимися 40%?

— Срочно ремонтировать?

— Уже не имеет смысла. Проще построить новый дом. Кроме того, здесь, как правило, проживают малоимущие граждане, не способные участвовать в финансировании капитального ремонта. Выход один — разворачивать интенсивное строительство социального жилья в Ливенцовском районе.

— А каким оно должно быть, на ваш взгляд: построенным из самых дешевых материалов и обеспечивающим минимальный комфорт? Или же во многом наоборот — эксплуатирующим передовые энергосберегающие технологии, что позволит малоимущим жильцам по минимуму тратиться на его последующее содержание?

— Я считаю, что социальное жилье должно быть различного уровня комфортности. Но такие дома не могут относиться к категории «низкого качества». Пока что первые социальные объекты строятся из расчета обеспечения каждого члена малоимущей семьи пресловутыми 18 кв. м. Однако обществу для различных целей нужны и новые социальные общежития, и «гостинки».

Вообще стране следует поддержать как малоимущих, так и более обеспеченных граждан в решении жилищных проблем, которые не обязательно связаны с приобретением новой квартиры. Нужны государственные программы. И собственники, и общество должны пересмотреть свое отношение к жилищному фонду. Ведь как относятся к нему в той же Швеции, Финляндии? Там не ждут, пока на объектах потекут кровли или трубы, подошел к концу нормативный срок эксплуатации материала — его меняют. Там считают жилье национальным достоянием. Возможно потому, что у них, кроме недвижимости, практически ничего «хорошего» толком нет, ни нефти, ни газа.

— Подводя итог нашей беседы, ваш прогноз: превратится ли управление многоквартирными домами в нашей стране в рентабельный бизнес?

— Безусловно. Причем процесс развивается достаточно стремительно. Например, в бизнес некоторых московских УК уже начали инвестировать средства зарубежные корпорации. Важно, чтобы сегодня руководители УК осознали возложенный на них колоссальный уровень социальной ответственности. И успешно адаптировались к новым условиям.

Логотип Вестник Строительство