«Непосредственное управление нельзя назвать прогрессивной формой»

Свершилось: Жилищный кодекс на Дону заработал. В нынешнем году большая часть собственников многоквартирных домов ощутили себя хозяевами жилья и выбрали форму управления своими объектами. Последнее можно считать ключевым моментом, оценивая, насколько успешно реализуется закон в том или ином субъекте РФ.

В сравнении с другими регионами, Ростовская область выглядит весьма и весьма достойно, поскольку во многих субъектах домовладельцы так и не сделали выбор. Приближающийся 2008 год обяжет местных властей решать этот вопрос за неопределившихся. Конечно, жизнь не остановится, формально закон будет реализован. Но если таковых окажется большинство, получится, что в жилищной отрасли практически не произошло перемен. Подобно прежним временам, государство «навяжет» хозяевам собственного подрядчика.

Впрочем, и у нас, на Дону, многие оценивают происходящую реформу как достаточно сложную, продвигающуюся отнюдь не всегда гладко и безболезненно. О подробностях наш обозреватель беседует с заместителем министра строительства и жилищного хозяйства Ростовской области Нелли Ткачевой.

Беспрецедентная реформа

— Нелли Анатольевна, есть у нас такая традиция — цитировать зарубежный опыт. Имеет ли нынешняя жилищная реформа какие-либо аналоги, происходившие в других странах?

— Перемены во многом беспрецедентны, поскольку нигде больше населению не передавался бывший государственный жилищный фонд бесплатно. Фактически «неприятные» для собственника изменения произошли в 1994 году, когда он получил право на приватизацию жилья, а не 2,5 года назад со вступлением в силу этого закона. Став хозяевами своих квартир, граждане автоматически оказались обязанными нести бремя по его содержанию. Одно логически вытекает из другого.

И новый Жилищный кодекс в большей степени пытается упорядочить сложившуюся ситуацию, нежеличто-либо меняет. В 90-х годах россияне захотели стать домовладельцами, но у них не изменился менталитет. Это и явилось основной причиной пассивности жильцов при выборе способа управления домами.

— Насколько великой силой в улучшении качества жилищных услуг может стать пресловутый менталитет? Можно ли привести пример зарубежных собственников?

— Не стоит даже мысленно покидать границы нашей страны, достаточно обратить свой взор на хозяев частных домовладений. Далеко не все они являются обеспеченными гражданами. Но им не придет в голову потребовать от местной администрации перекрыть за госсчет крышу дома.

— Это спорный вопрос, если учитывать долгие годы недоремонта, когда жилье еще находилось в собственности государства. Хотя власти могут сказать, что дареному коню в зубы не смотрят. С точки зрения справедливости: кто здесь «крайний»?

— В нынешнем году на Дону приняли областную целевую программу «Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах», предусматривающую 90-процентное бюджетное финансирование капремонта. Этот документ многим известен. Хочется добавить, что в рамках программы дополнительная социальная защита предусмотрена для малоимущих граждан. За счет бюджетных средств будет оплачиваться доля софинансирования, приходящаяся на муниципальные квартиры, доля граждан, являющихся получателями субсидий на ЖКУ, и доля граждан, которые могли бы стать таковыми, если бы при расчете применялась ставка капитального ремонта.

— Десять процентов, которые должен оплатить собственник жилья, выглядят достаточно символически. Правда, для многих семей это немалые деньги. Инвестировав их в свои дома, они будут более ответственно подходить к проблемам содержания жилищного фонда. Получается, на уровне нашего субъекта государство признает себя социально ответственным за свое бывшее имущество?

— Да. И, на мой взгляд, проблему недоремонта необходимо решать на всех уровнях власти. Неспроста президент России Владимир Путин в своем послании Федеральному Собранию уделил ей особое внимание. По мнению главы государства, деньги необходимо выделять в достаточном объеме, но разовом порядке. В июле 2007 года принят Федеральный закон №185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», устанавливающий правовые и организационные основы предоставления субъектам РФ и муниципалитетам финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Пусть для получения федеральных средств государство предъявляет жесткие требования. Например, на эти деньги могут претендовать муниципальные образования, в которых осуществляют свою деятельность управляющие и обслуживающие организации, имеющие долю участия в уставном капитале субъектов РФ и муниципальных образований не более 25%. Но сам факт принятия закона свидетельствует, что не только на областном, но и на федеральном уровне никто не планирует оставить собственника один на один с финансовыми проблемами.

По стопам домовладельцев-частников

— Однако, по оценкам некоторых экспертов, сделанный большинством собственников выбор в пользу управляющих компаний является негативным фактом, поскольку УК в большинстве своем являются бывшими, еще не перестроившимися ЖЭУ. Можно ли утверждать, что донские собственники хотят жить по старинке?

— По нашей области — нет, так как на Дону они не лидируют. Собственники 17349 многоквартирных домов региона (32,88%) проголосовали за непосредственное управление. А УК выбрал 12121 дом (22,9%).

— Словом, донские собственники идут по стопам индивидуальных домовладельцев, также находящихся в непосредственном управлении. С чем это связано?

— Многие хотят уйти от посредников при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями. Получается дополнительная экономия денежных средств, так как отпадает необходимость платить зарплату работникам ТСЖ или управляющей компании, тратиться на неизбежные расходы организации: налоговые и арендные платежи, канцтовары.

Небольшим домам, имеющим 2, 5, 8 квартир, возможно, не нужна сторонняя организация. В сельских районах таковых большинство. Однако данную форму не назовешь прогрессивной, если ее выбирают в многоэтажном объекте, эксплуатировать который значительно сложнее. Между тем подобных фактов также немало. Сегодня на федеральном уровне обсуждается необходимость законодательно ограничить такой вариант в домах, имеющих более 16 квартир.

— Следовательно, жителям крупных городов, являющихся преимущественно собственниками квартир в многоэтажных домах, остаются два верных пути — либо в ТСЖ, либо УК. Но почему у нас так мало товариществ собственников жилья?

— Действительно, как показывают предварительные результаты, сейчас в Ростовской области наблюдается даже некоторое снижение численности товариществ. Но в других субъектах их еще меньше. Например, если доля площади многоквартирных домов, находящихся в собственности ТСЖ, у нас составляет 16,1%, то в Оренбургской области — 11,7%, Карелии — 10,9%, Сахалине — 0,9%. Мы по-прежнему поддерживаем товарищества, являющиеся единственным вариантом некоммерческого управления жилищным фондом.

— Их низкая численность по стране свидетельствует, что перед нами проблема федерального уровня?

— Не случайно президент РФ отметил забюрократизированность вопросов их организации. Из-за изменения Федерального закона «О коммерческих организациях» решение о госрегистрации ТСЖ у нас принимается Управлением Минюста РФ по ЮФО. Последнее не имеет представителей в муниципалитетах. Поэтому для их организации приходится везти документы в Ростов из другого города или населенного пункта, например, Ремонтненского района.

По мере возможностей мы пытаемся регулировать проблему с их регистрацией. На официальном сайте Минстроя Ростовской области размещен полный пакет документов, необходимых при создании товарищества и согласованных с Управлением Минюста. Использование предлагаемых подсказок помогает избежать наиболее распространенных ошибок при оформлении документов.

Что дает федеральный стандарт?

— Перейдем к управляющим компаниям. Насколько успешно, на ваш взгляд, в жилищном секторе сформировался «рыночный климат»?

— В этой сфере остаются проблемы нерыночного характера. В нескольких муниципальных образованиях Ростовской области УК отсутствуют. Например, их нет в Боковском, Дубовском, Куйбышевском, Мартыновском районах. Данные поселения непривлекательны для частного бизнеса, так как численность многоквартирных домов в них невелика. Вместе с тем ряд реорганизованных в УК бывших МУПов являются убыточными. Разумеется, эти факторы препятствуют рыночному развитию отрасли.

— Большинство УК и ТСЖ по-прежнему не устанавливают собственных расценок на услуги, а опираются на жилищные тарифы местных властей. Но стоимость техобслуживания каждого отдельно взятого объекта индивидуальна и должна зависеть от потребностей и возможностей хозяев. Получается, основная часть «жилищников» неадаптировалась к рынку?

— Это очень сложная проблема. Многие хотят минимизировать свои платежи, чем и объясняется заимствование муниципального тарифа. Последнее не противоречит законодательству: согласно 158-й статье Жилищного кодекса, если собственники не приняли решение об установлении платы на содержание и ремонт жилья, ее размер определяется муниципалитетом. В свою очередь, местные власти зачастую тоже стремятся сдерживать тариф, который прежде всего формируется исходя из возможностей социально уязвимых слоев населения.

— Минимизация затрат, безусловно, сказывается на качестве сервиса. Существует ли официальный список обязательных работ, конкретизирующих термин «содержание жилья»?

— У нас нет обязательного стандарта, хотя и имеются документы, носящие рекомендательный характер. Последнее является одной из причин увеличения темпов износа жилищного фонда. Ежегодно в области на 4-5% растут объемы жилья, непригодного для проживания. К нему относятся дома, превышающие 60-процентный износ. При этом с каждым годом ужесточаются требования к уровню благоустройства жилья, что является еще одной причиной роста численности домов, относящихся к такой категории.

— Получается, не только собственники, но зачастую и законодатели не успевают осмыслить изменяющуюся действительность, разработать и принять необходимые законы, постановления?

— В марте 2007 года разработан и внесен проект Федерального закона № 417505-4 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ». Им регулируются требования к эксплуатации объектов капитального строительства. Установить на федеральном уровне требования к содержанию многоквартирных домов обязывает и 12-я статья Жилищного кодекса. Но федеральный стандарт будет предъявлять определенные требования и к собственнику, и к управляющей организации, и к контролирующим инстанциям.

— Иными словами, УК и ТСЖ обяжут выполнять определенный минимум работ на эксплуатируемых объектах. В ответ они начнут повышать расценки?

— Сейчас в конкурсной документации органы местного самоуправления на свое усмотрение устанавливают и расценивают перечень обязательных работ в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома. Но расчет производится не по рыночной стоимости, так как в данном случае плата жильцов рискует возрасти в несколько раз. В нынешней ситуации может получиться, что жильцы одного дома, выбравшие управляющую компанию, будут платить одну сумму, а расходы их соседей, обслуживаемых УК, которая выиграла объект на конкурсных торгах, увеличатся в 4-5 раз. Принятый единый федеральный стандарт даст возможность жилищной отрасли сделать еще один шаг на пути рыночной реорганизации, поставив УК в равные условия.

— Словом, нам еще рано говорить о действующих в жилищной отрасли рыночных законах?

— Формируемые тарифы на содержание жилья нельзя назвать абсолютно субъективными. Администрации ограничены не только в их повышении, но и сдерживании. Ударившись в другую крайность, они рискуют создать ситуацию, когда управляющей компании окажется невыгодно обслуживать дом и на торги никто не придет. Если же конкурс не состоится, муниципалитет должен повторить процедуру, установив размер платы как минимум на 10% выше. Таким образом, рынок уже частично корректирует властей, но еще рано говорить, что он полностью управляет жилищным сектором.